Mietzinsreduktion: So zahlen Sie nicht mehr Miete als nötig
Eine Mietzinsreduktion ist die Herabsetzung des Mietzinses, die Mietende verlangen können – etwa bei einem gesunkenen Referenzzinssatz oder einem Mangel am Mietobjekt. Der hypothekarische Referenzzinssatz steht seit September 2025 bei 1,25 %, dem historischen Tief, und wurde im September 2026 vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) erneut bestätigt.
Für viele Mietende heisst das: Sie sollten prüfen lassen, ob Sie Anspruch auf eine Herabsetzung des Mietzinses haben. Von allein kommt die Mietzinsreduktion aber nie, Sie müssen sie aktiv von Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter verlangen.
Wann haben Sie Anspruch auf eine Mietzinsreduktion?
Anspruch auf eine Reduktion haben Sie in vier Fällen:
- gesunkener Referenzzinssatz, auf dem Ihre Miete basiert
- Mangel am Mietobjekt, der die Nutzung einschränkt
- Wegfall vereinbarter Leistungen wie Lift, Waschküche oder Keller
- missbräuchlicher Anfangsmietzins
Beim Referenzzinssatz ist die Bezugsgrösse jeweils der Nettomietzins. Eine Mietzinsreduktion greift in keinem Fall automatisch, Sie müssen sie mit einem Herabsetzungsbegehren verlangen.
Je nach Grund gelten andere Regeln für Höhe, Fristen und Vorgehen. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Unterschiede.
Mietzinsreduktion: Referenzzinssatz vs. Mangel am Mietobjekt
| Kriterium | Gesunkener Referenzzinssatz | Mangel am Mietobjekt |
| Auslöser | Referenzzinssatz, auf dem die Miete beruht, ist gesunken | Mangel schränkt die Nutzung der Wohnung ein |
| Höhe | Fester Prozentsatz, abhängig vom Ausgangssatz | Je nach Beeinträchtigung; keine gesetzliche Tabelle |
| Geltendmachung | Schriftliches Herabsetzungsbegehren | Schriftlicher Mängelmeldung |
| Wirksamkeit | Zum nächsten Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist | Ab der Mängelmeldung bis zur Behebung |
| Rückwirkung | Keine | Rückwirkend ab Mängelmeldung, begrenzt durch Verjährungsfrist (fünf Jahre) |
| Einschaltung Schlichtungsbehörde | Innert 30 Tagen nach Erhalt der Ablehnung; 60 Tage nach Versand des Begehrens, wenn eine Antwort ausbleibt | Keine feste Frist; bei Hinterlegung des Mietzinses 30 Tage |
Wie viel Mietzinsreduktion können Sie verlangen?
Sinkt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, ergibt sich bei einem Referenzzinssatz von unter 5 % grundsätzlich ein Senkungsanspruch von 2,91 % des Nettomietzinses. Massgebend ist der Referenzzinssatz bei Vertragsabschluss oder bei der letzten Mietzinsanpassung. Er steht im Mietvertrag oder in der letzten Anzeige der Vermieterin oder des Vermieters.
Aktuell liegt der Referenzzinssatz bei 1,25 %. Er gilt seit dem 2. September 2025 und wurde am 1. September 2026 bestätigt. Das BWO publiziert den Referenzzinssatz vierteljährlich, jeweils im März, Juni, September und Dezember. Die nächste Publikation erfolgt am 1. Dezember 2026.
Als Faustregel gilt: Beruht der aktuelle Mietzins noch auf einem Referenzzinssatz von 1,5 % oder höher, kann grundsätzlich ein Senkungsanspruch bestehen.
Wie hoch die Mietzinsreduktion ausfällt, hängt davon ab, auf welcher Grundlage der aktuelle Mietzins berechnet wurde. Bei einer Senkung aufgrund des Referenzzinssatzes können nämlich 40 % der Teuerung sowie allgemeine Kostensteigerungen angerechnet werden.
Mietzinsreduktion bei Referenzzinssatz 1,25 %
| Ihre Miete basiert auf | Senkungsanspruch |
| 1,50 % | 2,91 % |
| 1,75 % | 5,66 % |
| 2,00 % | 8,26 % |
Wie hoch ist die Mietzinsreduktion bei einem Mangel?
Wie hoch die Mietzinsreduktion ausfällt, hängt davon ab, wie stark der Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Eine gesetzlich festgelegte Tabelle mit festen Prozentsätzen gibt es nicht. Die Gerichtspraxis reicht von wenigen Prozent bei einem defekten Gerät bis zu 100 %, wenn die Wohnung gar nicht mehr bewohnbar ist.
Damit ein Anspruch besteht, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:
- Sie haben den Mangel nicht selbst verursacht.
- Der Mangel gehört nicht zum kleinen Unterhalt, den Mietende selbst tragen.
- Die Vermieterin bzw. der Vermieter wurde über den Mangel sowie den Herabsetzungsanspruch informiert, am besten per Einschreiben.
Der Anspruch läuft ab der Mängelmeldung und dauert bis zur Behebung des Mangels.
Beispiele aus der Schweizer Gerichtspraxis
| Mangel | Herabsetzung |
| Geschirrspüler unbenutzbar | 3 % |
| Lift ausgefallen, Wohnung im 4. Stock | 10 % |
| Grossbaustelle mit erheblichen Lärmimmissionen, Berücksichtigung der Lage und Beschaffenheit der Wohnung | 10-20 % |
| Raumtemperatur in den Wintermonaten dauerhaft zwischen 15 und 18 Grad Celsius | 20 % |
| Umbauarbeiten in der darüberliegenden Wohnung | 25 % |
| Wasserschaden in allen Zimmern | 40 % |
| Wohnung wegen Heizungsausfall unbewohnbar | 100 % |
Wie stellen Sie ein Herabsetzungsbegehren?
Ein Herabsetzungsbegehren stellen Sie, indem Sie die Mietzinsreduktion schriftlich bei Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter verlangen – am besten per Einschreiben und rechtzeitig vor der Kündigungsfrist. Dabei empfiehlt sich folgendes Vorgehen:
- Referenzzinssatz im Mietvertrag prüfen: Vergleichen Sie den dort oder in der letzten Anpassung festgehaltenen Wert mit dem heutigen Stand von 1,25 %. Liegt der frühere Wert höher, besteht ein Anspruch auf eine Senkung.
- Anspruch vorab abklären: Die Vermieterin bzw. der Vermieter darf einen Teil der Teuerung sowie gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten gegenrechnen. Der tatsächliche Senkungsanspruch fällt darum tiefer aus als die reine Zinsdifferenz. Ein im Vertrag vermerkter Mietzinsvorbehalt, auch Mietzinsreserve genannt, lässt sich ebenfalls mit dem Anspruch verrechnen. Damit behält sich die Vermieterschaft vor, den Mietzins später zu erhöhen. Je nach Höhe des Vorbehalts fällt Ihre Senkung deshalb kleiner aus oder entfällt ganz. Berechnen Sie Ihren Anspruch daher vor dem Begehren, etwa mit dem Mietzinsrechner des Mieterverbands. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich am besten rechtlich beraten.
- Begehren schriftlich formulieren: Beantragen Sie eine Herabsetzung des Nettomietzinses aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes und verlangen Sie eine Rückmeldung innert 30 Tagen. Ein Musterbrief oder Formular für die Mietzinsreduktion erleichtert die Formulierung, zum Beispiel die Vorlage von MyRight.
- Per Einschreiben versenden: Versenden Sie den Brief so, dass er vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterin oder dem Vermieter eintrifft.
- Reaktion abwarten und prüfen: Bleibt die Senkung ganz oder teilweise aus, prüfen Sie weitere Schritte und lassen Sie sich rechtzeitig beraten.
Das Begehren können Sie jederzeit stellen, es wirkt aber erst zum nächsten Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Für die weiteren Fristen gilt: Die Vermieterin oder der Vermieter hat 30 Tage Zeit für eine Stellungnahme. Eine ungerechtfertigte Ablehnung lässt sich innerhalb von 30 Tagen ab deren Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Bleibt eine Antwort aus, beträgt die Frist maximal 60 Tage ab Versand des Begehrens.
Wie unterstützt Sie die Rechtsschutzversicherung?
Bei einem Streit um die Mietzinsreduktion steht Ihnen die Rechtsschutzversicherung von der ersten Prüfung bis zum Schlichtungsverfahren zur Seite.
- Prüfung Ihres Mietvertrags und Berechnung des Senkungsanspruchs
- Formulierung des Herabsetzungsbegehrens
- Prüfung der Rückmeldung der Vermieterin oder des Vermieters
- Begleitung im Schlichtungsverfahren samt Übernahme der Anwalts- und Gerichtskosten
Häufig gestellte Fragen zur Mietzinsreduktion
Was tun, wenn die Vermieterin oder der Vermieter eine Mietzinsreduktion ablehnt?
Wird Ihr Begehren abgelehnt, verlangen Sie eine schriftliche Begründung und lassen Sie diese prüfen. Bleibt die Vermieterin oder der Vermieter bei der Ablehnung, können Sie sich an die Schlichtungsbehörde wenden.
Antwortet die Vermieterin oder der Vermieter auf ein Begehren nicht, gilt das ebenfalls als Ablehnung. Das Schlichtungsverfahren ist in Mietsachen kostenlos und zielt auf eine Einigung. Kommt keine Einigung zustande, kann der Fall vor Gericht weitergezogen werden. Dort empfiehlt sich rechtliche Unterstützung, und es fallen Kosten an.
Beim Referenzzinssatz gelten feste Verfahrensfristen. Nach einer Ablehnung haben Sie 30 Tage Zeit, um die Schlichtungsbehörde anzurufen. Bei einem Mangel greift diese Frist nicht. Der Anspruch besteht ab dem Zeitpunkt, an dem die Vermieterin oder der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat, bis zu dessen Behebung. Dabei gilt eine Verjährungsfrist von fünf Jahren.
Bekommen Sie die Mietzinsreduktion automatisch?
Nein, eine Mietzinsreduktion aufgrund eines gesunkenen Referenzzinssatzes muss von der Mieterin oder vom Mieter aktiv beantragt werden. Das Gesetz sieht vor, dass hierfür ein schriftliches Herabsetzungsbegehren bei der Vermieterschaft eingereicht werden muss. Nur wenige Vermieterinnen und Vermieter gewähren eine entsprechende Mietzinsreduktion von sich aus.
Liegt hingegen ein Mangel an der Mietsache vor, genügt zunächst eine schriftliche Mängelmeldung. Diese sollte aus Beweisgründen möglichst per Einschreiben erfolgen.
Können Sie die Mietzinsreduktion rückwirkend verlangen?
Beim Referenzzinssatz gibt es keine Rückwirkung, die Mietzinssenkung greift erst zum nächsten Kündigungstermin. Bei einem Mangel läuft der Anspruch rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Mängelmeldung, wobei eine Verjährungsfrist von fünf Jahren gilt.
Kann die Miete steigen, wenn der Referenzzinssatz steigt?
Ja, der Referenzzinssatz wirkt in beide Richtungen: Bei einem höheren Satz ist eine Erhöhung des Mietzinses möglich, bei einem tieferen eine Senkung.
Daneben kann die Vermieterschaft den Mietzins auch aus anderen Gründen anheben, etwa wegen der Teuerung, gestiegener höherer Betriebs- und Unterhaltskosten oder einer Renovation, die den Wert der Wohnung steigert.
Geschrieben von:
Nadine Graf
Nadine Graf ist Themenmanagerin und schreibt für die AXA Texte über Themen rund um Versicherungen und darüber hinaus.
