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Réduction du loyer: pour ne pas payer plus que nécessaire

Rédigé par Nadine Graf 30.09.2026

Tout locataire peut demander une réduction de loyer, par exemple en cas de baisse du taux d’intérêt de référence ou de défaut de l’objet loué. Depuis septembre 2025, le taux d’intérêt hypothécaire de référence s’établit à 1,25%, un niveau historiquement bas qui a été confirmé par l’Office fédéral du logement (OFL) en septembre 2026.

Pour un grand nombre de locataires, c’est le moment de vérifier s’ils ont droit à une baisse de loyer. La réduction de loyer n’est toutefois pas automatique: vous devez en faire la demande à votre bailleresse ou bailleur.

Protection juridique pour les locataires

Quand avez-vous droit à une réduction de loyer?

Vous avez droit à une réduction dans les quatre cas suivants:

Baisse du taux d’intérêt de référence sur lequel se base votre loyer
Défaut de l’objet loué qui en limite l’usage
Suppression de prestations convenues comme un ascenseur, une buanderie ou une cave
Loyer initial abusif

Pour le taux d’intérêt de référence, la valeur de référence est toujours le loyer net. Une réduction de loyer n’est jamais automatique: vous devez en faire la demande.

Les règles relatives au montant, aux délais et à la procédure varient en fonction du motif. Le tableau ci-dessous présente les principales différences:

Réduction du loyer: taux d’intérêt de référence et défauts de l’objet locatif

Critère	Baisse du taux d’intérêt de référence	Défaut de l’objet loué
Élément déclencheur	Le taux d’intérêt de référence sur lequel est basé le loyer a baissé	Le défaut restreint l’usage du logement
Montant	Pourcentage fixe, défini en fonction du taux de base	Selon la restriction; pas de barème légal
Procédure pour faire valoir ses droits	Demande écrite de réduction de loyer	Signalement écrit des défauts
Entrée en vigueur	À la prochaine date de résiliation possible, en respectant le délai de résiliation	Du signalement des défauts jusqu’à leur élimination
Effet rétroactif	Aucun	Effet rétroactif à partir du signalement des défauts, limité par un délai de prescription de 5 ans
Recours à l’autorité de conciliation	30 jours après réception du refus; 60 jours après l’envoi de la demande, en l’absence de réponse	Pas de délai fixe; 30 jours en cas de consignation du loyer

Quel montant de réduction de loyer pouvez-vous demander?

Si le taux d’intérêt de référence baisse de 0,25%, la réduction possible du loyer net est de 2,91%. La valeur lors de la conclusion du contrat ou de la dernière adaptation de loyer est déterminante. Elle figure dans le contrat de bail ou dans la dernière notification de la bailleresse ou du bailleur.

Actuellement, le taux d’intérêt de référence s’établit à 1,25%. Valable depuis le 2 septembre 2025, il a été confirmé le 1er septembre 2026. L’OFL publie le taux d’intérêt de référence tous les trimestres, en mars, juin, septembre et décembre. La prochaine publication aura lieu le 1er décembre 2026.

Le droit à une réduction de loyer est de 2,91%, tant que le taux de référence reste inférieur à 5%. La règle d’or est la suivante: une baisse est possible dès lors que le loyer repose encore sur un taux de référence égal ou supérieur à 1,5%.

Le montant de la réduction de loyer dépend de la base de calcul du loyer actuel. En cas de baisse en raison du taux d’intérêt de référence, 40% du renchérissement et des augmentations générales des frais peuvent en effet être pris en compte.

Réduction de loyer pour un taux de référence de 1,25%

Votre loyer est basé sur un taux de	Droit à une réduction de
1,50%	2,91%
1,75%	5,66%
2,00%	8,26%

À combien s’élève la réduction de loyer en cas de défaut?

Le montant de la réduction de loyer dépend de l’ampleur avec laquelle le défaut entrave l’utilisation du logement. Il n’existe aucun barème légal imposant des pourcentages fixes. La jurisprudence va d’un faible pourcentage en cas d’appareil défectueux à 100% lorsque le logement n’est plus habitable.

Pour qu’une prétention existe, trois conditions doivent être remplies:

Vous n’êtes pas vous-même à l’origine du défaut
Le défaut ne fait pas partie des menus travaux d’entretien que les locataires doivent prendre à leur charge
Vous avez informé la bailleresse ou le bailleur du défaut et de la demande de réduction de loyer, de préférence par courrier recommandé

Le droit prend effet à partir du signalement des défauts et dure jusqu’à leur élimination.

Exemples tirés de la jurisprudence suisse

Défaut	Réduction
Lave-vaisselle inutilisable	3%
Panne d’ascenseur, appartement au 4e étage	10%
Grand chantier entraînant des nuisances sonores importantes, prise en compte de la situation et de l’état du logement	10-20%
Température ambiante en permanence entre 15 et 18 degrés pendant les mois d’hiver	20%
Travaux de transformation dans l’appartement du dessus	25%
Dégât d’eau dans toutes les chambres	40%
Logement inhabitable à cause d’une panne de chauffage	100%

Comment demander une réduction de loyer?

Pour demander une réduction de loyer, adressez-vous à votre bailleresse ou bailleur par écrit, de préférence par courrier recommandé, avant le délai de résiliation. Il est recommandé de procéder comme suit:

Vérifier le taux d’intérêt de référence dans le contrat de bail: comparez la valeur qui y figure ou celle fixée lors de la dernière adaptation avec le niveau actuel de 1,25%. Si la première valeur est plus élevée, vous avez droit à une réduction.
Clarifier son droit à l’avance: la bailleresse ou le bailleur peut compenser une partie du renchérissement ainsi que la hausse des frais d’exploitation et d’entretien. La réduction à laquelle vous avez effectivement droit est donc inférieure à la simple différence de taux. Une réserve sur le loyer mentionnée dans le contrat peut également être imputée sur le montant dû. La bailleresse ou le bailleur se réserve ainsi le droit d’augmenter le loyer ultérieurement. En fonction du montant de la réserve, votre réduction sera donc moindre ou entièrement supprimée. Par conséquent, calculez votre droit avant d’effectuer la demande, par exemple à l’aide du calculateur de l’association des locataires. En cas de doute, mieux vaut solliciter un conseil juridique.
Formuler la demande par écrit: réclamez une réduction du loyer net pour cause de baisse du taux d’intérêt de référence et demandez à obtenir une réponse sous 30 jours. Pour la formulation, vous pouvez vous aider d’une lettre type ou d’un formulaire de demande de réduction de loyer, par exemple le modèle de MyRight.
Envoi en courrier recommandé: envoyez la lettre de manière à ce qu’elle parvienne à la bailleresse ou au bailleur avant le début du délai de résiliation.
Attendez sa réaction et vérifiez: si vous n’obtenez aucune réduction, ou si la réduction n’est que partielle, envisagez d’autres démarches et faites-vous conseiller à temps.

Vous pouvez soumettre votre demande à tout moment, mais celle-ci ne prendra effet qu’à la prochaine date de résiliation possible, sous réserve du respect du délai de résiliation. Les autres délais sont les suivants: la bailleresse ou le bailleur a 30 jours pour prendre position. Un refus injustifié peut être contesté auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant sa réception. En l’absence de réponse, le délai est de 60 jours au maximum à compter de l’envoi de la demande.

Que vous apporte l’assurance de protection juridique?

En cas de litige relatif à une réduction de loyer, l’assurance de protection juridique est à vos côtés du premier examen jusqu’à la procédure de conciliation.

Vérification de votre contrat de bail et calcul de votre droit à la réduction
Formulation de la demande de réduction
Examen de la réponse de la bailleresse ou du bailleur
Accompagnement dans la procédure de conciliation et prise en charge des frais d’avocat et de justice

Questions fréquentes concernant la réduction de loyer

Si votre demande est refusée, demandez une justification écrite et faites-la examiner. Si la bailleresse ou le bailleur maintient son refus, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation.

L’absence de réponse de la bailleresse ou du bailleur est également considérée comme un refus. La procédure de conciliation en matière de bail est gratuite et vise à parvenir à un accord. Si aucun accord n’est trouvé, le cas peut être porté devant les tribunaux. Une assistance juridique est alors recommandée, ce qui engendre des frais.

Les procédures liées au taux de référence sont soumises à des délais fixes. Après un refus, vous avez 30 jours pour saisir l’autorité de conciliation. En cas de défaut, ce délai ne s’applique pas. Le droit existe dès que la bailleresse ou le bailleur a connaissance du défaut et s’éteint à l’élimination de ce dernier. Le délai de prescription est de cinq ans.

Non, une réduction de loyer motivée par une baisse du taux d’intérêt de référence doit être activement sollicitée par les locataires. La loi impose de soumettre une demande écrite de réduction de loyer à la bailleresse ou au bailleur. Rares sont les bailleresses et bailleurs qui accordent spontanément la réduction de loyer correspondante.

Dans le cas d’un défaut de la chose louée, en revanche, un signalement écrit suffit dans un premier temps. À des fins de preuve, celui-ci doit être envoyé si possible par courrier recommandé.

Il n’y a pas d’effet rétroactif en matière de taux d’intérêt de référence; la réduction de loyer ne prend effet qu’à la prochaine date de résiliation. En cas de défaut, le droit court rétroactivement à partir de la date de signalement, moyennant un délai de prescription de cinq ans.

Oui, le taux d’intérêt de référence fonctionne dans les deux sens: lorsqu’il monte, le loyer peut augmenter; lorsqu’il descend, le loyer peut être réduit.

La bailleresse ou le bailleur peut également augmenter le loyer pour d’autres raisons, par exemple en cas de renchérissement accru, de frais d’exploitation et d’entretien plus élevés ou de rénovations entraînant une hausse de la valeur du logement.

Non, pour ces deux types de bail, le taux de référence ne joue aucun rôle. Vous ne pouvez donc pas demander de réduction de loyer pour cause de baisse du taux de référence.

Dans le cas d’un loyer indexé, le loyer est fixé en fonction de l’indice suisse des prix à la consommation, c’est-à-dire du renchérissement général.
Dans le cas d’un loyer échelonné, le contrat fixe d’emblée les dates de modification du loyer et les montants correspondants.

Non. Une résiliation envoyée en réaction à une demande justifiée est généralement considérée comme abusive et peut être contestée dans un délai de 30 jours auprès de l’autorité de conciliation. Lorsqu’une procédure de conciliation ou judiciaire se solde par une décision en votre faveur ou par une transaction, une résiliation est en outre contestable pendant les trois années qui suivent.

Pour contester un loyer initial, il faut soumettre une contestation directement à l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la remise des clés, faute de quoi le loyer est réputé accepté. Cette règle ne s’applique pas dans les cantons où l’obligation de formulaire est en vigueur: lorsque le formulaire officiel destiné à communiquer le loyer initial n’y a pas été remis, le bail est nul et non avenu et peut être révisé ultérieurement.

Un jeune couple est dans le salon et des cartons de déménagement sont visibles à l’arrière-plan.

Une protection complète pour les locataires

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