Riduzione del canone di locazione: come evitare di pagare un affitto più alto del necessario
Per riduzione del canone di locazione si intende una diminuzione dell’affitto su eventuale richiesta degli inquilini, ad esempio in caso di abbassamento del tasso di riferimento o di un difetto nell’immobile locato. Da settembre 2025 il tasso ipotecario di riferimento è pari all’1,25%, il minimo storico, e il valore è stato nuovamente confermato a settembre 2026 dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB).
Concretamente, a molti locatari conviene far verificare se hanno diritto a una riduzione dell’affitto. Il canone di locazione però non si abbassa da solo: la riduzione va infatti richiesta attivamente alla parte locatrice.
Quando si ha diritto a una riduzione del canone di locazione?
Avete diritto a una riduzione in quattro casi:
- diminuzione del tasso di riferimento su cui si basa il vostro canone di locazione
- difetto dell’immobile locato che ne compromette l’utilizzo
- mancanza di prestazioni concordate quali ascensore, lavanderia o cantina
- canone di locazione iniziale abusivo
Per il tasso di riferimento, il parametro per il calcolo è costituito dal canone di locazione netto. Una riduzione dell’affitto non avviene automaticamente, ma occorre presentare un’apposita richiesta.
A seconda del motivo si applicano regole diverse per quanto riguarda l’importo, i tempi e la procedura. La panoramica mostra le principali differenze.
Riduzione del canone di locazione: tasso di riferimento e difetti dell’immobile locato a confronto
| Criterio | Diminuzione del tasso di riferimento | Difetto dell’immobile locato |
| Fattore scatenante | Il tasso di riferimento in base al quale viene calcolata la pigione è sceso | Un difetto limita l’utilizzo dell’appartamento |
| Importo | Percentuale fissa, a seconda del tasso iniziale | Variabile in base alla limitazione; nessuna tabella prevista dalla legge |
| Come procedere | Richiesta scritta di riduzione | Notifica scritta dei difetti |
| Da quando è applicabile | Dalla scadenza di disdetta successiva rispettando il termine di preavviso | Dalla notifica dei difetti alla riparazione |
| Effetto retroattivo | Nessuno | Effetto retroattivo dalla notifica del difetto, entro un termine di prescrizione di 5 anni |
| Intervento dell’autorità di conciliazione | 30 giorni dalla ricezione del rifiuto; 60 giorni dall’invio della richiesta in assenza di risposta | Nessun termine fisso; 30 giorni in caso di deposito della pigione |
A quanto può ammontare la riduzione del canone di locazione?
Se il tasso di riferimento diminuisce dello 0,25% si ha diritto a una riduzione del canone di locazione netto pari al 2,91%. È determinante il valore al momento della stipulazione del contratto o dell’ultimo adeguamento del canone di locazione. Tale importo è indicato nel contratto di locazione o nell’ultimo avviso della parte locatrice.
Attualmente il tasso di riferimento è pari all’1,25%. Il valore è in vigore dal 2 settembre 2025 ed è stato riconfermato il 1° settembre 2026. L’UFAB pubblica il tasso d’interesse di riferimento con cadenza trimestrale nei mesi di marzo, giugno, settembre e dicembre. La prossima pubblicazione è prevista per il 1° dicembre 2026.
In caso di riduzione del canone di locazione si ha diritto a una diminuzione pari al 2,91%, a condizione che il tasso di riferimento sia inferiore al 5%. Come regola generale, la riduzione può essere richiesta quando il canone si basa ancora su un tasso di riferimento dell’1,5% o superiore.
L’ammontare della riduzione dell’affitto dipende dal valore considerato per il calcolo del canone attuale. In caso di riduzione dovuta al tasso di riferimento è infatti possibile considerare il 40% del rincaro e l’aumento generale dei costi.
Riduzione del canone di locazione con tasso di riferimento dell’1,25%
| Tasso su cui si basa l’affitto | Diritto a una riduzione |
| 1,50% | 2,91% |
| 1,75% | 5,66% |
| 2,00% | 8,26% |
A quanto ammonta la riduzione del canone di locazione in caso di difetto?
L’ammontare della riduzione della pigione dipende da quanto il difetto pregiudica l’utilizzo dell’immobile. La legge non prevede alcuna tabella con percentuali fisse. La prassi giudiziaria spazia da pochi punti percentuali in caso di un apparecchio difettoso fino al 100% qualora l’immobile non sia più abitabile.
Per poter avere diritto a una riduzione devono essere soddisfatte tre condizioni:
- il difetto non è stato causato da voi
- il difetto non rientra tra i piccoli lavori di manutenzione a carico degli inquilini
- la parte locatrice è stata informata in merito al difetto e al diritto alla riduzione, preferibilmente per raccomandata
Il diritto decorre dalla notifica del difetto e rimane in essere fino alla riparazione dello stesso.
Esempi tratti dalla prassi giudiziaria svizzera
| Difetto | Riduzione dell’affitto |
| Lavastoviglie inutilizzabile | 3% |
| Ascensore guasto, appartamento al 4° piano | 10% |
| Cantiere di grandi dimensioni con forti emissioni acustiche, in base alla posizione e alle caratteristiche dell’abitazione | 10-20% |
| Temperatura dei locali nei mesi invernali sempre compresa tra 15 e 18 gradi | 20% |
| Lavori di ristrutturazione nell’appartamento sovrastante | 25% |
| Danni causati dall’acqua in tutte le camere | 40% |
| Appartamento inagibile a causa di guasto del riscaldamento | 100% |
Come presentare una richiesta di riduzione?
Per richiedere una riduzione dell’affitto rivolgetevi per iscritto alla parte locatrice, preferibilmente tramite raccomandata e per tempo prima del termine di preavviso. A questo proposito si consiglia di procedere come indicato qui di seguito.
- Verificate il tasso di riferimento nel contratto di locazione: confrontate il valore riportato nel documento o nell’ultimo adeguamento con quello attuale dell’1,25%. Se il valore precedente è superiore, si ha diritto a una riduzione.
- Accertate il diritto effettivo: la parte locatrice può far valere una parte del rincaro e l’aumento delle spese di esercizio e di manutenzione. Il diritto effettivo alla riduzione è pertanto inferiore alla sola differenza tra i tassi. Anche una riserva dell’affitto indicata nel contratto può essere compensata con la pretesa. In questo modo la parte locatrice si riserva la facoltà di aumentare la pigione in un secondo momento. A seconda dell’ammontare della riserva, la riduzione risulterà pertanto inferiore o potrà venire meno del tutto. Prima di trasmettere la richiesta calcolate quindi l’importo a cui avete diritto, ad esempio con il calcolatore per la modifica del canone locativo dell’Associazione Svizzera Inquilini. In caso di dubbi è meglio richiedere una consulenza legale.
- Formulate la richiesta per iscritto: richiedete una riduzione del canone di locazione netto a seguito della diminuzione del tasso d’interesse di riferimento e chiedete di essere contattati entro 30 giorni. Può esservi di aiuto un modello di lettera o un modulo per la riduzione del canone, ad es. il modello disponibile su MyRight.
- Spedite la richiesta per raccomandata: inviate la lettera in modo tale che pervenga alla parte locatrice prima dell’inizio del termine di preavviso.
- Attendete la risposta ed effettuate le verifiche del caso: se la riduzione non viene concessa, del tutto o in parte, verificate i passi successivi e richiedete per tempo una consulenza.
La richiesta può essere presentata in qualsiasi momento, tuttavia è valida solo alla scadenza di disdetta successiva, sempre nel rispetto del termine di preavviso. Per gli ulteriori termini vale quanto segue: la parte locatrice ha 30 giorni di tempo per prendere posizione in merito. Un rifiuto ingiustificato può essere impugnato presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla ricezione. In caso di mancata risposta, il termine massimo è di 60 giorni dall’invio della richiesta.
Come può aiutarvi l’assicurazione di protezione giuridica?
In caso di controversia relativa alla riduzione dell’affitto, l’assicurazione di protezione giuridica è al vostro fianco dalla prima verifica fino alla procedura di conciliazione.
- Verifica del contratto di locazione e calcolo dell’ammontare a cui si ha diritto
- Formulazione della richiesta di riduzione
- Verifica del riscontro della parte locatrice
- Assistenza nella procedura di conciliazione, inclusa copertura delle spese legali e processuali
Domande frequenti sulla riduzione del canone di locazione
Cosa fare se la parte locatrice si rifiuta di ridurre l’affitto?
Se la domanda viene rifiutata, richiedete una motivazione scritta e sottoponetela a verifica. Se il rifiuto persiste, è possibile rivolgersi all’autorità di conciliazione.
Anche la mancata risposta della parte locatrice a una richiesta è considerata come un rifiuto. La procedura di conciliazione in materia di locazione è gratuita e mira a raggiungere un accordo. Se tuttavia non si giunge ad alcun accordo, il caso può essere portato in tribunale. In queste circostanze è consigliabile avvalersi di un’assistenza legale e andranno sostenuti i relativi costi.
Per il tasso di riferimento si applicano termini procedurali fissi. In caso di rifiuto avete 30 giorni di tempo per contattare l’autorità di conciliazione. In presenza di difetti non si applica lo stesso termine: il diritto sussiste infatti dal momento in cui la parte locatrice viene a conoscenza del difetto fino alla riparazione dello stesso. In queste circostanze è previsto un termine di prescrizione di cinque anni.
La riduzione del canone di locazione viene accordata automaticamente?
No, una riduzione del canone di locazione a seguito di un calo del tasso di riferimento deve essere richiesta attivamente dall’inquilina o dall’inquilino. La legge prevede che a tal fine sia necessario presentare alla parte locatrice una richiesta scritta di riduzione. Solo pochi locatori concedono una riduzione del canone di locazione di propria iniziativa.
Se invece l’immobile locato presenta un difetto, è sufficiente segnalarlo per iscritto. Per motivi probatori la comunicazione andrebbe trasmessa tramite raccomandata.
È possibile richiedere una riduzione del canone di locazione con effetto retroattivo?
Per il tasso di riferimento non è prevista alcuna retroattività, in quanto la riduzione della pigione si applica alla scadenza di disdetta successiva. In caso di difetto il diritto decorre retroattivamente dal momento della notifica, tuttavia entro un termine di prescrizione di cinque anni.
Se il tasso di riferimento sale l’affitto può aumentare?
Sì, il tasso di riferimento ha effetto in entrambe le direzioni: se il tasso risulta più alto l’affitto può aumentare, se invece è più basso il canone può diminuire.
La parte locatrice può inoltre aumentare la pigione anche per altri motivi, come il rincaro, un aumento delle spese di esercizio e di manutenzione o un intervento di ristrutturazione che incrementa il valore dell’abitazione.
Redatto da:
Nadine Graf
Nadine Graf è manager tematica e scrive per AXA su argomenti legati alle assicurazioni e non solo.
