Diritto di locazione: quali sono i diritti e i doveri degli inquilini?

Quando si ha diritto a una riduzione del canone di locazione? È lecito proporre direttamente una persona subentrante? E cosa prevede l’obbligo di diligenza? Chi vive in affitto dovrebbe conoscere bene i propri diritti e doveri.

Che diritti spettano ai locatari?

In Svizzera il diritto di locazione è disciplinato dal Codice delle obbligazioni (art. 253 e seg. CO) e viene integrato da altre regolamentazioni specifiche in materia, in primo luogo l’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL). Ecco alcuni dei diritti di chi prende in affitto un immobile.

• Diritto a un’abitazione fruibile: la parte locatrice deve consegnare l’appartamento in condizioni idonee per abitarvi e mantenerlo in tale stato per la durata della locazione. Difetti come un riscaldamento non funzionante devono essere riparati a proprie spese dalla parte locatrice. Finché il difetto sussiste è possibile richiedere una riduzione del canone di locazione, purché il difetto limiti l’uso dell’immobile locato.
• Impugnare la pigione iniziale: se al momento di subentrare nell’appartamento il canone di locazione vi sembra abusivo, ad esempio perché la parte locatrice l’ha aumentato notevolmente rispetto all’affitto precedente, potete contestarlo presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla presa in consegna dell’appartamento.
• Richiedere una riduzione del canone di locazione: se si abbassa il tasso di riferimento, ossia il tasso d’interesse medio per le ipoteche in Svizzera definito su base trimestrale dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), è possibile richiedere una riduzione del canone di locazione a partire dalla scadenza di disdetta successiva. Il presupposto è che l’affitto attuale sia basato su un tasso di riferimento più elevato.
• Subaffitto: in linea generale è possibile subaffittare, ma per procedere è necessario il consenso della parte locatrice.
• Presentare una persona subentrante: se volete lasciare l’appartamento al di là dei termini di disdetta, potete proporre una persona subentrante solvibile e accettabile che si dichiari disposta a rilevare il contratto di locazione alle medesime condizioni. In questo modo viene meno l’obbligo di continuare a pagare il canone di locazione.
• Protezione dalla disdetta: se ritenete che la disdetta sia abusiva, potete impugnarla entro 30 giorni presso l’autorità di conciliazione. In casi di rigore potete inoltre richiedere una proroga del contratto di locazione.

Quali sono gli obblighi della parte locatrice?

La parte locatrice è tenuta a consegnare l’abitazione alla data convenuta in condizioni idonee all’uso e a mantenerla in tale stato per l’intera durata della locazione (art. 256 CO). Ai sensi del diritto di locazione ne derivano in particolare gli obblighi qui di seguito.

• Eliminazione dei difetti: le riparazioni di entità superiore alla piccola manutenzione sono a carico della parte locatrice.
• Riscaldamento: secondo una decisione del Tribunale federale (4A_581/2016), in inverno l’appartamento deve poter avere una temperatura interna di almeno 20 gradi. Se la temperatura non viene raggiunta alla massima potenza di riscaldamento, si è in presenza di un difetto.
• Conteggiare correttamente le spese accessorie: possono essere conteggiate solo le spese accessorie espressamente concordate nel contratto di locazione.
• Deposito corretto del conto cauzione: la cauzione, pari al massimo a tre canoni di affitto mensili, deve essere depositata presso una banca su un conto a nome della parte locataria (art. 257e CO).
• Rispettare le prescrizioni formali: gli aumenti del canone di locazione e le disdette devono essere comunicati mediante l’apposito modulo approvato ufficialmente, altrimenti sono nulli.

Tra l’altro: nella nostra guida vi mostriamo passo dopo passo come verificare il conteggio delle spese accessorie e individuare eventuali errori.

In quali casi la parte locatrice può aumentare l’affitto?

Secondo l’attuale diritto di locazione è possibile aumentare la pigione solo alla prima scadenza di disdetta possibile. L’aumento deve essere motivato mediante un modulo approvato ufficialmente e comunicato almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso (art. 269d CO). I motivi classici sono:

• aumento del tasso di riferimento
• rincaro
• aumento dei costi di manutenzione e di gestione
• investimenti che incrementano il valore dell’immobile, come un risanamento completo

Se non viene utilizzato l’apposito modulo o se l’aumento è accompagnato da una comminatoria di disdetta, l’aumento è da considerarsi nullo.

Quando si può contestare il canone di locazione?

Secondo il diritto di locazione, è possibile contestare il canone entro i primi 30 giorni dalla presa in consegna dell’appartamento. Un aumento del canone di locazione può essere impugnato davanti all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla relativa comunicazione. Se il tasso di riferimento scende durante il periodo di affitto, è lecito richiedere alla parte locatrice una riduzione della pigione. Se la parte locatrice la concede in misura insufficiente o si rifiuta di concederla, potete far valere i vostri diritti di inquilini anche rivolgendovi all’autorità di conciliazione.

Di quali riparazioni e rinnovi bisogna farsi carico come locatari?

Gli affittuari sono responsabili in prima persona per i cosiddetti interventi di «piccola manutenzione» per tutta la durata del contratto di locazione. Tra questi rientrano piccole riparazioni e lavori di manutenzione dovuti all’uso normale, come la sostituzione di lampadine, la pulizia di guarnizioni o la lubrificazione delle serrature. Le riparazioni di entità superiore alla piccola manutenzione sono a carico della parte locatrice.

Al momento di lasciare l’appartamento dovete sostanzialmente restituirlo nelle condizioni in cui l’avete preso in consegna. Non dovete tuttavia farvi carico della naturale usura legata al normale utilizzo, ad esempio pareti scolorite o pavimenti usurati.

Qualora l’abitazione sia eccessivamente usurata o siano presenti dei danni, è necessario provvedere a ripararli o farsi carico dei relativi costi. In questi casi bisogna considerare un aspetto: ogni oggetto di un appartamento ha una determinata durata di vita. Dovete dunque indennizzare solo il valore che l’oggetto aveva al momento in cui lasciate l’abitazione.

Come notificare correttamente un difetto nell’appartamento?

Se constatate un difetto, che si tratti di un guasto al riscaldamento, di muffa o di un danno causato dall’acqua, procedete come indicato qui di seguito.

1. Segnalate il difetto in forma scritta: datene comunicazione alla parte locatrice tramite raccomandata. Descrivetelo nel modo più preciso possibile e documentatelo con foto.
2. Fissate un termine congruo: sollecitate la parte locatrice a eliminare il difetto entro un termine adeguato.
3. Fate vale i vostri diritti: se la parte locatrice non agisce, a seconda della gravità del difetto è possibile richiedere una riduzione del canone di locazione o, in casi estremi, dare disdetta senza preavviso.

Importante: chi non notifica un difetto o lo segnala troppo tardi rischia di perdere il diritto a una riduzione del canone di locazione. Trovate un modello di lettera per la notifica dei difetti dell’immobile su MyRight, il portale giuridico di AXA-ARAG.

Panoramica dei termini principali nel diritto di locazione

Domande frequenti sul diritto di locazione