Mietrecht: Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mieterin oder Mieter?
Wann habe ich das Recht auf eine Mietzinsreduktion? Darf ich selbst eine Nachmieterin oder einen Nachmieter stellen? Und was hat es mit der Sorgfaltspflicht auf sich? Wer zur Miete wohnt, sollte über seine Rechte und Pflichten Bescheid wissen.
Welche Rechte habe ich als Mieterin oder Mieter?
Das Mietrecht ist in der Schweiz im Obligationenrecht geregelt (Art. 253 ff. OR). Ergänzt wird es durch weitere Regelungen zur Miete, allen voran die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Mietende haben unter anderem folgende Rechte:
- Anspruch auf gebrauchstauglichen Wohnraum: Die Vermieterin oder der Vermieter muss die Wohnung in einem zum Wohnen geeigneten Zustand übergeben und während der Mietdauer erhalten. Mängel wie eine defekte Heizung muss die Vermieterin oder der Vermieter auf eigene Kosten beheben. Solange der Mangel besteht, können Sie eine Mietzinsreduktion verlangen, sofern durch den Mangel der Gebrauch der Mietsache eingeschränkt wird.
- Anfangsmietzins anfechten: Erscheint Ihnen der Mietzins beim Einzug missbräuchlich, etwa weil die Vermieterin oder der Vermieter ihn gegenüber der Vormiete erheblich erhöht hat, können Sie ihn innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
- Mietzinsreduktion verlangen: Sinkt der Referenzzinssatz, d.h. der vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich festgelegte Durchschnittszinssatz für Hypotheken in der Schweiz, können Sie eine Herabsetzung des Mietzinses auf den nächsten Kündigungstermin verlangen. Voraussetzung ist, dass Ihr aktueller Mietzins auf einem höheren Referenzzinssatz beruht.
- Untervermieten: Sie dürfen grundsätzlich untervermieten, brauchen dafür aber die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters.
- Nachmieterschaft stellen: Möchten Sie ausserhalb des Kündigungstermins ausziehen, können Sie eine Nachmieterin oder einen Nachmieter vorschlagen, welche/r zahlungsfähig, zumutbar und bereit ist, den Mietvertrag zu denselben Konditionen zu übernehmen. So entfällt Ihre weitere Mietzinspflicht.
- Kündigungsschutz: Erscheint Ihnen eine Kündigung missbräuchlich, können Sie sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. In Härtefällen können Sie zudem eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.
Was beinhaltet die Sorgfaltspflicht für Mietende?
Als Mieterin oder Mieter sind Sie verpflichtet, mit der «Mietsache» sorgfältig umzugehen und auf andere Hausbewohnerinnen und -bewohner Rücksicht zu nehmen.
Eine Verletzung der Sorgfaltspflicht liegt zum Beispiel in den folgenden Fällen vor:
- Wenn Sie einen Ungezieferbefall nicht rechtzeitig melden
- Wenn der Waschmaschinenschlauch platzt und einen Wasserschaden verursacht, sofern dies der Vermieterschaft nicht umgehend gemeldet wird
- Wenn Sie bis in die späten Nachtstunden laut feiern und Musik hören
Wichtig: Die Sorgfaltspflicht bezieht sich auf die eigene Wohnung und auf gemeinschaftlich genutzte Räume wie Treppenhaus oder Waschkeller.
Welche Pflichten hat die Vermieterschaft?
Die Vermieterschaft muss die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt in einem gebrauchstauglichen Zustand übergeben und während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand erhalten (Art. 256 OR). Daraus ergeben sich gemäss Mietrecht vor allem diese Pflichten:
- Mängel beheben: Reparaturen, die über den kleinen Unterhalt hinausgehen, gehen zulasten der Vermieterschaft.
- Heizen: Nach einem Entscheid des Bundesgerichts (4A_581/2016) muss die Wohnung im Winter auf mindestens 20 Grad Celsius geheizt werden können. Wird diese Temperatur bei maximaler Heizleistung nicht erreicht, liegt ein Mangel vor.
- Nebenkosten korrekt abrechnen: Verrechnet werden dürfen nur Nebenkosten, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind.
- Mietzinsdepot korrekt hinterlegen: Die Kaution von maximal drei Monatsmieten muss bei einer Bank auf einem Konto auf den Namen der Mietpartei hinterlegt werden (Art. 257e OR).
- Formvorschriften einhalten: Mietzinserhöhungen und Kündigungen müssen mit dem amtlich genehmigten Formular mitgeteilt werden, andernfalls sind sie nichtig.
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Wann darf die Vermieterschaft den Mietzins erhöhen?
Nach aktuellem Mietrecht ist eine Mietzinserhöhung nur auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zulässig. Sie muss mit dem amtlich genehmigten Formular begründet und mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitgeteilt werden (Art. 269d OR). Typische Gründe sind:
- ein gestiegener Referenzzinssatz
- die Teuerung
- gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten
- wertvermehrende Investitionen wie eine umfassende Sanierung
Wird das Formular nicht verwendet oder die Erhöhung mit einer Kündigungsandrohung verbunden, ist sie nichtig.
Wann kann ich gegen den Mietzins vorgehen?
Sie haben laut Mietrecht die Möglichkeit, innerhalb der ersten 30 Tage nach Übernahme der Wohnung gegen den Mietzins vorzugehen. Eine Mietzinserhöhung können Sie innerhalb von 30 Tagen nach der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Sinkt der Referenzzinssatz während der Mietdauer, dürfen Sie bei der Vermieterin oder dem Vermieter eine Mietzinsreduktion verlangen. Gewährt die Vermieterschaft diese ungenügend oder gar nicht, können Sie Ihre Mieterrechte auch über die Schlichtungsbehörde durchsetzen.
Für welche Reparaturen und Renovationen muss ich als Mieter:in aufkommen?
Während der Mietdauer sind Mietende für den sogenannten kleinen Unterhalt selbst verantwortlich. Darunter fallen kleinere Reparaturen und Wartungsarbeiten, die bei normalem Gebrauch anfallen – etwa das Ersetzen von Glühbirnen, das Reinigen von Dichtungen oder das Ölen von Schlössern. Reparaturen, die über diesen kleinen Unterhalt hinausgehen, gehen zulasten der Vermieterschaft.
Beim Auszug geben Sie die Wohnung grundsätzlich in dem Zustand zurück, in dem Sie sie übernommen haben. Die natürliche Abnutzung durch normalen Gebrauch müssen Sie dabei nicht ausgleichen: Dazu gehören zum Beispiel verfärbte Wände oder ein abgenutzter Boden.
Haben Sie die Wohnung übermässig abgenutzt oder wurde etwas beschädigt, müssen Sie diese Schäden beseitigen oder für die Beseitigung aufkommen. Dabei gilt: Jeder Gegenstand in einer Wohnung hat eine bestimmte Lebensdauer. Entschädigen müssen Sie nur den Wert, den der Gegenstand zum Zeitpunkt des Auszugs noch besass.
Wie melde ich einen Mangel in der Wohnung korrekt?
Stellen Sie einen Mangel fest – sei es eine defekte Heizung, Schimmel oder ein Wasserschaden –, gehen Sie wie folgt vor:
- Mangel schriftlich melden: Informieren Sie die Vermieterschaft per Einschreiben über den Mangel. Beschreiben Sie ihn möglichst genau und dokumentieren Sie ihn mit Fotos.
- Angemessene Frist setzen: Fordern Sie die Vermieterschaft auf, den Mangel innert einer angemessenen Frist zu beheben.
- Rechte geltend machen: Bleibt die Vermieterschaft untätig, können Sie, je nach Schwere des Mangels, eine Mietzinsreduktion verlangen oder im Extremfall fristlos kündigen.
Wichtig: Wer einen Mangel nicht oder zu spät meldet, riskiert, das Recht auf Mietzinsreduktion zu verlieren. Eine Briefvorlage zur Mängelrüge finden Sie auf MyRight, dem Rechtsportal der AXA-ARAG.
Wichtige Fristen im Mietrecht auf einen Blick
Mietrecht-Fristen zusammengefasst
| Situation | Frist | Rechtsgrundlage |
| Anfangsmietzins anfechten | 30 Tage nach Übernahme | Art. 270 OR |
| Mietzinserhöhung anfechten | 30 Tage nach Mitteilung | Art. 270b OR |
| Mietzinserhöhung ankündigen | mind. 10 Tage vor Kündigungsfristbeginn | Art. 269d OR |
| Kündigung anfechten (missbräuchlich) | 30 Tage nach Kündigung | Art. 273 OR |
| Ordentliche Kündigung durch Mietende | mind. 3 Monate auf ortsüblichen Termin | Art. 266c OR |
| Ausserordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug | 30 Tage auf Monatsende (nach Ablauf Zahlungsfrist) | Art. 257d OR |
Häufig gestellte Fragen zum Mietrecht
Kann ich meine Wohnung untervermieten?
Ja, mit Zustimmung der Vermieterschaft ist die Untervermietung grundsätzlich erlaubt. Die Zustimmung darf eine Vermieterin oder ein Vermieter nur verweigern, wenn Sie die Bedingungen der Untermiete nicht offenlegen, diese im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder wenn der Vermieterschaft daraus wesentliche Nachteile entstehen (Art. 262 OR). Wer ohne Zustimmung untervermietet, riskiert im schlimmsten Fall eine Kündigung.
Darf meine Vermieterin oder mein Vermieter nach dem Einzug ein Mietzinsdepot verlangen?
Ja, bei Wohnräumen darf die Vermieterin oder der Vermieter gemäss Mietrecht ein Mietzinsdepot in Höhe von maximal drei Monatsmieten verlangen.
Und nach dem Auszug? Wie Sie vorgehen, wenn die Vermieterschaft das Mietzinsdepot nicht zurückzahlt, lesen Sie hier.
Wann darf mir die Vermieterin bzw. der Vermieter kündigen?
Eine ordentliche Kündigung ist jederzeit möglich – unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist und der Kündigungstermine. Ein Grund muss erst auf Verlangen genannt werden. Je nach Situation gelten dabei unterschiedliche Regeln:
- Form und Zustellung: Die Kündigung muss die Vermieterschaft schriftlich und mit dem amtlich genehmigten Formular verschicken. Bei Familienwohnungen muss sie beiden Ehe- oder eingetragenen Partnerinnen oder Partnern separat zugestellt werden – sonst ist sie nichtig.
- Nach einem Verkauf der Liegenschaft: Die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer übernimmt den bestehenden Mietvertrag, kann aber bei dringendem Eigenbedarf mit den gesetzlichen Fristen kündigen.
- Ausserordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug: Zahlen Sie den Mietzins nicht, setzt Ihnen die Vermieterschaft schriftlich eine Frist von 30 Tagen und droht die Kündigung an. Bleibt die Zahlung aus, kann die Vermieterin oder der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
- Missbräuchliche Kündigung anfechten: Erscheint Ihnen eine Kündigung missbräuchlich, können Sie sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Gut zu wissen: Ihr bisheriges Mietzinsdepot bleibt nach dem Auszug oft noch gesperrt, bis die Vermieterschaft es freigibt; die Kaution für die neue Wohnung wird aber sofort fällig. Wer nicht zwei Beträge gleichzeitig blockieren will, kann die neue Kaution über eine Mietkautionsversicherung stellen.
Wie kündige ich als Mieterin oder Mieter?
Mit einem schriftlichen Kündigungsschreiben, am besten per Einschreiben. Alle im Vertrag aufgeführten Mietenden müssen unterschreiben, bei Familienwohnungen braucht es die Unterschrift beider Ehe- oder eingetragener Partnerinnen oder Partner. Es gelten die Fristen und Termine gemäss Mietvertrag, von Gesetzes wegen mindestens drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR). Wer früher ausziehen möchte, kann eine zahlungsfähige und zumutbare Nachmieterschaft stellen.
Eine Vorlage für das Kündigungsschreiben und weitere Rechtstipps rund ums Wohnen finden Sie auf MyRight, dem Rechtsportal der AXA-ARAG.
Geschrieben von:
Nadine Graf
Nadine Graf ist Themenmanagerin und schreibt für die AXA Texte über Themen rund um Versicherungen und darüber hinaus.
