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Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mieterin oder Mieter?

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Wann haben Sie das Recht auf eine Mietzinsreduktion? Darf man selbst einen Nachmieter stellen – und wann muss die Vermieterin diesen akzeptieren? Und was hat es mit der Sorgfaltspflicht auf sich? Wer zur Miete wohnt, sollte über seine Rechte und Pflichten Bescheid wissen.

Kathrin Ramseier, Anwältin bei der AXA-ARAG, beantwortet die wichtigsten Fragen rund ums Mietrecht.

Ich möchte das Kinderzimmer hellblau streichen. Muss ich den Vermieter um Erlaubnis fragen? 

Grundsätzlich nicht. Allerdings muss die hellblaue Wand nach Ablauf des Mietverhältnisses wieder mit der Originalfarbe überstrichen werden. Es sei denn, Sie haben ein schriftliches Einverständnis der Vermieterin oder des Vermieters eingeholt oder Ihre Nachmieterin respektive Ihr Nachmieter ist mit der neuen Farbe einverstanden. 

Kann meine Vermieterin mir vorschreiben, wie viele Tage meine Eltern aus Brasilien zu Besuch bleiben dürfen?

Nein, die Vermieterin oder der Vermieter darf nicht vorschreiben, von wem und wie lange Sie besucht werden.

Nach wie vielen Jahren habe ich in einer Mietwohnung das Recht auf eine Renovation – zum Beispiel auf einen Neuanstrich?

Ist eine Dichtung der Toilette defekt oder funktioniert Ihre Heizung nicht mehr, haben Sie das Recht auf die Behebung des Mangels durch eine Fachperson. Reine Renovationen wie ein klassischer Neuanstrich sind im laufenden Mietverhältnis nicht inbegriffen.

Ich will ein Sabbatical nehmen und meine Mietwohnung sechs Monate an einen Freund untervermieten. Kann meine Vermieterin das verbieten?

Eine Untermiete kann eigentlich nicht verboten werden. Die Vermieterin oder der Vermieter muss jedoch über die Untervermietung sowie die Personalien der Untermieterin oder des Untermieters informiert werden.

Darf der Vermieter bestimmen, wie oft meine Freundin bei mir übernachtet? 

Nein, solange sich die Freundin an die Bestimmungen des Mietvertrages und die allgemeine Hausordnung hält.

Muss ich meinen Vermieter über eine längere Abwesenheit informieren?

Sie müssen die Vermieterin oder den Vermieter nicht über An- oder Abwesenheiten in Ihrer Wohnung informieren. Entstehen jedoch aufgrund der Nichtbenutzung Schäden – beispielsweise durch fehlendes Lüften – kann die Vermieterin oder der Vermieter Sie dafür haftbar machen. 

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Ich verreise im Winter zwei Monate. Muss ich mich um einen Ersatz für den Schneeräumdienst kümmern?

Sofern das Schneeräumen zu Ihren vertraglich geregelten Pflichten gehört, müssen Sie die Vermieterin oder den Vermieter über Ihre Abwesenheit informieren und eine gemeinsame Lösung finden.

Meine Dach­geschoss­wohnung heizt sich im Sommer sehr auf. Kann ich ab einer bestimmten Temperatur eine Mietreduktion verlangen?

Hier besteht keine allgemeine Regelung. Liegen Baumängel vor, die zu extremen Temperaturen führen, dürfen Sie eine Mietzinsreduktion fordern. Es muss auch von Fall zu Fall geprüft werden, welche Erwartungen an eine bestimmte Wohnung gerechtfertigt sind.

In meinem Badezimmer hat es Schimmel. Unsere Verwaltung interessiert das nicht. Was kann ich tun?

Schimmel ist ein Mangel am Mietobjekt. Die Vermieterin oder der Vermieter muss eine Fachperson organisieren, die den Schimmelbefall auf Kosten der Verwaltung beseitigt. Ist die Vermieterin oder der Vermieter weder schriftlich noch telefonisch erreichbar, müssen Sie der verantwortlichen Person per Einschreiben eine Mängelrüge zusenden. Erhalten Sie auch auf diesem Weg keine Reaktion, können Sie bei der zuständigen Schlichtungsbehörde Klage erheben.

Sie wollen Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter auffordern, einen Mangel in der Wohnung zu beheben? Auf MyRight gibt's eine gratis Vorlage dafür.

Was beinhaltet die Sorgfaltspflicht?

Als Mieterin oder Mieter sind Sie verpflichtet, mit der «Mietsache» sorgfältig umzugehen und auf andere Hausbewohnerinnen und -bewohner Rücksicht zu nehmen.

Eine Verletzung der Sorgfaltspflicht liegt zum Beispiel in den folgenden Fällen vor:

Wichtig: Die Sorgfaltspflicht bezieht sich auf die eigene Wohnung und auf gemeinschaftlich genutzte Räume wie Treppenhaus oder Waschkeller.

Ist Schimmel in der Wohnung ein Grund für Mietreduktion?

Ja, Schimmel gilt als Mangel und rechtfertigt demzufolge eine Mietzinsreduktion – genauso wie die Mängelbehebung. Kann die Vermieterin oder der Vermieter ein Selbstverschulden der Mietenden beweisen, liegt die Verantwortung bei der Mietpartei.

Wann kann ich gegen den Mietzins vorgehen?

Sie haben die Möglichkeit, innerhalb der ersten 30 Tage nach Übernahme der Wohnung gegen den Mietzins vorzugehen. Eine Mietzinserhöhung können Sie innerhalb von 30 Tagen nach der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Sinkt der Referenzzinssatz während der Mietdauer, dürfen Sie bei der Vermieterin oder dem Vermieter eine Mietzinsreduktion verlangen. Gewährt sie oder er diese ungenügend oder gar nicht, können Sie sich ebenfalls an die Schlichtungsbehörde wenden.

Wir sind 10 Tage eher ausgezogen als vereinbart. Können wir für diesen Monat eine Mietzinsreduktion verlangen?

Ziehen Sie freiwillig vor der Kündigungsfrist aus, müssen Sie den Mietzins bis zum ordentlichen Ablauf des Mietverhältnisses bezahlen. Finden Sie vor der rechtmässigen Beendigung des Mietverhältnisses eine Nachmieterin oder einen Nachmieter, muss die Miete nicht doppelt bezahlt werden. Üblicherweise bezahlt die nachmietende Partei ab dem Tag des Einzugs die Miete.

Auf dem Nachbargrundstück wird ein neues Hochhaus gebaut, ich muss mindestens mit zwei Jahren Baulärm rechnen. Habe ich Recht auf Mietzinsreduktion?

Eigentlich schon. In urbanen Gebieten ist allerdings ein gewisses Mass an Baulärm zu tolerieren.

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    Sprung im Lavabo, Flecken auf dem Parkett, zerkratzte Wohnungstüre: Erfahren Sie jetzt, welche Schäden mit der Hausratversicherung gedeckt sind und wo sich eine Zusatzversicherung lohnt.

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Unsere Hausverwaltung will, dass wir unsere Pro-Initiative-Flagge am Balkon entfernen. Darf sie das?

Die Aussenseite des Balkons gehört nicht mehr zur gemieteten Wohnung. Daher haben Sie hier kein alleiniges Nutzungsrecht: Die Vermieterin oder der Vermieter darf auf das Entfernen der Flagge an der Aussenseite des Balkons bestehen.

Meine Verwaltung verbietet per Mietvertrag Blumenkästen am Balkon, weil sie das Gesamtbild des Gebäudes stören. Ist das rechtens?

Da es sich auch in diesem Fall um die Aussenseite des Balkons handelt, ist hier ein Verbot gerechtfertigt. Werden die Blumenkästen aber auf der Innenseite des Balkongeländers angebracht, darf die Vermieterin oder der Vermieter das Aufhängen nur aus sachlichen Gründen – zum Beispiel, wenn die Blumenkästen zu schwer sind – verbieten.

Muss ich auf Wunsch meiner Vermieterin den «Stopp Werbung»-Kleber vom Briefkasten entfernen?

Häufig wird dies in der allgemeinen Hausordnung geregelt. Rechtlich ist diese Regelung jedoch umstritten.

Mein Vermieter stört sich an den vielen Turnschuhen vor unserer Wohnungstür. Muss ich sie wegnehmen?

Ja, das Treppenhaus ist nicht Ihr persönliches Mietobjekt und gilt aus feuerpolizeilicher Regelung als Fluchtweg. Meistens wird die Treppenhausnutzung in der Hausordnung geklärt.

Mein Vermieter will mir Servicekosten für die Gemeinschafts-Waschmaschine und für den Lift berechnen. Darf er das?

Kosten betreffend Wartung und Reinigung dieser Anlagen dürfen den Mietenden verrechnet werden. Betreffen die Kosten die Reparatur, müssen diese von der Vermieterin oder vom Vermieter übernommen werden.

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Mein Vermieter verbietet, dass mein Freund zu mir in eine 2,5-Zimmer-Wohnung einzieht. Darf er das?

Nein, das Zusammenziehen mit dem Lebenspartner darf nicht verboten werden – auch wenn im Mietvertrag steht, dass die Wohnung nur von einer Person genutzt wird. Anspruch auf einen neuen Mietvertrag für den zugezogenen Freund haben Sie nicht und die Verwaltung darf dies auch nicht veranlassen.

Bei der Wohnungsbesichtigung hat uns die Vermieterin auch den Estrich gezeigt. Nun will sie nicht, dass wir dort etwas unterstellen. Ist das korrekt?

Sofern das Estrichabteil gemäss Mietvertrag zu den mitgemieteten Räumen gehört, haben Sie Anspruch darauf, dieses zu nutzen.

Darf mein Vermieter nach dem Einzug ein Mietzinsdepot verlangen?

Ja, bei Wohnräumen darf die Vermieterin oder der Vermieter ein Mietzinsdepot in Höhe von maximal drei Monatsmieten verlangen.

Darf meine Vermieterin das Depot behalten?

Haben Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Schulden (zum Beispiel ausstehende Mietzinse oder Kosten aus Mieterschäden) bei der Vermieterin, dürfen Sie das Mietzinsdepot zur Begleichung dieser Schulden verwenden.

Wenn Sie die Wohnung ohne Mängel übergeben haben, muss  die Vermieterin oder der Vermieter das Depot bei Beendigung des Mietverhältnisses auszahlen. 

Auf MyRight finden Sie eine Briefvorlage, wenn Sie Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter an die Rückzahlung des Depots erinnern wollen. 

Hat mein Vermieter das Recht, einen Schlüssel zu meiner Wohnung zu behalten?

Nein, die Vermieterin oder der Vermieter muss Ihnen alle vorhandenen Schlüssel übergeben. Es sei denn, Sie sind damit einverstanden.

Ich habe gerade ein Baby bekommen und mein Vermieter will unsere Wohnung umbauen lassen. Kann ich mich dagegen wehren?

Grundsätzlich darf der Vermieter Renovationen oder eine Sanierung am Mietobjekt vornehmen, solange diese für den Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Ob ein Umbau zumutbar ist, muss im Einzelfall nach objektiven Kriterien beurteilt werden. Der ungestörte Gebrauch der Mietwohnung und die gleichzeitige Instandhaltung der Liegenschaft können zu Konflikten führen. Wir raten Ihnen: Suchen Sie das Gespräch mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter, um eine Lösung zu finden – beispielsweise ein Aufschub der Renovation. 

 

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    Nebenkosten kontrollieren

    Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Nebenkostenabrechnung in sechs einfachen Schritten kontrollieren, Fehler erkennen und unzulässige Nachforderungen vermeiden können.

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Welche Kosten fallen unter den «kleinen Unterhalt», für den ich als Mieterin selbst aufkommen muss?

Kleine Reparaturen mit Materialkosten unter CHF 150.–, die im Normalfall selbst durchgeführt werden können, gelten als «kleiner Unterhalt». Beispiele hierfür sind der Ersatz des Duschschlauchs, von Backblechen, Glühbirnen oder das Entlüften der Heizung.

Kann meine Vermieterin bestimmen, wie warm die Wohnung im Winter ist?

Als Mieterin oder Mieter haben Sie Anspruch darauf, dass die Wohnung im Winter auf mindestens 20 Grad geheizt werden kann. Wird diese Temperatur bei maximaler Heizleistung nicht erreicht, liegt ein Mangel vor und Sie können dessen Behebung verlangen.

Bin ich als Mieter dazu verpflichtet, die Mülltonnen rauszustellen und Schnee zu räumen?

Nur, wenn dies im Mietvertrag festgesetzt wurde. Ansonsten ist dies die Aufgabe der Vermieterin oder des Vermieters und wird den Mietparteien mit den Nebenkosten in Rechnung gestellt.

Muss ich als Mieterin beim Auszug die Kosten für die Funktionskontrolle von Elektrogeräten übernehmen?

Sie müssen keine Kosten für eine Funktionskontrolle oder einen Geräteservice übernehmen, ausser es wird im Mietvertrag erwähnt. Dieser Punkt bleibt aber umstritten. Zwar wird die Kontrolle der Elektrogeräte durch eine Fachperson durchgeführt, was nicht mehr unter den vorher ausgeführten Begriff des «kleinen Unterhalts» fällt. Andererseits sind die im Mietvertrag unterzeichneten Verpflichtungen verbindlich.

Meine Vermieterin hat die Kosten für die Waschmaschine grundlos verdoppelt. Kann ich mich dagegen wehren?

Ja, dies gilt als Erhöhung der Nebenkosten. Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter muss Ihnen dies per Formular mitteilen. Innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Formulars haben Sie die Möglichkeit, die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde zu beanstanden. 

Muss ich den Kauf von zwei Kaninchen mit der Vermieterin absprechen?

Eine kleinere Anzahl von Kleintieren wie Kaninchen, Hamster, Meerschweinchen usw. dürfen Sie ohne Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters halten. Die Erlaubnis zur Haltung grösserer Haustiere muss bei der Verwaltung eingeholt werden. Nicht relevant ist, ob andere Mietende in derselben Liegenschaft bereits Haustiere halten oder nicht.

Viele weitere hilfreiche Tipps und Antworten finden Sie beim Schweizer Mieterinnen- & Mieterverband

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