Quels sont mes droits et mes obligations en tant que locataire?

Dans quelles circonstances a-t-on droit à une réduction de loyer? Peut-on soi-même proposer un nouveau locataire et quand le bailleur doit-il l’accepter? En quoi consiste le devoir de diligence? Tout locataire a intérêt à connaître ses droits et ses obligations.

Kathrin Ramseier, avocate chez AXA-ARAG, vous dit tout ce qu’il faut savoir en matière de droit du bail.

Je voudrais repeindre la chambre de mon bébé en bleu layette. Faut-il que je demande la permission à mon bailleur? 

En principe, non. Mais vous devrez avoir repeint les murs dans la couleur d’origine à la fin du bail, sauf si vous avez obtenu l’accord écrit du bailleur et que le locataire suivant souhaite conserver la nouvelle couleur de mur. 

Le bailleur peut-il me dicter le nombre de jours pendant lesquels je peux héberger mes parents venus du Brésil pour me rendre visite?

Non, votre bailleur ne peut rien vous imposer. Pas plus en ce qui concerne les personnes accueillies que la durée de leur séjour.

Au bout de combien d’années puis-je demander à ce que le logement que je loue soit repeint ou rénové?

Si vos toilettes fuient ou que le chauffage ne marche plus correctement, vous avez le droit de demander une réparation par un professionnel. En revanche, le simple rafraîchissement des murs en cours de bail n’est pas compris dans la location.

J’envisage de prendre un congé sabbatique et de sous-louer mon appartement à un ami pendant six mois. Mon bailleur peut-il me l’interdire?

Non, la sous-location ne peut pas être interdite par le bailleur. Vous devez en revanche l’informer de la sous-location et lui communiquer l’identité du sous-locataire.

Mon bailleur peut-il décider de la fréquence à laquelle mon amie vient passer la nuit chez moi? 

Non, tant que votre amie se conforme aux dispositions du contrat de bail et du règlement intérieur.

Dois-je informer mon bailleur de toute absence prolongée?

Non, vous n’avez pas à informer votre bailleur de votre présence ou de votre absence. Toutefois, si des dommages résultent de la non-occupation du logement – par exemple en raison de l’absence d’aération – le bailleur peut vous en tenir responsable. 

Je m’absente deux mois en hiver. Dois-je trouver un remplaçant pour déneiger à ma place?

Dans la mesure où le déneigement fait partie de vos obligations contractuelles, vous devez informer votre bailleur de votre absence et trouver ensemble une solution.

Mon logement, situé sous les toits, devient vite étouffant en été. À partir d’une certaine température, puis-je demander une réduction de loyer à mon bailleur?

Il n’existe aucune réglementation en la matière. Si ces températures extrêmes sont dues à des défauts de construction, vous êtes en droit de demander une réduction de loyer. Il convient aussi de vérifier au cas par cas ce qu’on est en droit d’attendre d’un logement donné.

Il y a des moisissures dans ma salle de bain, mais la gérance de l’immeuble ne s’en soucie guère. Que puis-je faire?

La présence de moisissures constitue un défaut de l’objet loué. Le bailleur doit faire appel à un spécialiste pour régler ce problème de moisissures, imputable sur les frais de gérance. Si le bailleur ne peut être joint ni par téléphone ni par courrier, vous devez adresser une réclamation au responsable par lettre recommandée. En l’absence de réaction de ce dernier, vous êtes en droit de déposer une plainte auprès de l’autorité de conciliation compétente.

La présence de moisissures dans le logement justifie-t-elle une réduction de loyer?

Oui, la présence de moisissures constitue un défaut et, par conséquent, un motif de réduction du loyer – au même titre que l’élimination du défaut. Si le bailleur est en mesure de prouver que la faute est imputable au locataire, la responsabilité du défaut incombe à ce dernier.

Quels sont les recours dont je dispose pour contester le loyer?

Vous avez la possibilité d’exercer un recours contre le paiement du loyer dans les 30 jours qui suivent la réception du logement. Vous pouvez contester une majoration de loyer devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration. Si, en cours de bail, le taux d’intérêt de référence diminue, vous êtes en droit de réclamer au bailleur une réduction de loyer. Si ce dernier accorde une réduction insuffisante ou refuse toute réduction, vous pouvez également saisir l’autorité de conciliation.

Nous avons déménagé 10 jours avant la date convenue. Pouvons-nous réclamer une réduction de loyer pour le mois concerné?

Si vous déménagez de votre propre chef avant le délai de congé, vous êtes tenu de payer le loyer jusqu’au terme du délai de congé ordinaire. Si vous trouvez un nouveau locataire avant la fin légale du bail, le loyer ne devra pas être payé deux fois. Il est d’usage que le nouveau locataire paye le loyer à compter du jour de son emménagement.

Un immeuble est en construction sur le terrain voisin, de sorte que je vais devoir supporter des nuisances sonores pendant au moins deux ans. Ai-je droit à une réduction de loyer?

En principe, oui. Néanmoins, dans les zones urbaines, les bruits de chantier doivent être tolérés jusqu’à un certain seuil.

La gérance de notre immeuble exige que nous enlevions la banderole en faveur d’une initiative accrochée à notre balcon. En a-t-elle le droit?

Le côté extérieur du balcon ne fait plus partie de la chose louée. Vous ne disposez donc pas d’un droit de jouissance exclusif sur cet espace. Par conséquent, le bailleur a le droit d’exiger le retrait de la banderole accrochée sur le côté extérieur du balcon.

La gérance de mon immeuble interdit, dans le contrat de location, d’accrocher des bacs à fleurs aux balcons au motif qu’ils altèrent l’aspect général de l’immeuble. Est-ce légal?

Dans la mesure où il s’agit encore une fois du côté extérieur du balcon, cette interdiction est parfaitement légale. En revanche, si les bacs à fleurs sont accrochés à la rambarde du balcon, côté intérieur, le bailleur doit justifier cette interdiction par des considérations objectives – par exemple lorsque les bacs à fleurs sont trop lourds.

Suis-je obligé de me conformer à la demande de la gérance en décollant l’autocollant «Pas de publicité» de ma boîte aux lettres?

Ce cas est très souvent réglementé dans le règlement intérieur de l’immeuble. Une telle disposition n’en est pas moins, juridiquement, sujette à controverse.

Les nombreuses paires de tennis présentes devant la porte de mon logement dérangent mon bailleur. Dois-je les enlever?

Oui, la cage d’escalier ne fait pas partie de la chose louée et sert de voie d’évacuation, conformément aux prescriptions en matière de police du feu. Les conditions d’utilisation de la cage d’escalier sont souvent précisées dans le règlement intérieur de l’immeuble.

Mon bailleur entend me facturer des frais d’entretien pour la machine à laver collective et l’ascenseur. En a-t-il le droit?

Le bailleur est en droit de facturer les frais d’entretien et de nettoyage de ces installations aux locataires. En revanche, les frais de réparation sont à la charge du bailleur.

Mon bailleur interdit à mon compagnon d’emménager dans mon appartement de deux pièces et demie. En a-t-il le droit?

Non. Emménager en couple ne saurait être interdit, y compris lorsque le contrat de bail stipule que le logement n’est utilisé que par une personne. Vous ne pouvez pas réclamer un nouveau contrat de bail pour votre compagnon nouvellement arrivé, pas plus d’ailleurs que la gérance de l’immeuble.

Lors de la visite du logement, le bailleur nous a également montré le grenier. Mais il refuse que nous y entreposions des affaires. Est-ce normal?

Si le grenier est mentionné dans le contrat de bail comme faisant partie des locaux pris en location, vous pouvez prétendre l’utiliser.

Mon bailleur peut-il me réclamer une caution après mon emménagement?

Oui, s’agissant de locaux d’habitation, le bailleur peut exiger le dépôt d’une caution, qui ne saurait toutefois dépasser trois mois de loyer.

Mon bailleur a-t-il le droit de conserver cette caution?

Si, à la fin du bail, vous avez encore des dettes auprès du bailleur (par exemple des loyers impayés ou des dégâts matériels causés pendant la location), vous pouvez utiliser cette caution pour vous acquitter de vos dettes.

Mon bailleur a-t-il le droit de garder une clé de mon logement?

Non, le bailleur doit vous remettre la totalité des clés existantes. À moins qu’il n’en conserve une avec votre accord.

Je viens d’avoir un enfant. Or mon bailleur souhaite faire des travaux dans notre logement. Puis-je m’y opposer?

Le bailleur est généralement libre d’effectuer des travaux de rénovation ou d’assainissement dans la chose louée dès lors qu’ils se déroulent dans la limite du supportable pour le locataire et que le bail n’est pas résilié. Le seuil de tolérance doit être déterminé au cas par cas selon des critères objectifs. L’usage sans désagréments de la chose louée et l’entretien de l’immeuble génèrent parfois des conflits. Notre conseil: prenez contact avec votre bailleur pour trouver une solution, par exemple le report des travaux de rénovation. 

Quels sont les frais qui relèvent des «menus travaux d’entretien» et que je suis tenu de payer en ma qualité de locataire?

Les petites réparations dont les frais de matériel ne dépassent pas les 150 CHF et qui peuvent normalement être exécutés par le locataire lui-même sont considérés comme des «menus travaux d’entretien». À titre d’exemple, citons le remplacement du flexible de la douche, des plaques du four, des ampoules ou encore la purge des radiateurs.

Mon bailleur a-t-il le droit de régler la température de chauffage de mon logement en hiver?

Vous pouvez prétendre, en tant que locataire, à ce que votre logement soit chauffé à une température d’au moins 20 degrés en hiver. Si cette température ne peut être atteinte lorsque le système de chauffage déploie sa capacité de chauffe maximale, c’est le signe qu’il est défectueux et que vous pouvez exiger sa réparation.

Suis-je obligé, en ma qualité de locataire, de sortir les conteneurs à ordures et de déneiger?

Uniquement si cela est stipulé dans le contrat de bail. Dans le cas contraire, cette tâche incombe au bailleur et les frais accessoires en découlant seront imputés aux locataires.

Dois-je, lors de mon déménagement, supporter les frais de contrôle du fonctionnement des appareils électriques?

Vous ne devez supporter aucuns frais de révision ou de contrôle du fonctionnement des appareils, sauf disposition contraire dans votre contrat de bail. Ce sujet prête néanmoins à controverse. Le contrôle des appareils électriques doit certes être opéré par un technicien et ne relève donc plus de la notion de «menus travaux d’entretien» évoquée plus haut. Cependant, les obligations stipulées dans le contrat de bail que vous avez signé sont contraignantes.

Mon bailleur a doublé, sans raison, les frais concernant la machine à laver. Puis-je m’y opposer?

Oui, car il s’agit d’une majoration des frais accessoires. Votre bailleur doit vous en informer au moyen d’un formulaire. Vous avez alors la possibilité, dans les 30 jours suivant la réception de ce formulaire, de contester cette augmentation devant l’autorité de conciliation. 

Dois-je prévenir mon bailleur de l’achat de deux lapins?

La détention de petits animaux tels que lapins, hamsters et cochons d’Inde est permise sans qu’il soit nécessaire de demander l’autorisation au bailleur. L’autorisation de détenir des animaux domestiques plus gros doit en revanche être demandée à la gérance. Peu importe que d’autres locataires du même immeuble détiennent ou non des animaux domestiques.