Droit du bail: quels sont mes droits et obligations en tant que locataire?
Quand ai-je droit à une réduction de loyer? Peut-on proposer un nouveau ou une nouvelle locataire quand on quitte un logement? En quoi consiste le devoir de diligence? Tout locataire a intérêt à connaître ses droits et ses obligations.
Quels sont mes droits en tant que locataire?
En Suisse, le droit du bail est régi par le code des obligations (art. 253 ss CO). Elle est complétée par d’autres réglementations relatives au bail à loyer, en premier lieu l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Les locataires ont notamment les droits suivants:
- Droit à un logement adapté à l’usage: le bailleur est tenu de remettre le logement au locataire dans un état convenant à l’habitation et de l’entretenir dans cet état pendant la durée du bail. Les défauts, comme un chauffage défectueux, doivent être éliminés par le bailleur à ses propres frais. Tant que le défaut persiste, et si l’usage de l’objet loué est restreint par ce défaut, vous pouvez demander une réduction de loyer.
- Contestation du loyer initial: si, lors de l’emménagement, le loyer vous semble abusif, p. ex. parce que le bailleur l’a majoré sensiblement par rapport au loyer précédent, vous avez 30 jours à compter de la remise du logement pour le contester devant l’autorité de conciliation.
- Droit à une réduction de loyer: en cas de baisse du taux d’intérêt de référence (taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse, défini trimestriellement par l’Office fédéral du logement/OFLO), vous pouvez demander une réduction de loyer avec effet au prochain terme de résiliation. La condition est que votre loyer actuel repose sur un taux d’intérêt de référence plus élevé.
- Sous-location: en principe, vous avez le droit de sous-louer, toutefois avec l’accord du bailleur.
- Proposition d’un locataire de remplacement: si vous souhaitez déménager en dehors du délai de résiliation, vous pouvez proposer un nouveau ou une nouvelle locataire solvable et adéquat(e), disposé(e) à reprendre le bail aux mêmes conditions. Vous vous libérez ainsi de votre obligation de payer le loyer.
- Protection contre la résiliation du bail: si une résiliation vous paraît abusive, vous disposez d’un délai de 30 jours pour la contester devant l’autorité de conciliation. Par ailleurs, en cas de difficultés particulières, vous pouvez demander une prolongation du bail.
En quoi consiste le devoir de diligence des locataires?
En qualité de locataire, vous avez l’obligation d’user de la chose louée avec le soin nécessaire et d’avoir envers les autres personnes habitant l’immeuble les égards qui leur sont dus.
Voici quelques exemples de manquement au devoir de diligence:
- Vous omettez de déclarer un cas d’infestation parasitaire en temps voulu.
- Le tuyau de la machine à laver éclate et provoque un dégât d’eau, et vous omettez de le signaler immédiatement au bailleur.
- Vous faites la fête et écoutez de la musique jusque tard dans la nuit.
Important: le devoir de diligence s’applique au logement proprement dit, mais aussi à toutes les parties communes de l’immeuble, comme la cage d’escalier ou la buanderie.
Quelles sont les obligations du bailleur?
Le bailleur doit délivrer le logement à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel il a été loué, et l’entretenir en cet état pendant toute la durée du bail (art. 256 CO). Il découle de ce principe du droit du bail les principales obligations suivantes:
- Élimination des défauts: les réparations dépassant le cadre des petits travaux d’entretien sont à la charge du bailleur.
- Chauffage: selon un arrêt du Tribunal fédéral (4A_581/2016), le logement doit pouvoir être chauffé à au moins 20 °C en hiver. L’impossibilité d’atteindre cette température à capacité maximale de l’installation de chauffage constitue un défaut.
- Décompte correct des frais accessoires: seuls les frais accessoires expressément convenus dans le contrat de bail peuvent être facturés.
- Enregistrement correct de la caution: la caution (ou sûreté), d’un montant maximal de trois mois de loyer, doit être déposée auprès d’une banque sur un compte ouvert au nom du locataire (art. 257e CO).
- Respect des prescriptions de forme: les augmentations de loyer et la résiliation du bail doivent être notifiées au moyen du formulaire agréé officiel, sous peine de nullité.
Pour en savoir plus: notre conseiller vous explique étape par étape comment vérifier votre décompte de frais accessoires pour repérer d’éventuelles erreurs.
Dans quels cas le bailleur peut-il augmenter le loyer?
Selon le droit du bail actuel, une majoration de loyer est autorisée uniquement au prochain terme de résiliation. La majoration doit être notifiée au moyen du formulaire agréé officiel au moins dix jours avant le début du délai de résiliation (art. 269d CO). Motifs typiques justifiant une augmentation:
- Hausse du taux d’intérêt de référence
- Renchérissement
- Hausse des frais d’entretien et d’exploitation
- Investissements générant une plus-value, tels qu’une rénovation complète
Une augmentation qui n’est pas notifiée avec le formulaire officiel ou est assortie d’une menace de résiliation est considérée comme nulle.
Quels sont les recours dont je dispose pour contester le loyer?
Selon le droit du bail, vous avez la possibilité de contester le loyer dans les 30 jours qui suivent la réception du logement. Vous pouvez contester une majoration de loyer devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent sa notification. Si, en cours de bail, le taux d’intérêt de référence baisse, vous êtes en droit de réclamer au bailleur une réduction de loyer. Si le bailleur ne satisfait pas ou pas entièrement à votre demande, vous pouvez également faire valoir vos droits auprès de l’autorité de conciliation.
Quelles sont les réparations et rénovations qui sont à ma charge en tant que locataire?
Pendant la durée du bail, les locataires sont responsables des menus travaux d’entretien. Il s’agit des petites réparations et travaux d’entretien nécessaires dans le cadre d’une utilisation normale, comme le remplacement d’ampoules électriques, le nettoyage de joints ou la lubrification des serrures. Toutes les réparations dépassant ces menus travaux d’entretien sont à la charge du bailleur.
Lorsque vous quittez le logement, vous devez en principe le rendre dans l’état où il vous a été remis. Vous n’avez pas à compenser l’usure naturelle résultant d’une utilisation normale, p. ex. décoloration des murs ou usure des sols.
En revanche, si votre logement a subi une usure excessive ou des dommages, vous avez l’obligation de réparer ces dommages vous-même ou d’en financer les réparations. À savoir: chaque objet d’un logement a une durée de vie déterminée. Votre obligation d’indemnisation se limite à la valeur actuelle de l’objet au moment de votre départ.
Comment signaler correctement un défaut dans un logement?
Si vous constatez un défaut, qu’il s’agisse d’un chauffage défectueux, de moisissures ou d’un dégât d’eau, vous devez procéder comme suit:
- Signalez les défauts par écrit: informez le bailleur du défaut par courrier recommandé. Décrivez-le le plus précisément possible et documentez-le à l’aide de photos.
- Définissez un délai raisonnable: exigez du bailleur qu’il élimine le défaut dans un délai raisonnable.
- Faites valoir vos droits: si le bailleur ne réagit pas, vous pouvez, en fonction de la gravité des défauts, exiger une réduction de loyer ou, dans un cas extrême, résilier le bail sans préavis.
Important: omettre de signaler un défaut ou ne le signaler que tardivement risque de vous faire perdre votre droit à une réduction de loyer. Vous trouverez un modèle de lettre d’avis de défaut sur MyRight, le portail juridique d’AXA-ARAG.
Les principaux délais à respecter en droit du bail
Récapitulatif des délais en droit du bail
| Situation | Délai | Base juridique |
| Contestation du loyer initial | 30 jours à compter de la réception | Art. 270 CO |
| Contestation d’une majoration de loyer | 30 jours à compter de la notification | Art. 270b CO |
| Annonce d’une majoration de loyer | Au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation | Art. 269d CO |
| Contestation d’une résiliation (abusive) | 30 jours à compter de la réception de l’avis de résiliation | Art. 273 CO |
| Résiliation ordinaire par le locataire | Préavis d’au moins 3 mois pour le terme d’usage local | Art. 266c CO |
| Résiliation extraordinaire en cas de retard de paiement | Résiliation pour la fin d’un mois avec préavis de 30 jours, après expiration du délai de paiement | Art. 257d CO |
Questions fréquentes sur le droit du bail
Puis-je sous-louer mon logement?
Oui, la sous-location est en principe autorisée avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut la refuser que si vous omettez de lui communiquer les conditions de la sous-location, si celles-ci sont abusives comparées au contrat de bail principal ou si la sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur (art. 262 CO). Si vous sous-louez sans accord préalable, vous risquez, dans le pire des cas, une résiliation du bail.
Mon bailleur peut-il exiger le versement d’une caution après mon emménagement?
Oui, s’agissant de locaux d’habitation, selon le droit du bail, le bailleur peut exiger le dépôt d’une caution, qui ne peut toutefois dépasser trois mois de loyer.
Et que devient cette caution après le déménagement? Découvrez ici comment procéder si le bailleur ne restitue pas la caution.
Dans quels cas le bailleur peut-il résilier le bail?
Une résiliation ordinaire est possible à tout moment sous réserve du respect du délai et des termes de résiliation contractuels. Une raison ne doit être indiquée que sur demande. Selon la situation, différentes règles s’appliquent:
- Forme et mode de distribution: le bailleur doit notifier la résiliation par écrit, au moyen d’un formulaire agréé officiel. Lorsqu’il s’agit d’un logement familial, la notification doit être envoyée séparément au conjoint ou au partenaire enregistré, sous peine de nullité.
- Après la vente de l’immeuble: le nouveau propriétaire reprend le contrat de bail existant, mais peut le résilier en respectant les délais légaux en cas de besoin urgent du logement pour sa propre utilisation.
- Résiliation extraordinaire en cas de retard de paiement: en cas d’arriéré de loyer, le bailleur vous fixe par écrit un délai de 30 jours pour payer, sous peine de résiliation du bail. À défaut de paiement dans ce délai, il est en droit de résilier le bail pour la fin d’un mois avec préavis de 30 jours.
- Contestation d’une résiliation abusive: si une résiliation vous paraît abusive, vous disposez d’un délai de 30 jours pour la contester devant l’autorité de conciliation.
Bon à savoir: après un déménagement, la caution reste généralement bloquée jusqu’à ce que le bailleur la débloque, tandis que la caution pour votre nouveau logement est exigible immédiatement. Si vous ne souhaitez pas bloquer les deux montants en même temps, vous pouvez recourir à une assurance de garantie de loyer pour fournir la nouvelle caution.
Comment résilier mon bail en tant que locataire?
Au moyen d’une lettre de résiliation écrite, de préférence recommandée. Tous les locataires mentionnés dans le contrat doivent signer. S’il s’agit d’un logement familial, la signature des deux conjoints ou des partenaires enregistrés est requise. Les délais et termes prévus dans le contrat de bail s’appliquent. La loi prévoit un préavis d’au moins trois mois pour un terme fixé par l’usage local (art. 266c CO). Si vous souhaitez déménager plus tôt, vous devez trouver une nouvelle ou un nouveau locataire solvable et convenable.
Vous trouverez un modèle de lettre de résiliation et d’autres conseils juridiques en lien avec le logement sur MyRight, le portail juridique d’AXA-ARAG.
Écrit par:
Nadine Graf
Nadine Graf est responsable thématique et écrit pour AXA des articles sur des sujets relatifs aux assurances et au-delà.
