Nebenkostenabrechnung prüfen – es lohnt sich!
Wenn die Heiz- und Nebenkostenabrechnung in den Briefkasten flattert, stellen sich für Mieterinnen und Mieter oft viele Fragen. Wir haben die wichtigsten Antworten und zeigen Ihnen, wie Sie in sechs einfachen Schritten Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen, Fehler erkennen und unzulässige Nachforderungen vermeiden können.
Wie setzen sich Nebenkosten zusammen?
Nebenkosten sind Kosten für Leistungen der Vermieterschaft oder Dritter, die mit der Nutzung der Mietsache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Verrechnet werden dürfen nur Kosten, die tatsächlich angefallen sind (Art. 257b Abs. 1 OR). Die Nebenkostenabrechnung darf für die Vermieterschaft also keine Gewinnquelle sein.
Wichtig ist: Nebenkosten müssen nur bezahlt werden, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln aufgeführt sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Fehlt eine solche Vereinbarung, gelten die Nebenkosten als im Mietzins inbegriffen. Sammelposten wie «übrige Betriebskosten» genügen dafür nicht.
Kosten und öffentliche Abgaben, die mit der Liegenschaft selbst verbunden sind, trägt dagegen die Vermieterschaft (Art. 256b OR). Verbrauchsabhängige Gebühren wie Wasser oder Kehricht sind nur verrechenbar, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
Nebenkostenübersicht für Mietobjekte
| Verrechenbare Nebenkosten | Nicht verrechenbare Nebenkosten |
| Heizung und Warmwasser | Reparatur- und Unterhaltsarbeiten (z. B. Heizungsbrenner, Treppenhaus streichen) |
| Wasser und Abwasser (verbrauchsabhängige Gebühren) | Liegenschaftssteuern |
| Allgemeinstrom (z. B. Treppenhaus, Waschküche) | Gebäudeversicherungsprämien |
| Hauswartung (ohne Reparatur und Unterhalt) | Wertabhängige Grundgebühren |
| TV-Grundnutzungsgebühren (z. B. Kabelanschluss) | Allgemeine Verwaltung der Liegenschaft |
| Lift samt Servicevertrag | |
| Verwaltungshonorar (nur für die Nebenkostenabrechnung) |
Für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung darf die Vermieterschaft ein Verwaltungshonorar verrechnen, entweder nach effektivem Aufwand oder pauschal (Art. 4 Abs. 3 VMWG). Die zulässige Höhe richtet sich nach der kantonalen Rechtsprechung: Der Mieterinnen- und Mieterverband hält 2 bis 3 Prozent der Nebenkostensumme für die Obergrenze, Teile der Lehre und Praxis halten bis zu 5 Prozent für zulässig. Wird nach effektivem Aufwand abgerechnet, ist auch ein höherer Betrag möglich, sofern er belegt ist. Die Pauschale darf allerdings nur den Aufwand für die Verwaltung der Nebenkosten abdecken. Die allgemeine Verwaltung der Liegenschaft gehört dagegen zu den Aufgaben der Vermieterschaft.
Eine hilfreiche Grundlage für die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen ist die detaillierte Liste zulässiger und unzulässiger Positionen des Mieterinnen- und Mieterverbands. Sie bietet eine gute Orientierung, ist im Detail aber umstritten, gerade bei den Ansätzen für das Verwaltungshonorar.
Warum bekomme ich eine Nebenkostenabrechnung?
Sie erhalten eine Nebenkostenabrechnung, weil in Ihrem Mietvertrag verschiedene Positionen als Nebenkosten bezeichnet sind, die Sie zusätzlich zum Nettomietzins bezahlen müssen.
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Pauschal- und Akontozahlungen:
- Pauschalzahlung: Sie bezahlen einen festen Betrag. Damit sind die Nebenkosten abgegolten, auch wenn die tatsächlichen Kosten höher oder tiefer ausfallen.
- Akontozahlung: Hierbei erhalten Sie mit der jährlichen Abrechnung eine Gutschrift, wenn die effektiven Heiz- und Nebenkosten unter der Vorauszahlung liegen. Falls die tatsächlichen Kosten höher ausfallen als Ihre Akontozahlung, müssen Sie eine Nachzahlung leisten.
Wie Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen, zeigen wir Ihnen weiter unten Schritt für Schritt.
Was bedeuten «Betriebskosten» im Mietvertrag?
Unklare Begriffe wie «Betriebskosten» sind in einem Mietvertrag nicht zulässig – sie müssen genau konkretisiert werden. Genauso wenig zulässig ist der Verweis auf allgemeine Vertragsbedingungen. Für Sie als Mieterin oder Mieter muss klar sein, welche Nebenkosten Sie zusätzlich zur Miete bezahlen müssen.
Wann muss ich Nebenkosten nachzahlen?
Liegen die effektiven Heiz- und Nebenkosten über der Summe der geleisteten Akontozahlungen, so müssen Sie in der Regel eine Nachzahlung leisten.
Fallen die tatsächlichen Kosten tiefer aus als Ihre Akontozahlungen, so erhalten Sie von der Vermieterin oder dem Vermieter Geld zurück – oder der entsprechende Betrag wird als Guthaben in die nächste Jahresrechnung übertragen. Bevor Sie den Betrag überweisen, lohnt es sich, die Mietnebenkostenabrechnung zu prüfen.
Keine Abrechnung erhalten Sie, wenn in Ihrem Mietzins die Heiz- und Nebenkosten inbegriffen sind oder wenn Sie diese Kosten mit einer Pauschalzahlung begleichen.
Generell empfiehlt es sich, bereits beim Abschluss des Mietvertrags eine genügend hohe Akontozahlung zu vereinbaren. So lassen sich massive Nachzahlungen vermeiden.
«Suchen Sie bei Unklarheiten hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung zuerst das Gespräch mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter: Sie oder er gewährt Ihnen sicher Einblick in die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen. So lassen sich Fragen oder Missverständnisse oft direkt und einfach klären.»
Nebenkostenabrechnung prüfen in sechs Schritten
Flattert Ihnen eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung ins Haus, so lohnt es sich, dieses Dokument genau unter die Lupe zu nehmen. Für die Überprüfung Ihrer jährlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnung gehen Sie am besten schrittweise vor:
- Prüfen Sie, ob die verrechneten Positionen in Ihrem Mietvertrag explizit als Nebenkosten aufgeführt sind: Sie müssen nur jene Nebenkosten bezahlen, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart und damit ausgewiesen sind.
- Prüfen Sie die Details der einzelnen Positionen: Sie müssen nur jene Kosten zahlen, die durch den Gebrauch anfallen. Reparatur- und Unterhaltsarbeiten (Austausch des Heizungsbrenners, Neustreichen des Treppenhauses usw.) gelten nicht als Nebenkosten und dürfen nicht auf die Mieter abgewälzt werden.
- Prüfen Sie den Verteilschlüssel: Die Heiz- und Nebenkosten müssen mit einem nachvollziehbaren Schlüssel auf alle Mietobjekte einer Liegenschaft aufgeteilt werden. Die Art des Verteilschlüssels ist nicht gesetzlich vorgegeben – ohne formelle Vertragsanpassung darf dieser indessen nicht geändert werden.
- Prüfen Sie die Heiz- und Nebenkostenabrechnung rechnerisch und vergleichen Sie den Ihnen belasteten Betrag mit Ihren Akontozahlungen.
- Verlangen Sie Einsicht in die Belege, wenn Ihnen die Angaben der Vermieterin oder des Vermieters auf der Nebenkostenabrechnung nicht genügen. So können Sie kontrollieren, welche Kosten unter den einzelnen Positionen aufgeführt sind. «Allgemeine Betriebskosten» müssen von der Vermieterin oder dem Vermieter auf Verlangen aufgeschlüsselt werden.
- Verlangen Sie eine Korrektur der Abrechnung, wenn Sie einen Fehler entdecken. Sichern Sie sich bei Streitigkeiten die Unterstützung einer Fachperson, aber suchen Sie vorher immer zuerst das Gespräch mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter.
Wie kann ich meine Nebenkostenabrechnung anfechten?
Haben Sie Ihre Nebenkostenabrechnung geprüft und einen Fehler entdeckt, gehen Sie am besten so vor:
- Gespräch suchen: Wenden Sie sich zuerst an Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter und sprechen Sie den Fehler an.
- Korrektur verlangen: Fordern Sie die Korrektur anschliessend schriftlich an, am besten per Einschreiben.
- Schlichtungsbehörde einschalten: Kommt keine Einigung zustande, können Sie die Abrechnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Fristen und Verjährung
Für die Beanstandung der Abrechnung gibt es keine gesetzliche Frist. Allerdings erlischt der Anspruch der Vermieterin oder des Vermieters auf Zahlung der Nebenkosten nach fünf Jahren – gerechnet ab dem Ende der betreffenden Abrechnungsperiode oder ab dem Auszug aus der Wohnung. Umgekehrt können Mieterinnen und Mieter zu viel bezahlte Nebenkosten zurückfordern. Je nach Art des Rückforderungsanspruchs gelten unterschiedliche Verjährungsfristen: drei Jahre ab Kenntnis des Anspruchs bzw. zehn Jahre ab dessen Entstehung.
Verweigert die Vermieterschaft die Belegeinsicht, wird eine Nachforderung bei vereinbarter Akontozahlung grundsätzlich nicht beglichen. Bezahlt werden muss erst, wenn die Forderung ordnungsgemäss begründet und belegt ist.
Kosten des Schlichtungsverfahrens
Für das Schlichtungsverfahren in Mietsachen fallen grundsätzlich keine Gerichtskosten an. Auch Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen (Art. 113 ZPO). Eigene Auslagen, etwa für eine anwaltliche Vertretung, tragen Sie selbst. Bei mutwilliger Prozessführung können jedoch Kosten auferlegt werden (Art. 115 ZPO).
Wichtig: Sie müssen persönlich erscheinen. Sind Sie unsicher, lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung durch eine Fachperson im Mietrecht prüfen.
Noch besser: Wer frühzeitig einen Mietrechtsschutz abschliesst, ist auf der sicheren Seite. Er deckt Anwalts- und Gerichtskosten und bietet vorab eine Einschätzung, ob sich eine Anfechtung lohnt. Versicherbar ist nur, wer den Schutz abschliesst, bevor ein Streit entsteht.
Häufig gestellte Fragen zu «Nebenkostenabrechnung prüfen»
Muss ich Nebenkosten bezahlen, die nicht im Mietvertrag aufgeführt sind?
Nein, Nebenkosten müssen Sie nur bezahlen, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind. Fehlt eine solche Vereinbarung, gelten sie als mit dem Mietzins abgegolten. Ein pauschaler oder unklar formulierter Posten reicht dafür nicht aus.
Wie lange habe ich Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen?
Für das Prüfen und Beanstanden gibt es keine gesetzliche Frist. Einsicht in die detaillierte Abrechnung und in die Belege steht Ihnen jederzeit zu, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.
Wie lange können Nebenkosten in der Schweiz nachgefordert werden?
Nebenkostenforderungen der Vermieterschaft verjähren nach fünf Jahren – gerechnet ab dem Ende der betreffenden Abrechnungsperiode oder ab Ihrem Auszug. Erhalten Sie eine Abrechnung erst danach, müssen Sie sie nicht mehr begleichen. Umgekehrt können Sie zu viel bezahlte Nebenkosten zurückfordern: je nach Art des Anspruchs innert drei Jahren ab Kenntnis oder zehn Jahren ab Entstehung.
Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten pro Monat?
Als Faustregel liegen die Nebenkosten bei rund 15 bis 25 Prozent der Nettomiete. Wie hoch sie tatsächlich ausfallen, hängt aber stark von Wohnungsgrösse, Heizart, Baustandard und Region ab. Den grössten Anteil machen die Heizkosten aus.
Geschrieben von:
Nadine Graf
Nadine Graf ist Themenmanagerin und schreibt für die AXA Texte über Themen rund um Versicherungen und darüber hinaus.
