Verificare il conteggio delle spese accessorie: ne vale la pena!
All’arrivo del conteggio delle spese di riscaldamento e accessorie, i locatari si pongono spesso molte domande. Noi vi forniamo le principali risposte e vi mostriamo come verificare il vostro conteggio delle spese accessorie, individuare eventuali errori ed evitare richieste di conguaglio indebite.
Come sono composte le spese accessorie?
Le spese accessorie sono le spese per prestazioni fornite dal locatore o da terzi che sono legate all’uso della cosa locata (art. 257a cpv. 1 CO). Possono essere computate solo le spese che sono effettivamente insorte (art. 257b cpv. 1 CO). Per il locatore il conteggio delle spese accessorie non può quindi costituire una fonte di guadagno.
Nota bene: le spese accessorie sono da pagare solo se menzionate espressamente e singolarmente nel contratto di locazione (art. 257a cpv. 2 CO). In assenza di un tale accordo le spese accessorie si intendono comprese nel canone di locazione. Le voci collettive come «Altre spese di esercizio» non sono sufficienti.
I costi e le tasse pubbliche inerenti all’immobile stesso sono invece a carico del locatore (art. 256b CO). Le tasse dipendenti dal consumo come l’acqua o la spazzatura sono invece computabili solo se pattuite nel contratto di locazione.
Panoramica delle spese accessorie per immobili in locazione
| Spese accessorie computabili | Spese accessorie non fatturabili |
| Riscaldamento e acqua calda | Lavori di riparazione e manutenzione (ad es. bruciatore e pitturazione tromba delle scale) |
| Acqua e acque reflue (tasse commisurate al consumo) | Imposte immobiliari |
| Corrente generale (ad es. tromba delle scale, lavanderia) | Premi per le assicurazioni stabili |
| Servizi di portineria (escl. riparazione e manutenzione) | Commissioni di base commisurate al valore |
| Canone per utilizzo di base della TV (ad es. allacciamento via cavo) | Amministrazione generale dell’immobile |
| Ascensore compreso contratto di servizio | |
| Onorario amministrativo (solo per il conteggio delle spese accessorie) |
Per il conteggio delle spese accessorie il locatore è autorizzato ad addebitare un onorario di gestione, in funzione dell’onere effettivo o a titolo forfetario (art. 4 cpv. 3 OLAL). L’ammontare consentito si basa sulla giurisprudenza cantonale: l’Associazione degli inquilini considera ammissibili il limite massimo tra il 2 e il 3 per cento della somma delle spese accessorie, mentre alcuni orientamenti giurisprudenziali e dottrinali ritengono ammissibili percentuali fino al 5 per cento. Se viene conteggiato in base ai costi effettivi, è possibile anche un importo più elevato a condizione che sia comprovato. Il forfait può tuttavia coprire solo l’onere per la gestione delle spese accessorie. Mentre l’amministrazione generale dell’immobile rientra tra i compiti del locatore.
Un’utile base per la verifica dei conteggi delle spese accessorie è costituita dall’elenco dettagliato delle voci ammesse e non ammesse (in tedesco) dell’Associazione Svizzera Inquilini. Offre un buon orientamento, ma nei dettagli è controversa, soprattutto per quanto riguarda le tariffe degli onorari amministrativi.
Perché ricevo un conteggio delle spese accessorie?
Ricevete un conteggio delle spese accessorie perché nel vostro contratto di locazione diverse voci sono indicate come spese accessorie che dovete pagare in aggiunta al canone locativo netto.
Di principio si distingue tra pagamenti forfettari e acconti.
- Pagamento forfettario: pagate un importo fisso. In questo modo sono compensate le spese accessorie anche se le spese effettive sono maggiori o minori.
- Acconto: in questo caso ricevete un accredito con il conteggio annuo se le spese di riscaldamento e accessorie effettive sono inferiori al pagamento anticipato. Se i costi effettivi sono superiori al vostro acconto, dovete pagare un conguaglio.
Di seguito vi mostriamo passo dopo passo come verificare il vostro conteggio delle spese accessorie.
Cosa s’intende per «spese di esercizio» nel contratto di locazione?
Termini poco chiari come «spese di esercizio» non sono ammessi in un contratto di locazione; devono essere specificati nel dettaglio. Allo stesso modo non è ammesso rimandare alle condizioni generali di contratto. Per voi in qualità di locatari deve essere chiaro quali spese accessorie dovete pagare in aggiunta al canone di locazione.
In quali casi devo pagare un conguaglio delle spese accessorie?
Se le spese effettive di riscaldamento e accessorie risultano superiori alla somma degli acconti versati, occorrerà pagare un conguaglio.
Se, al contrario, le spese effettive di riscaldamento e accessorie risultano inferiori alla somma degli acconti versati, vi sarà rimborsata dal locatore l’eccedenza o l’importo corrispondente vi sarà computato in accredito nel conteggio dell’anno successivo. Prima di versare l’importo è consigliabile controllare il conteggio delle spese accessorie di locazione.
Nel caso in cui le spese effettive di riscaldamento e accessorie siano comprese nel canone di locazione o vengano da voi regolate con un pagamento forfettario non viene inviato alcun conteggio.
In generale si consiglia di concordare già alla stipulazione del contratto di locazione un pagamento in acconto sufficientemente elevato. In questo modo si evitano conguagli troppo alti.
In caso di dubbi sul conteggio delle spese accessorie, per prima cosa cercate il dialogo con il vostro locatore, che sicuramente vi permetterà di consultare i giustificativi su cui si basa il conteggio. In questo modo è spesso possibile chiarire domande o malintesi in maniera semplice e diretta.
Verifica del conteggio delle spese accessorie in sei fasi
Quando arriva il conteggio delle spese di riscaldamento e accessorie vale la pena analizzarlo con attenzione. Per verificare il vostro conteggio annuale delle spese di riscaldamento e accessorie è consigliabile procedere per gradi.
- Verificate se le posizioni addebitate sono specificate esplicitamente nel vostro contratto di locazione come spese accessorie: dovete pagare solo le spese accessorie espressamente pattuite e quindi indicate nel contratto di locazione.
- Verificate le singole posizioni nel dettaglio: dovete pagare solo gli oneri effettivamente sostenuti per l’uso e consumo. I lavori di riparazione e manutenzione (sostituzione del bruciatore, ritinteggiatura del vano scale ecc.) non rientrano nelle spese accessorie e pertanto non devono essere imputati ai locatari.
- Verificate la chiave di ripartizione: le spese di riscaldamento e accessorie devono essere suddivise tra tutte le unità locative di un immobile secondo un criterio comprensibile e tracciabile. La legge non prescrive un tipo specifico di chiave di ripartizione; quella convenuta tra le parti può essere modificata solo mediante un adeguamento formale del contratto.
- Verificate le spese di riscaldamento e accessorie da un punto di vista contabile e confrontate l’importo addebitatovi con la somma degli acconti versati.
- Chiedete di consultare i giustificativi, se le indicazioni del locatore nel conteggio delle spese accessorie non vi bastano. In questo modo potete controllare quali costi sono riportati nelle singole posizioni. Su richiesta, il locatore è tenuto a dettagliare le «spese generali di esercizio».
- Richiedete una correzione del conteggio, se scoprite un errore. Fatevi assistere da uno specialista in caso di controversie, ma cercate sempre prima il dialogo con il vostro locatore.
Come posso impugnare il conteggio delle spese accessorie?
Se avete controllato il conteggio delle spese accessorie e avete scoperto un errore, è meglio procedere come indicato di seguito.
- Cercare il dialogo: rivolgetevi dapprima al vostro locatore e menzionate l’errore.
- Richiedete una correzione: in seguito richiedete la correzione per iscritto, preferibilmente tramite raccomandata.
- Interpellate l’autorità di conciliazione: se non viene raggiunto un accordo, è possibile impugnare il conteggio presso l’autorità di conciliazione.
Termini e prescrizione
Non sussiste alcun termine legale per contestare il conteggio. Tuttavia il diritto del locatore al pagamento delle spese accessorie si estingue dopo cinque anni dalla fine del periodo di conteggio o dalla data in cui si lascia l’abitazione. Per contro, i locatari possono chiedere il rimborso delle spese accessorie pagate in eccesso. A seconda del tipo di pretesa di rimborso si applicano termini di prescrizione diversi: tre anni dopo averne acquisito conoscenza o dieci anni dalla maturazione del diritto.
Qualora il locatore si rifiuti di consentire la consultazione dei giustificativi, in linea di principio non è possibile pretendere il pagamento di un conguaglio, qualora sia stato concordato il pagamento tramite acconto. Il pagamento deve essere effettuato solo quando la pretesa è debitamente giustificata e documentata.
Costi della procedura di conciliazione
La procedura di conciliazione in materia di locazione non comporta in linea di principio spese giudiziarie. Nemmeno le indennità ripetibili alla controparte sono riconosciute (art. 113 CPC). Le spese di vostra competenza, ad es. per le spese di rappresentanza legale, sono a vostro carico. In caso di conduzione intenzionale del processo possono tuttavia essere addebitate delle spese (art. 115 CPC).
Importante: dovete presentarvi di persona. Se avete dubbi, chiedete a un esperto in diritto di locazione di esaminare il conteggio delle spese accessorie.
O ancora meglio, chi stipula per tempo una protezione giuridica inerente il diritto di locazione è al sicuro. Questa copre le spese legali e processuali e permette di valutare se vale la pena effettuare una contestazione. È assicurabile solo chi stipula la copertura prima che sorga una controversia.
Domande frequenti sulla «Verifica del conteggio delle spese accessorie»
Devo pagare delle spese accessorie non indicate nel contratto di locazione?
No, le spese accessorie devono essere pagate solo se espressamente pattuite nel contratto di locazione. In assenza di un’apposita convenzione, le stesse si intendono liquidate con il canone di locazione. Una posizione generica o formulata in modo poco chiaro non è sufficiente.
Quanto tempo ho per verificare il conteggio delle spese accessorie?
Non esiste alcun termine legale per l’esame e la contestazione. Potete consultare i conteggi dettagliati e i giustificativi in qualsiasi momento, indipendentemente da quanto stabilito nel contratto di locazione.
Per quanto tempo è possibile richiedere il rimborso delle spese accessorie in Svizzera?
Le pretese relative alle spese accessorie del locatore si prescrivono dopo cinque anni dalla fine del relativo periodo di conteggio o dalla data in cui lasciate l’abitazione. Se ricevete un conteggio soltanto successivamente, non dovete più saldarlo. Per contro, potete chiedere il rimborso delle spese accessorie pagate in eccesso: a seconda della natura del diritto, entro tre anni dall’averne acquisito conoscenza o dieci anni dalla maturazione del diritto.
A quanto ammontano in media le spese accessorie mensili?
Come regola generale le spese accessorie si aggirano intorno al 15-25 per cento dell’affitto netto. La loro entità dipende però fortemente dalle dimensioni dell’appartamento, dal tipo di riscaldamento, dallo standard di costruzione e dalla regione. La parte più consistente è rappresentata dai costi di riscaldamento.
Redatto da:
Nadine Graf
Nadine Graf è manager tematica e scrive per AXA su argomenti legati alle assicurazioni e non solo.
