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Controllare le spese di riscaldamento e accessorie – conviene!

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All’arrivo del conteggio delle spese di riscaldamento e accessorie, i locatari si pongono spesso molte domande. Noi vi forniamo le principali risposte e vi mostriamo come controllare il conteggio, individuare eventuali errori ed evitare richieste indebite di pagamenti aggiuntivi – il tutto in sei semplici passaggi.

Perché ricevo un conteggio delle spese accessorie?

Ricevete un conteggio delle spese accessorie perché nel vostro contratto di locazione varie posizioni sono definite come spese accessorie da pagare in aggiunta al canone di locazione netto.

Di principio si distingue tra pagamenti forfettari e acconti. Se sono concordati contributi forfettari, le spese accessorie sono considerate coperte (anche se le spese effettive erano di importo lievemente superiore o inferiore). In caso di acconto, invece, con il conteggio annuale ricevete un accredito se le spese di riscaldamento e accessorie effettive sono inferiori al pagamento anticipato. Se i costi effettivi sono superiori al vostro acconto, dovete pagare un conguaglio.

Nel mio contratto di locazione si parla di «spese di esercizio». Cosa si intende?

Termini poco chiari come «spese di esercizio» non sono ammessi nel contratto di locazione; queste espressioni devono essere specificate nel dettaglio. Allo stesso modo non è ammesso rimandare alle condizioni generali di contratto. Per voi in qualità di locatari deve essere chiaro quali spese accessorie dovete pagare in aggiunta al canone di locazione.

In quali casi devo pagare un conguaglio delle spese accessorie?

Se le spese effettive di riscaldamento e accessorie risultano superiori alla somma degli acconti versati, occorrerà pagare un conguaglio.

Se, al contrario, le spese effettive di riscaldamento e accessorie risultano inferiori alla somma degli acconti versati, vi sarà rimborsata dal locatore l’eccedenza o l’importo corrispondente vi sarà computato in accredito nel conteggio dell’anno successivo.

Nel caso in cui le spese effettive di riscaldamento e accessorie siano comprese nel canone di locazione o vengano da voi regolate con un pagamento forfettario non viene inviato alcun conteggio.

In generale si consiglia di concordare già alla stipulazione del contratto di locazione un ammontare degli acconti che sia sufficientemente elevato. In questo modo si evitano conguagli troppo alti.

In caso di dubbi sul conteggio delle spese accessorie, per prima cosa cercate il dialogo con il vostro locatore, che sicuramente vi permetterà di consultare i giustificativi su cui si basa il conteggio. In questo modo è spesso possibile chiarire domande o malintesi in maniera semplice e diretta.

Alexandra Pestalozzi, avvocata specializzata in diritto immobiliare presso AXA-ARAG

Verifica del conteggio in sei semplici passaggi

Quando arriva il conteggio delle spese di riscaldamento e accessorie vale la pena analizzarlo con attenzione. Per controllare il vostro conteggio annuale delle spese di riscaldamento e accessorie è consigliabile procedere per gradi.

  1. Verificate se le posizioni addebitate sono specificate esplicitamente nel vostro contratto di locazione come spese accessorie: dovete pagare solo quelle espressamente pattuite nel contratto di locazione e menzionate distintamente.
  2. Verificate le singole posizioni nel dettaglio: dovete accollarvi solo gli oneri effettivamente sostenuti per l’uso e consumo. I lavori di riparazione e manutenzione (sostituzione del bruciatore, ritinteggiatura del vano scale ecc.) non rientrano nelle spese accessorie e quindi non devono essere imputati ai locatari.
  3. Verificate la chiave di ripartizione: le spese di riscaldamento e accessorie devono essere suddivise tra le varie unità locative di un immobile secondo un criterio comprensibile e tracciabile. La legge non prescrive un tipo specifico di chiave di ripartizione; quella convenuta tra le parti può essere modificata solo mediante un adeguamento formale del contratto.
  4. Verificate le spese di riscaldamento e accessorie da un punto di vista contabile e confrontate l’importo addebitatovi con la somma degli acconti versati.
  5. Chiedete di consultare i giustificativi se le indicazioni del locatore nel conteggio sono lacunose. In questo modo potete controllare quali costi sono riportati nelle singole posizioni. Su richiesta, il locatore è tenuto a dettagliare le «Spese generali di esercizio». Attenzione: a volte sotto questa voce vengono inseriti oneri che non devono essere compresi nelle spese accessorie!
  6. Esigete la correzione del conteggio se scoprite un errore. Fatevi assistere da uno specialista in caso di controversie, ma cercate sempre prima il dialogo con il vostro locatore.

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