Vérifiez votre décompte des frais accessoires: cela vaut la peine!
L’arrivée dans les boîtes aux lettres du décompte de chauffage et des frais accessoires déclenche souvent une avalanche de questions chez les locataires. Pour y répondre, nous vous montrons en six étapes simples comment vérifier votre décompte de frais accessoires, identifier les erreurs et éviter des paiements complémentaires injustifiés.
De quoi se composent les frais accessoires?
Les frais accessoires sont des frais dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose louée (art. 257a, al. 1, CO). Seuls les frais effectivement encourus peuvent être imputés (art. 257b, al. 1 CO). Le décompte des charges ne doit donc pas constituer une source de bénéfice pour le bailleur.
Important: les frais accessoires ne doivent être payés que s’ils sont expressément et individuellement mentionnés dans le contrat de bail (art. 257a, al. 2, CO). À défaut d’une telle convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer. À cet égard, les postes collectifs tels que «autres frais d’exploitation» ne suffisent pas.
En revanche, les contributions publiques et les charges qui grèvent la chose louée sont supportées par le bailleur (art. 256b CO). Les frais liés à la consommation tels que l’eau ou les ordures ménagères ne peuvent être facturés que si cela a été convenu dans le contrat de bail.
Récapitulatif des frais accessoires pour objets locatifs
| Frais accessoires facturables | Frais accessoires non facturables |
| Chauffage et eau chaude | Travaux de réparation et d’entretien (p. ex. remplacement du brûleur de la chaudière, nouvelle couche de peinture dans l’escalier) |
| Eau et eaux usées (facturation en fonction de la consommation) | Impôts fonciers |
| Électricité des parties communes (p. ex. cage d’escalier, buanderie) | Primes de l’assurance des bâtiments |
| Conciergerie (hors réparations et entretien) | Frais de base en fonction de la valeur |
| Redevances de base pour la télévision (p. ex. raccordement à la télévision par câble) | Gestion générale de l’immeuble |
| Ascenseur avec contrat de service | |
| Honoraires de gestion (uniquement pour le décompte des charges accessoires) |
Pour l’établissement du décompte des charges, le bailleur peut facturer des honoraires de gestion, soit d’après les frais effectifs, soit d’après un forfait (art. 4, al. 3 OBLF). Le montant autorisé est défini par la jurisprudence cantonale: l’association des locataires considère que 2%-3% de la somme des frais accessoires constitue une limite supérieure, tandis que certaines parties de la doctrine et de la pratique considèrent que cette limite peut aller jusqu’à 5%. En cas de décompte sur la base des dépenses effectives, un montant plus élevé est également possible, à condition qu’il soit justifié. Les forfaits ne doivent toutefois couvrir que les dépenses pour la gestion des frais accessoires. L’administration générale de l’immeuble, en revanche, fait partie des tâches du bailleur.
La liste détaillée des postes autorisés et non autorisés (en allemand) de l’association des locataires peut être utile pour contrôler les décomptes des frais accessoires. Elle offre une bonne orientation, mais est controversée dans les détails, notamment en ce qui concerne les honoraires de gestion.
Pourquoi est-ce que je reçois un décompte des frais accessoires?
Vous recevez un décompte des frais accessoires parce que votre contrat de bail mentionne différents postes comme des frais accessoires que vous devez payer en plus du loyer net.
En la matière, il convient de distinguer les frais forfaitaires de ceux payés par acomptes.
- Paiement forfaitaire: vous payez un montant fixe. Les frais accessoires sont ainsi réglés même si les frais effectifs sont plus ou moins élevés.
- Acomptes: dans ce cas, un crédit vous est reversé avec le décompte annuel si les frais de chauffage et les frais accessoires effectifs sont inférieurs à l’acompte versé. Dans le cas contraire, un appel à verser le complément vous est adressé.
Nous vous expliquons étape par étape ci-dessous comment vérifier votre décompte de frais accessoires.
À quoi correspondent les «coûts d’exploitation» dans le contrat de bail?
Les termes vagues tels que «coûts d’exploitation» ne sont pas autorisés dans un contrat de bail; ils doivent être précisés. Le renvoi à des conditions générales n’est pas acceptable, lui non plus. En tant que locataire, vous devez être au clair quant aux frais accessoires qui s’ajoutent à votre loyer.
Quand dois-je verser un complément de frais accessoires?
Si le montant effectif des frais de chauffage et des frais accessoires est supérieur à celui des acomptes versés, vous devez normalement vous acquitter d’un paiement complémentaire.
S’il est inférieur, vous recevrez un remboursement de votre bailleur, ou la somme correspondante sera reportée sous forme d’avoir sur votre prochaine facture annuelle. Avant de virer le montant réclamé, mieux vaut vérifier le décompte des charges locatives.
Vous ne recevrez aucun décompte si les frais de chauffage et les frais accessoires sont compris dans votre loyer ou si vous les réglez au forfait.
D’une manière générale, il est recommandé de convenir d’un acompte suffisamment élevé dès la conclusion du contrat de bail. Vous éviterez ainsi de lourds paiements complémentaires.
En cas de doute quant à votre décompte de frais accessoires, commencez par chercher le dialogue avec votre bailleur: ce dernier vous donnera certainement accès aux justificatifs sur la base desquels a été établi le décompte. C’est en général le moyen le plus simple de dissiper des malentendus.
Vérifier son décompte des frais accessoires en six étapes
Vous venez tout juste de recevoir votre décompte de chauffage et de frais accessoires? Ce document mérite un examen approfondi de votre part. Pour le vérifier, mieux vaut procéder par étapes.
- Vérifiez si les postes facturés sont explicitement mentionnés comme frais accessoires dans votre contrat de bail: vous ne devez payer que les charges expressément convenues dans le contrat de bail et, par conséquent, reconnues comme telles.
- Vérifiez le détail des différents postes: seuls les frais occasionnés par l’usage sont à votre charge. Les travaux de réparation et d’entretien (remplacement du brûleur de la chaudière, nouvelle couche de peinture dans l’escalier, etc.) ne sont pas considérés comme des frais accessoires et ne peuvent être répercutés sur le locataire.
- Vérifiez la clé de répartition: les frais de chauffage et frais accessoires doivent être ventilés entre les objets locatifs d’un immeuble selon une clé compréhensible. Le type de clé n’est pas imposé par la loi; il ne peut cependant être modifié sans adaptation formelle du contrat.
- Vérifiez le décompte des frais de chauffage et frais accessoires d’un point de vue mathématique et faites une comparaison entre la somme qui vous est facturée et vos acomptes.
- Demandez à consulter les pièces justificatives si les indications du bailleur sur le décompte ne vous suffisent pas. Vous pouvez ainsi contrôler quels coûts sont affectés aux différents postes. Sur demande, le bailleur doit expliciter le poste «coûts d’exploitation généraux».
- Si vous découvrez une erreur, exigez la correction du décompte. N’hésitez pas à vous faire aider par un spécialiste en cas de litige, mais cherchez toujours dans un premier temps à engager le dialogue avec votre bailleur.
Comment puis-je contester mon décompte des frais accessoires?
Si vous avez vérifié votre décompte et découvert une erreur, le mieux est de procéder comme suit:
- Rechercher le dialogue: adressez-vous d’abord à votre bailleur et parlez-lui de l’erreur constatée.
- Demander une rectification: demandez ensuite par écrit la correction du décompte, de préférence par courrier recommandé.
- Faire appel à l’autorité de conciliation: si aucun accord n’est trouvé, vous pouvez contester le décompte auprès de l’autorité de conciliation.
Délais et prescription
Il n’y a pas de délai légal pour contester un décompte. En revanche, le droit du bailleur au paiement des charges s’éteint au bout de cinq ans, à compter de la fin de la période de décompte concernée ou de la date de départ du locataire. À l’inverse, le locataire peut exiger le remboursement des frais accessoires payés en trop. Selon la nature de la demande de restitution, les délais de prescription varient: trois ans à compter de la prise de connaissance de la créance ou dix ans à compter de sa naissance.
Si le bailleur refuse la consultation des pièces justificatives, le versement complémentaire n’a normalement pas à être réglé s’il a été convenu d’un paiement par acomptes. Le paiement ne doit intervenir que lorsque la créance est dûment justifiée et étayée par des pièces justificatives.
Coûts d’une procédure de conciliation
Une procédure de conciliation en matière de bail n’entraîne normalement pas de frais de justice. Aucun dépens n’est alloué aux parties (art. 113 CPC). Les frais que vous engagez vous-même, par exemple pour faire appel à un avocat, sont à votre charge. En cas de procédure abusive, des dépens peuvent toutefois être portés à la charge de la partie adverse (art. 115 CPC).
Important: vous devez vous présenter en personne. En cas de doute, faites contrôler votre décompte de frais accessoires par un spécialiste en droit du bail.
Mieux encore: si vous avez souscrit une protection juridique pour locataires, vous êtes en sécurité. Elle prend en charge les frais d’avocat et de justice et permet d’évaluer l’opportunité d’une action en contestation. Ne peuvent toutefois être assurées que les personnes qui ont souscrit cette couverture avant la survenance d’un litige.
Questions fréquentes concernant le contrôle du décompte des frais accessoires
Dois-je payer des frais accessoires qui ne sont pas mentionnés dans le contrat de bail?
Non, vous ne devez payer les frais accessoires que s’ils ont été expressément convenus dans le contrat de bail. À défaut d’une telle convention, les frais sont considérés comme acquittés par le loyer. Un poste forfaitaire ou formulé de manière ambiguë ne suffit pas.
Combien de temps ai-je pour vérifier le décompte des frais accessoires?
Il n’y a pas de délai légal pour examiner et contester le décompte. Vous pouvez à tout moment demander à consulter le décompte détaillé et les pièces justificatives, indépendamment des clauses du contrat de bail.
Pendant combien de temps un bailleur peut-il réclamer le paiement rétroactif de frais accessoires en Suisse?
Les créances du bailleur au titre des frais accessoires se prescrivent par cinq ans, à partir de la fin de la période de décompte concernée ou de votre déménagement. Si vous recevez un décompte après cette date, vous n’avez plus à le payer. À l’inverse, vous pouvez demander le remboursement des frais accessoires payés en trop: selon le type de créance, dans les trois ans à compter de la date à laquelle vous en avez eu connaissance ou dans les dix ans à compter de sa naissance.
À combien s’élèvent en moyenne les frais accessoires mensuels?
En règle générale, ils représentent de 15% à 25% du loyer net. Leur montant effectif dépend toutefois fortement de la taille du logement, du type de chauffage, des normes de construction et de la région. Les frais de chauffage en représentent la majeure partie.
Écrit par:
Nadine Graf
Nadine Graf est responsable thématique et écrit pour AXA des articles sur des sujets relatifs aux assurances et au-delà.
