Financer son logement pour accéder à la propriété
Accéder à la propriété passe par un financement solide. En effet, pour acquérir un logement en Suisse, il faut remplir deux conditions essentielles: avoir des fonds propres suffisants et une bonne capacité financière. Découvrez ici ce que cela signifie concrètement et comment préparer au mieux le financement de votre logement.
Combien vous faut-il pour financer l’achat d’une maison?
Pour financer un logement en Suisse, vous devez prendre en compte les trois critères suivants:
- Des capitaux propres pour au moins 20% du prix d’achat, composés de fonds propres «durs» et de fonds propres «souples»
- De 3% à 5% pour les frais de notaire, le registre foncier et les droits de mutation, qui doivent être payés avec les liquidités
- Un revenu brut qui satisfait à la règle de la capacité financière d’un tiers au maximum des coûts annuels de logement
Combien de fonds propres faut-il?
En Suisse, vous devez disposer d’au moins 20% de fonds propres pour acheter votre logement. Cette valeur est fixée par le secteur financier suisse (FINMA). Elle protège à la fois la banque chargée du financement contre les risques de perte de valeur de l’immeuble et vous-même contre un endettement trop élevé.
Plus votre apport personnel est important, moins le prêt hypothécaire dont vous aurez besoin sera élevé. Et cela se répercute directement sur vos frais: vous payez moins d’intérêts et devez amortir moins.
Vos fonds propres se composent de fonds propres dits «durs» et «souples», c’est-à-dire de vos propres économies et d’avoirs issus de votre prévoyance.
Fonds propres durs (au minimum 10%)
Les fonds propres durs doivent se composer d’avoirs autres que ceux du deuxième pilier:
- Épargne déposée sur des comptes d’épargne et de placement
- Titres, dépôts de fonds et d’ETF
- Pilier 3a (prévoyance liée), au moyen d’un versement anticipé ou d’une mise en gage
- Donations et avances d’hoirie
- Polices d’assurance-vie avec valeur de rachat
Le seuil de 10% de fonds propres durs n’est pas négociable et constitue une condition impérative.
Prix d’achat, valeur vénale et valeur de nantissement: quelle est la différence?
- Prix d’achat: le montant convenu contractuellement avec le vendeur peut être supérieur ou inférieur à la valeur vénale en fonction de la situation du marché.
- Valeur vénale: valeur marchande du bien immobilier, estimée objectivement au cours d’une expertise.
- Valeur de nantissement: valeur fixée en interne par la banque et qui sert de base pour fixer le montant maximal du prêt hypothécaire.
Attention: si le prix d’achat est supérieur à la valeur de nantissement, ce qui peut être le cas au vu de la situation actuelle du marché, vous devrez couvrir la différence avec vos fonds propres.
Fonds propres souples (au maximum 10%)
Les fonds propres souples proviennent du 2e pilier et viennent compléter les fonds propres durs:
- Versement anticipé de la caisse de pension
- Mise en gage d’avoirs de la caisse de pension
Comme les fonds propres souples proviennent des avoirs de prévoyance, un versement anticipé a toujours une influence directe sur la situation financière à la retraite. C’est pourquoi il est souvent plus avantageux de mettre en gage les avoirs de la caisse de pension, car le capital de prévoyance reste alors intact.
Financer son logement sans apport personnel?
Le financement classique ne permet pas l’achat d’un logement sans fonds propres. Un financement à 100% par des fonds tiers n’est donc guère envisageable en Suisse. Pour pouvoir devenir propriétaire, il est donc indispensable de se constituer un patrimoine. Dans certains cas exceptionnels, comme des donations, des avances d’hoirie ou des garanties supplémentaires (propriété de biens immobiliers ou de terrains), le financement d’un logement peut s’effectuer sans apport personnel.
Mais dans les faits, acheter une maison sans fonds propres est très difficile, car les banques et les assurances posent des exigences minimales claires.
Qu’entend-on par capacité financière?
La capacité financière indique si vous pouvez vous permettre d’acquérir un logement sur le long terme. Elle vérifie si vos revenus suffisent à couvrir les frais courants aujourd’hui et demain, même en cas de hausse des taux d’intérêt.
C’est pourquoi, lors du financement, les banques tiennent compte à la fois des fonds propres et de la capacité financière.
Comment calcule-t-on la capacité financière?
Les banques et les assurances examinent la capacité financière sur la base d’un modèle standardisé et volontairement conservateur. Leur calcul tient compte de trois facteurs:
- un taux hypothécaire théorique de 5% sur la totalité du prêt hypothécaire, peu importe le taux actuel du marché;
- les frais d’entretien et les charges, correspondant à 1% de la valeur vénale par an (chauffage, assurances, réparations, électricité, etc.);
- l’amortissement du prêt hypothécaire en 2e rang dans un délai de 15 ans ou jusqu’à l’âge de la retraite (environ 1% de la valeur vénale par an).
La somme de ces trois facteurs ne doit pas dépasser un tiers (env. 33%) du revenu brut. C’est la règle d’or pour l’octroi de prêts hypothécaires en Suisse. Elle vise à éviter que les propriétaires se retrouvent en difficulté financière à cause de frais courants trop élevés.
Exemples de capacité financière
Le tableau ci-dessous indique le revenu brut nécessaire pour garantir la capacité financière, pour différentes valeurs vénales et avec 20% de fonds propres:
Revenu brut nécessaire pour garantir la capacité financière
| Valeur vénale | Prêt hypothécaire (80%) | Frais annuels | Revenu brut nécessaire |
| CHF 800 000 | CHF 640 000 | CHF 46 400 | env. CHF 140 000 |
| CHF 1 000 000 | CHF 800 000 | CHF 58 000 | env. CHF 175 000 |
| CHF 1 250 000 | CHF 1 000 000 | CHF 72 500 | env. CHF 220 000 |
| CHF 1 500 000 | CHF 1 200 000 | CHF 87 000 | env. CHF 264 000 |
Revenu brut nécessaire pour garantir la capacité financière
| Valeur vénale | Prêt hypothécaire (80%) | Taux d’intérêt théorique (5%) | Amortissement (~1%) | Frais annexes (1%) | Frais annuels | Revenu brut nécessaire |
| CHF 800 000 | CHF 640 000 | CHF 32 000 | CHF 6400 | CHF 8000 | CHF 46 400 | env. CHF 140 000 |
| CHF 1 000 000 | CHF 800 000 | CHF 40 000 | CHF 8000 | CHF 10 000 | CHF 58 000 | env. CHF 175 000 |
| CHF 1 250 000 | CHF 1 000 000 | CHF 50 000 | CHF 10 000 | CHF 12 500 | CHF 72 500 | env. CHF 220 000 |
| CHF 1 500 000 | CHF 1 200 000 | CHF 60 000 | CHF 12 000 | CHF 15 000 | CHF 87 000 | env. CHF 264 000 |
Le tableau met en évidence que, à fonds propres constants, le revenu brut doit augmenter de manière supérieure à la moyenne pour que la capacité financière soit garantie dans le cas d’un bien immobilier plus onéreux.
Pourquoi les banques prennent-elles comme référence un taux d’intérêt de 5%?
Le taux d’intérêt théorique semble élevé dans le contexte de marché actuel, mais il correspond plus ou moins à la moyenne des taux hypothécaires suisses sur le long terme. En se fondant sur un taux d’intérêt de 5%, les établissements financiers s’assurent que le financement d’un logement reste possible même si la charge d’intérêts devait doubler, voire tripler après une hausse des taux hypothécaires.
Quel rôle le prêt hypothécaire joue-t-il dans le financement?
Le prêt hypothécaire constitue l’épine dorsale de tout financement immobilier. En règle générale, les banques et les assurances octroient un prêt à hauteur de 80% du prix d’achat.
Ces capitaux étrangers sont répartis entre l’hypothèque en 1er rang et l’hypothèque en 2e rang:
Hypothèque en 1er rang
- Peut représenter jusqu’à 65% de la valeur du bien
- Pas d’obligation d’amortissement tant que la capacité financière est assurée
- Amortissement possible
- Modèles de prêts hypothécaires Saron, prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable, ou encore combinaison de ces modèles
- Taux d’intérêt souvent plus avantageux lorsque seule l’hypothèque en 1er rang est nécessaire
Hypothèque en 2e rang
- N’est requise que si moins d’un tiers du prix d’achat est apporté sous forme de fonds propres
- Peut représenter jusqu’à 15% de la valeur du bien
- Obligation d’amortissement dans les 15 ans ou jusqu’à la retraite
- Amortissement direct ou indirect possible
- Modèles de prêts hypothécaires Saron, prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable, ou encore combinaison de ces modèles
- Charge d’intérêts souvent plus élevée
Modèles hypothécaires: taux fixe, SARON et taux variable
Il existe en Suisse trois modèles de prêts hypothécaires:
Les trois modèles de prêts hypothécaires
| Prêt hypothécaire à taux fixe | SARON | Prêt hypothécaire à taux variable | |
| Description | Prêt hypothécaire à durée fixe et à taux fixe | Prêt hypothécaire à durée fixe et à taux variable, adapté quotidiennement en fonction du marché monétaire | Prêt hypothécaire sans durée fixe et à taux variable en fonction de la situation du marché |
| Avantages |
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| Taux d’intérêt | Fixe pendant la durée convenue | Variable: SARON, y c. supplément individuel | Variable: selon la situation sur le marché des capitaux |
| Durée | Généralement de 1 à 10 ans | De 3 à 5 ans | Pas de durée fixe, résiliable dans les 3 à 6 mois |
En Suisse, bon nombre de propriétaires combinent plusieurs modèles et durées pour financer avantageusement un bien immobilier, lisser les risques liés aux fluctuations des taux d’intérêt et s’assurer ainsi une bonne visibilité financière.
Exemples de financement avec un prêt hypothécaire
Le tableau ci-dessous montre les besoins en fonds propres ainsi que le montant des prêts hypothécaires en 1er et en 2e rang en fonction de la valeur vénale:
Exemples de financement en fonction de la valeur vénale
| Valeur vénale | Fonds propres (20%) | Hypothèque en 1er rang (65%) | Hypothèque en 2e rang (15%) |
| CHF 800 000 | CHF 160 000 | CHF 520 000 | CHF 120 000 |
| CHF 1 000 000 | CHF 200 000 | CHF 650 000 | CHF 150 000 |
| CHF 1 250 000 | CHF 250 000 | CHF 812 500 | CHF 187 500 |
| CHF 1 500 000 | CHF 300 000 | CHF 975 000 | CHF 225 000 |
Si vous apportez un tiers du prix d’achat en fonds propres, vous pouvez vous passer complètement de l’hypothèque en 2e rang et n’avez donc besoin ni de payer les intérêts ni de l’amortir.
Comment réussir à financer son logement
Une planification financière solide est indispensable pour tout projet d’achat immobilier. Elle permet de vérifier la disponibilité des fonds propres nécessaires et la capacité financière.
En effet, le principal défi réside actuellement dans les prix élevés de l’immobilier en Suisse et dans les seuils de revenus correspondants: pour un bien d’une valeur vénale d’un million de francs, vous devrez apporter environ CHF 200 000 de fonds propres et justifier d’un revenu brut annuel d’environ CHF 175 000.
Il est donc essentiel de se constituer des fonds propres suffisamment tôt. L’idéal est de combiner pilier 3a, placements et versements dans la caisse de pension.
Questions fréquentes sur le financement d’un logement en propriété
À combien se montent actuellement les taux hypothécaires?
Les taux hypothécaires évoluent en permanence et dépendent du type de prêt hypothécaire et de la durée souhaitée. Vous trouverez les taux d’intérêt actuels pour les prêts hypothécaires d’AXA sur notre page d’accueil.
Est-il possible de financer un logement sans fonds propres?
Non. En général, vous devrez réunir au moins 20% de fonds propres. Dans des cas exceptionnels, un montant inférieur peut suffire. Mais les banques et les assurances ont des dispositions très précises, si bien que ce cas de figure ne se rencontre guère dans la pratique.
Quelles sont les différences entre l’hypothèque en 1er rang et l’hypothèque en 2e rang?
L’hypothèque en 1er rang finance jusqu’à 65% de la valeur du bien immobilier à des taux d’intérêt avantageux et ne doit pas être remboursée. L’hypothèque en 2e rang couvre 15% supplémentaires, son taux d’intérêt est généralement plus élevé en raison du risque accru, et elle doit être amortie dans les 15 ans ou avant le départ à la retraite.
Comment faire en sorte de pouvoir continuer à payer son logement une fois à la retraite?
Même si l’hypothèque en 2e rang est remboursée au moment du départ à la retraite, les coûts du logement peuvent mettre à mal le budget limité des retraités. Pour parer à cette situation, trois possibilités s’offrent à vous avant votre départ à la retraite:
- l’amortissement volontaire du prêt hypothécaire en 1er rang afin de réduire la charge d’intérêts;
- un versement dans la caisse de pension pour augmenter votre revenu à la retraite;
- l’achat d’une police de rente viagère pour accroître votre revenu lors de la retraite (en convertissant les avoirs d’épargne en une rente viagère).
Vous pourrez déterminer quelle est la meilleure solution dans le cadre de la planification de votre retraite anticipée. D’une manière ou d’une autre, il faut commencer à épargner le capital nécessaire suffisamment tôt. Par conséquent, tirez profit des périodes pendant lesquelles vous pouvez mettre de l’argent de côté. Le pilier 3a constitue une bonne solution, surtout si vous lui ajoutez une assurance en cas de décès.
Écrit par:
Nadine Graf
Nadine Graf est responsable thématique et écrit pour AXA des articles sur des sujets relatifs aux assurances et au-delà.
