Finanziamento della proprietà abitativa: come realizzare il sogno di una casa di proprietà
Il sogno di una casa di proprietà inizia con un solido finanziamento. Perché chi vuole acquistare una proprietà abitativa in Svizzera deve rispondere a due requisiti fondamentali: sufficiente capitale proprio e comprovata sostenibilità. Scoprite qui cosa significa ciò concretamente e come impostare in modo ottimale il finanziamento della vostra abitazione di proprietà.
Di quanto denaro avete bisogno per finanziare una casa?
In Svizzera chi desidera finanziare un’abitazione di proprietà dovrebbe attenersi ai seguenti tre parametri:
- almeno il 20 per cento di capitale proprio del prezzo d’acquisto, composto da capitale proprio soft e capitale proprio solido
- dal 3 al 5 per cento delle spese accessorie per ufficio notarile, registro fondiario e tasse sul passaggio di proprietà, che devono essere coperte con i mezzi liquidi
- un reddito lordo che soddisfi la regola della sostenibilità di un massimo di un terzo dei costi abitativi annui
Quanto capitale proprio serve per finanziare una proprietà abitativa?
Per l’acquisto di un’abitazione di proprietà in Svizzera è necessario disporre di almeno il 20 per cento di capitale proprio. Questo valore è una prescrizione del settore finanziario svizzero (FINMA). Tutela sia la banca che finanzia l’immobile dai rischi di perdita di valore dell’immobile sia voi stessi da un indebitamento eccessivo.
Più capitale proprio apportate, minore è l’ipoteca di cui avete bisogno. Ciò si ripercuote direttamente sui costi da voi sostenuti: pagate così meno interessi e dovete ammortizzare meno.
Il capitale proprio è composto da capitale proprio solido e soft, quindi dai propri risparmi e dai fondi della previdenza.
Capitale proprio solido (almeno il 10 per cento)
Il capitale proprio solido deve provenire da mezzi che non provengono dal secondo pilastro.
- Risparmi su conti di risparmio e investimento
- Titoli, depositi fondi ed ETF
- Pilastro 3a (previdenza vincolata), per prelievo anticipato o costituzione in pegno
- Donazioni e anticipi sulla quota ereditaria
- Polizze di assicurazione sulla vita con valore di riscatto
La soglia minima del 10 per cento di capitale proprio non è negoziabile ed è un prerequisito per il finanziamento di un’abitazione di proprietà.
Prezzo d’acquisto, valore venale e valore di anticipo – qual è la differenza?
- Prezzo d’acquisto: l’importo da concordare per contratto con la parte venditrice, a seconda della situazione di mercato può risultare superiore o inferiore al valore venale.
- Valore venale: il valore di mercato dell’immobile determinato oggettivamente, di norma stabilito da una perizia stimata.
- Valore di anticipo: il valore stabilito internamente dalla banca che funge da base per l’importo massimo dell’ipoteca.
Importante: se il prezzo di acquisto è superiore al valore di anticipo, cosa che può essere uno scenario realistico nell’attuale situazione di mercato, occorre coprire la differenza anche con mezzi propri.
Capitale proprio soft (massimo il 10 per cento)
Il capitale proprio soft proviene dal secondo pilastro e integra il capitale proprio solido.
- Prelievo anticipato dalla cassa pensione
- Costituzione in pegno dell’avere della cassa pensione
Poiché viene predisposto un capitale proprio soft dagli averi previdenziali, un prelievo anticipato influisce sempre anche direttamente sulla situazione finanziaria nella vecchiaia. Per questo la costituzione in pegno dell’avere della cassa pensione è spesso la variante più elegante, poiché consente di mantenere intatto il capitale di previdenza.
Finanziare la proprietà abitativa senza capitale proprio?
Con un finanziamento classico non è possibile acquistare una casa di proprietà senza capitale proprio. In Svizzera è quindi pressoché impossibile finanziare al 100% la casa. Chi dunque ha il sogno di possedere un’abitazione propria non può fare a meno di costituire un patrimonio mirato. In casi eccezionali, come ad esempio donazioni, anticipo sull’eredità o garanzie supplementari (immobili o terreni già esistenti), il finanziamento con l’abitazione di proprietà può essere realizzato senza capitale proprio.
Ma in realtà acquistare casa senza capitale proprio è molto difficile, perché banche e assicurazioni pongono chiari requisiti minimi.
Cosa è la sostenibilità?
La sostenibilità indica se potete permettervi un’abitazione di proprietà a lungo termine. Verifica se il vostro reddito basta per far fronte anche in futuro ai costi correnti – anche in caso di aumento dei tassi.
Per questo le banche tengono conto sia del capitale proprio che della sostenibilità.
Come viene calcolata la sostenibilità?
Banche e assicurazioni verificano la sostenibilità secondo un modello standardizzato e volutamente conservativo. Il calcolo tiene conto di tre voci di costo.
- Tasso ipotecario calcolatorio del cinque per cento sull’intera somma ipotecaria. A tal proposito l’attuale tasso di mercato non è determinante.
- Spese di manutenzione e spese accessorie pari all’1 per cento del valore commerciale all’anno (costi per riscaldamento, assicurazioni, riparazioni, elettricità, ecc.).
- Ammortamento della seconda ipoteca entro 15 anni o fino all’età pensionabile (circa l’1 per cento del valore commerciale all’anno).
La somma di queste tre voci può ammontare al massimo a un terzo (circa il 33%) del reddito lordo. È questa la regola empirica centrale della concessione ipotecaria svizzera per evitare che i proprietari di una proprietà abitativa si trovino in difficoltà economiche a causa di costi correnti eccessivi.
Esempi di sostenibilità
La seguente tabella indica quale reddito lordo è necessario in presenza di diversi valori commerciali e il 20% di capitale proprio necessario per garantire la sostenibilità.
Reddito lordo per la sostenibilità
| Valore venale | Ipoteca (80%) | Costi annui | Reddito lordo necessario |
| CHF 800 000 | CHF 640 000 | CHF 46 400 | ca. CHF 140 000 |
| CHF 1 000 000 | CHF 800 000 | CHF 58 000 | ca. CHF 175 000 |
| CHF 1 250 000 | CHF 1 000 000 | CHF 72 500 | ca. CHF 220 000 |
| CHF 1 500 000 | CHF 1 200 000 | CHF 87 000 | ca. CHF 264 000 |
Reddito lordo per la sostenibilità
| Valore venale | Ipoteca (80%) | Tasso d’interesse calc (5%) | Ammortamento (~1%) | Spese accessorie (1%) | Costi annui | Reddito lordo necessario |
| CHF 800 000 | CHF 640 000 | CHF 32 000 | CHF 6 400 | CHF 8 000 | CHF 46 400 | ca. CHF 140 000 |
| CHF 1 000 000 | CHF 800 000 | CHF 40 000 | CHF 8 000 | CHF 10 000 | CHF 58 000 | ca. CHF 175 000 |
| CHF 1 250 000 | CHF 1 000 000 | CHF 50 000 | CHF 10 000 | CHF 12 500 | CHF 72 500 | ca. CHF 220 000 |
| CHF 1 500 000 | CHF 1 200 000 | CHF 60 000 | CHF 12 000 | CHF 15 000 | CHF 87 000 | ca. CHF 264 000 |
La tabella illustra che, a parità di capitale proprio, il reddito lordo deve aumentare in misura superiore alla media per garantire la sostenibilità in caso di immobili più costosi.
Perché le banche prevedono un tasso d’interesse del 5 per cento?
Il tasso d’interesse calcolatorio appare elevato nell’attuale contesto di mercato, tuttavia corrisponde alla media approssimativa a lungo termine dei tassi ipotecari svizzeri. Con un tasso d’interesse del 5 per cento gli istituti finanziari garantiscono che le persone possano sostenere finanziariamente la loro proprietà abitativa anche nel caso in cui l’onere degli interessi dovesse raddoppiare o addirittura triplicare per effetto dell’aumento dei tassi ipotecari.
Che ruolo svolge l’ipoteca nel finanziamento della proprietà abitativa?
L’ipoteca è la colonna portante di ogni finanziamento della proprietà abitativa. Normalmente per la proprietà abitativa banche e assicurazioni concedono come ipoteca l’80 per cento del prezzo di acquisto.
Questo capitale di terzi si distingue tra prima e seconda ipoteca.
Prima ipoteca
- Può ammontare fino al 65 per cento del valore dell’immobile
- Nessun obbligo di ammortamento finché è assicurata la sostenibilità
- Possibilità di ammortamento
- Modelli ipotecari Saron, ipoteca a tasso fisso a tasso variabile o una loro combinazione possibile
- Interessi spesso più vantaggiosi se è necessaria solo una prima ipoteca
Seconda Ipoteca
- Serve solo se viene apportato meno di un terzo del prezzo di acquisto come capitale proprio
- Può ammontare fino al 15 per cento del valore dell’immobile
- Obbligo di ammortamento entro 15 anni o fino al pensionamento
- Possibilità di ammortamento diretto e indiretto
- Modelli ipotecari Saron, ipoteca a tasso fisso a tasso variabile o una loro combinazione possibile
- Spesso onere degli interessi più elevato
Modelli ipotecari: ipoteca a tasso fisso, SARON e tasso variabile
In Svizzera esistono fondamentalmente tre diversi modelli ipotecari.
I tre diversi modelli ipotecari
| Ipoteca a tasso fisso | SARON | Ipoteca a tasso variabile | |
| Descrizione | Ipoteca con durata fissa e tassi d’interesse fissi | Ipoteca con durata fissa e tassi variabili con adeguamento giornaliero al mercato monetario | Ipoteca senza durata fissa e tassi variabili in funzione della situazione di mercato |
| Vantaggi |
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| Tassi d’interesse | Fissa nel corso della durata convenuta | Variabile – SARON incl. supplemento individuale | Variabile – a seconda della situazione del mercato dei capitali |
| Durata | Solitamente da 1 a 10 anni | 3 – 5 anni | Nessuna durata fissa, con disdetta di 3-6 mesi |
Molti proprietari di proprietà abitativa in Svizzera abbinano più modelli e durate per finanziare un immobile in modo conveniente, coprire il rischio di oscillazioni dei tassi d’interesse e creare quindi una pianificabilità finanziaria.
Esempi di finanziamento con ipoteche
La seguente panoramica mostra come cambiano il fabbisogno di capitale proprio e l’ammontare della prima e seconda ipoteca a seconda dei diversi valori venali.
Esempi di finanziamento in base al valore venale
| Valore venale | Capitale proprio (20%) | 1ª ipoteca (65%) | 2ª ipoteca (15%) |
| CHF 800 000 | CHF 160 000 | CHF 520 000 | CHF 120 000 |
| CHF 1 000 000 | CHF 200 000 | CHF 650 000 | CHF 150 000 |
| CHF 1 250 000 | CHF 250 000 | CHF 812 500 | CHF 187 500 |
| CHF 1 500 000 | CHF 300 000 | CHF 975 000 | CHF 225 000 |
Chi apporta un terzo di capitale proprio per il finanziamento dell’abitazione può rinunciare completamente alla seconda ipoteca liberandosi così non solo dagli interessi ma anche dall’obbligo di ammortamento.
Ecco come finanziare la proprietà abitativa
Chi desidera finanziare un’abitazione di proprietà non può fare a meno di una solida pianificazione finanziaria. Solo così è possibile garantire di disporre dei mezzi propri necessari per il finanziamento della proprietà abitativa e di rispettare la sostenibilità.
La maggiore sfida per il finanziamento risiede infatti attualmente negli elevati prezzi degli immobili in Svizzera e nelle relative soglie di reddito. Per un immobile con un valore di mercato di 1 milione di franchi è necessario dimostrare un capitale proprio di circa CHF 200 000 e un reddito lordo di circa CHF 175 000 all’anno.
Per questo è determinante che costituiate per tempo capitale proprio per porre le basi per il finanziamento della vostra proprietà abitativa. L’ideale sarebbe optare per una combinazione del pilastro 3a, degli investimenti e dei versamenti nella cassa pensione.
Domande frequenti sul finanziamento di una casa di proprietà
A quanto ammontano gli attuali interessi ipotecari?
I tassi ipotecari oscillano continuamente e dipendono dal tipo di ipoteca e dalla durata. Gli attuali tassi d’interesse delle ipoteche presso AXA sono riportati sulla nostra pagina riepilogativa.
Posso finanziare un’abitazione di proprietà senza capitale proprio?
No. In linea generale per il finanziamento classico della vostra abitazione di proprietà occorre reperire almeno il 20 per cento di capitale proprio. In casi eccezionali può bastare anche meno del 20 per cento per il finanziamento dell’abitazione di proprietà. Banche e assicurazioni hanno però progetti molto precisi, ragion per cui nella pratica questo caso non si verifica quasi mai.
Quali sono le differenze tra la 1ª e la 2ª ipoteca?
La prima ipoteca finanzia fino al 65 per cento del valore dell’immobile a tassi vantaggiosi e non deve essere rimborsata. La seconda copre un ulteriore 15 per cento e, a causa del rischio più elevato, ha solitamente un onere degli interessi più consistente e deve essere ammortizzata entro 15 anni o entro il pensionamento.
Come posso assicurarmi un’abitazione a prezzi accessibili dopo il pensionamento?
Anche nel caso in cui la 2ª ipoteca sia rimborsata prima del pensionamento, i costi abitativi possono sforare il budget limitato dei pensionati. Per evitarlo, prima del pensionamento potete scegliere fra tre possibilità:
- ammortamento volontario della 1ª ipoteca per ridurre l’onere degli interessi ipotecari
- effettuare un versamento nella cassa pensione per incrementare il reddito di vecchiaia
- acquistare una polizza di rendita vitalizia per incrementare il reddito di vecchiaia convertendo l’avere di risparmio in una rendita vita natural durante.
Al momento di pianificare il pensionamento dovreste valutare quale soluzione fa al caso vostro. In ogni caso è necessario accantonare per tempo il capitale necessario: approfittate dunque dei periodi in cui potete mettere da parte qualcosa. Una valida opzione è data dal pilastro 3a, preferibilmente in associazione con un’assicurazione in caso di decesso.
Redatto da:
Nadine Graf
Nadine Graf è manager tematica e scrive per AXA su argomenti legati alle assicurazioni e non solo.
