Eigenheim finanzieren: Der Weg in die eigenen vier Wände
Der Traum vom Eigenheim beginnt mit einer soliden Finanzierung. Denn wer in der Schweiz Wohneigentum kaufen möchte, muss zwei zentrale Voraussetzungen erfüllen: ausreichend Eigenkapital und eine nachgewiesene Tragbarkeit. Was das konkret bedeutet und wie Sie Ihre Eigenheimfinanzierung optimal aufgleisen, erfahren Sie hier.
Wie viel Geld brauchen Sie, um ein Haus zu finanzieren?
Wer in der Schweiz ein Eigenheim finanzieren möchte, sollte mit folgenden drei Eckwerten rechnen:
- Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, zusammengesetzt aus weichem und hartem Eigenkapital
- Drei bis fünf Prozent Nebenkosten für Notariat, Grundbuch und Handänderungsabgaben, die aus den flüssigen Mitteln bezahlt werden müssen
- Ein Bruttoeinkommen, das die Tragbarkeitsregel von maximal einem Drittel der jährlichen Wohnkosten erfüllt
Wie viel Eigenkapital benötigt man zur Finanzierung eines Eigenheims?
Für den Kauf eines Eigenheims in der Schweiz benötigen Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Dieser Wert ist eine Vorgabe der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA). Sie schützt sowohl die finanzierende Bank vor Wertverlustrisiken der Liegenschaft als auch Sie selbst vor einer zu hohen Verschuldung.
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Hypothek benötigen Sie. Das wirkt sich direkt auf Ihre Kosten aus: Sie zahlen weniger Zinsen und müssen weniger amortisieren.
Ihr Eigenkapital setzt sich dabei aus hartem und weichem Eigenkapital zusammen – also aus eigenen Ersparnissen sowie Mitteln aus der Vorsorge.
Hartes Eigenkapital (mindestens 10 Prozent)
Hartes Eigenkapital muss aus Mitteln bestehen, die nicht aus der 2. Säule stammen:
- Ersparnisse auf Spar- und Anlagekonten
- Wertschriften, Fonds- und ETF-Depots
- Säule 3a (gebundene Vorsorge), per Vorbezug oder Verpfändung
- Schenkungen und Erbvorbezüge
- Lebensversicherungspolicen mit Rückkaufswert
Die Mindestmarke von zehn Prozent hartem Eigenkapital ist nicht verhandelbar und Voraussetzung für die Finanzierung eines Eigenheims.
Kaufpreis, Verkehrswert und Belehnungswert – wo liegt der Unterschied?
- Kaufpreis: der Betrag, den Sie mit der Verkäuferpartei vertraglich vereinbaren – kann je nach Marktlage über oder unter dem Verkehrswert liegen
- Verkehrswert: der objektiv ermittelte Marktwert der Immobilie, in der Regel durch ein Schätzgutachten festgelegt
- Belehnungswert: der von der Bank intern festgesetzte Wert, der als Basis für die maximale Höhe der Hypothek dient
Wichtig: Liegt der Kaufpreis über dem Belehnungswert, was in der aktuellen Marktlage ein realistisches Szenario sein kann, müssen Sie die Differenz zusätzlich aus Eigenmitteln decken.
Weiches Eigenkapital (maximal 10 Prozent)
Weiches Eigenkapital stammt aus der 2. Säule und ergänzt das harte Eigenkapital:
- Vorbezug aus der Pensionskasse
- Verpfändung von Pensionskassenguthaben
Weil weiches Eigenkapital aus den Vorsorgegeldern bereitgestellt wird, hat ein Vorbezug immer auch einen direkten Einfluss auf die finanzielle Situation im Alter. Deshalb ist eine Verpfändung der Pensionskassenguthaben häufig die elegantere Variante, da das Vorsorgekapital damit intakt bleibt.
Eigenheim finanzieren ohne Eigenkapital?
Bei einer klassischen Finanzierung ist der Kauf eines Eigenheims ohne Eigenkapital nicht möglich – eine 100-prozentige Finanzierung fürs Haus ist in der Schweiz somit kaum realisierbar. Wer also von Wohneigentum träumt, kommt am gezielten Vermögensaufbau nicht vorbei. In Ausnahmefällen, wie beispielsweise im Rahmen von Schenkungen, Erbvorbezügen oder zusätzlichen Sicherheiten (bereits vorhandenen Immobilien oder Grundstücken), lässt sich eine Finanzierung des Eigenheims ohne Eigenkapital realisieren.
Aber in der Realität ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital sehr schwierig, weil Banken und Versicherungen klare Mindestanforderungen stellen.
Was bedeutet Tragbarkeit?
Die Tragbarkeit zeigt, ob Sie sich ein Eigenheim langfristig leisten können. Sie gibt Aufschluss darüber, ob Ihr Einkommen ausreicht, um die laufenden Kosten auch in Zukunft zu tragen – selbst bei steigenden Zinsen.
Deshalb berücksichtigen Banken bei der Finanzierung sowohl das Eigenkapital als auch die Tragbarkeit.
Wie wird die Tragbarkeit berechnet?
Banken und Versicherungen prüfen die Tragbarkeit nach einem standardisierten, bewusst konservativen Modell. In die Berechnung fliessen drei Kostenpunkte ein:
- Kalkulatorischer Hypothekarzins von fünf Prozent auf die gesamte Hypothekarsumme (der aktuelle Marktzins ist dabei nicht massgeblich)
- Unterhalts- und Nebenkosten in Höhe von einem Prozent des Verkehrswerts pro Jahr (Kosten für Heizung, Versicherungen, Reparaturen, Strom etc.)
- Amortisation der 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Pensionsalter (rund ein Prozent des Verkehrswerts pro Jahr)
Die Summe dieser drei Positionen darf maximal ein Drittel (rund 33 Prozent) des Bruttoeinkommens ausmachen. Das ist die zentrale Faustregel der Hypothekarvergabe in der Schweiz, um zu verhindern, dass Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum durch zu hohe laufende Kosten in finanzielle Schieflage geraten.
Tragbarkeitsbeispiele
Die folgende Tabelle zeigt, welches Bruttoeinkommen bei unterschiedlichen Verkehrswerten und 20 Prozent Eigenkapital benötigt wird, um die Tragbarkeit zu gewährleisten:
Bruttoeinkommen für die Tragbarkeit
| Verkehrs-wert | Hypothek (80 %) | Jährliche Kosten | Erforderliches Bruttoeinkommen |
| CHF 800’000 | CHF 640’000 | CHF 46’400 | ca. CHF 140’000 |
| CHF 1’000’000 | CHF 800’000 | CHF 58’000 | ca. CHF 175’000 |
| CHF 1’250’000 | CHF 1’000’000 | CHF 72’500 | ca. CHF 220’000 |
| CHF 1’500’000 | CHF 1’200’000 | CHF 87’000 | ca. CHF 264’000 |
Bruttoeinkommen für die Tragbarkeit in CHF
| Verkehrswert | Hypothek (80 %) | Kalk. Zins (5 %) | Amortisation (rund 1 %) | Nebenkosten (1 %) | Jährliche Kosten | Erforderliches Bruttoeinkommen |
| 800’000 | 640’000 | 32’000 | 6’400 | 8’000 | 46’400 | ca. 140’000 |
| 1’000’000 | 800’000 | 40’000 | 8’000 | 10’000 | 58’000 | ca. 175’000 |
| 1’250’000 | 1’000’000 | 50’000 | 10’000 | 12’500 | 72’500 | ca. 220’000 |
| 1’500’000 | 1’200’000 | 60’000 | 12’000 | 15’000 | 87’000 | ca. 264’000 |
Die Tabelle verdeutlicht, dass bei gleichbleibendem Eigenkapital das Bruttoeinkommen überdurchschnittlich stark ansteigen muss, damit die Tragbarkeit bei teureren Wohnobjekten gegeben ist.
Warum rechnen Banken mit fünf Prozent Zinsen?
Der kalkulatorische Zinssatz erscheint im aktuellen Marktumfeld hoch, entspricht jedoch dem ungefähren, langfristigen Durchschnitt der Schweizer Hypothekarzinsen. Finanzinstitute stellen mit einem Zinssatz von fünf Prozent sicher, dass Personen ihr Wohneigentum auch dann finanziell tragen können, wenn sich die Zinsbelastung aufgrund steigender Hypothekarzinsen verdoppelt oder gar verdreifacht.
Welche Rolle spielt die Hypothek bei der Finanzierung des Eigenheims?
Die Hypothek ist das Rückgrat jeder Eigenheimfinanzierung. Banken und Versicherungen gewähren fürs Wohneigentum in der Regel 80 Prozent des Kaufpreises als Hypothek.
Bei diesem Fremdkapital wird zwischen der 1. und der 2. Hypothek unterschieden:
1. Hypothek
- Kann bis zu 65 Prozent des Immobilienwerts betragen
- Keine Amortisationspflicht, solange die Tragbarkeit gegeben ist
- Amortisation möglich
- Hypothekarmodelle: SARON-Hypothek, Festhypothek, variable Hypothek oder eine Kombination davon
- Oft attraktivere Zinsen, wenn nur eine 1. Hypothek benötigt wird
2. Hypothek
- Wird nur benötigt, wenn weniger als ein Drittel des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht wird
- Kann bis zu 15 Prozent des Immobilienwerts betragen
- Amortisationspflicht innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung
- Direkte und indirekte Amortisation möglich
- Hypothekarmodelle: SARON-Hypothek, Festhypothek, variable Hypothek oder eine Kombination davon
- Oft höhere Zinsbelastung
Hypothekarmodelle: Festhypothek, SARON und variabel
In der Schweiz gibt es grundsätzlich drei verschiedene Hypothekarmodelle:
Die drei verschiedenen Hypothekarmodelle
| Festhypothek | SARON | Variabel | |
| Beschreibung | Hypothek mit fester Laufzeit und mit fixen Zinsen | Hypothek mit fester Laufzeit und variablen Zinsen mit täglicher Anpassung auf Geldmarktbasis | Hypothek ohne feste Laufzeit und mit variablen Zinsen je nach Marktsituation |
| Vorteile |
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|
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| Zinsen | Fix während der vereinbarten Laufzeit | Variabel – SARON mit individuellem Zuschlag | Variabel – je nach Kapitalmarktlage |
| Laufzeit | Üblicherweise 1 – 10 Jahre | 3 – 5 Jahre | Keine feste Laufzeit, auf 3 – 6 Monate kündbar |
Viele Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum in der Schweiz kombinieren mehrere Modelle und Laufzeiten, um eine Immobilie günstig zu finanzieren, das Risiken von Zinsschwankungen zu verringern und damit finanzielle Planbarkeit zu schaffen.
Finanzierungsbeispiele mit Hypotheken
Die folgende Übersicht zeigt, wie sich Eigenkapitalbedarf sowie die Höhe der 1. und 2. Hypothek bei verschiedenen Verkehrswerten verändern:
Finanzierungsbeispiele nach Verkehrswert
| Verkehrswert | Eigenkapital (20 %) | 1. Hypothek (65 %) | 2. Hypothek (15 %) |
| CHF 800’000 | CHF 160’000 | CHF 520’000 | CHF 120’000 |
| CHF 1’000’000 | CHF 200’000 | CHF 650’000 | CHF 150’000 |
| CHF 1’250’000 | CHF 250’000 | CHF 812’500 | CHF 187’500 |
| CHF 1’500’000 | CHF 300’000 | CHF 975’000 | CHF 225’000 |
Wer für die Finanzierung des Eigenheims ein Drittel Eigenkapital einbringt, kann auf die 2. Hypothek komplett verzichten und befreit sich damit nicht nur von den Zinsen, sondern auch von der Amortisationspflicht.
So gelingt die Finanzierung Ihres Eigenheims
Wer ein Eigenheim finanzieren möchte, kommt um eine solide Finanzplanung nicht herum. Nur so wird sichergestellt, dass für die Finanzierung des Eigenheims die nötigen Eigenmittel bereitstehen und die Tragbarkeit gegeben ist.
Denn die grösste Herausforderung für die Finanzierung liegt aktuell in den hohen Schweizer Immobilienpreisen und den damit verbundenen Einkommensschwellen: Für eine Liegenschaft mit einem Verkehrswert von CHF 1 Mio. müssen Sie rund CHF 200’000 Eigenkapital und ein Bruttoeinkommen von etwa CHF 175’000 pro Jahr nachweisen.
Deshalb ist es entscheidend, dass Sie frühzeitig Eigenkapital aufbauen, um so die Grundlage für Ihre Eigenheimfinanzierung zu legen. Idealerweise setzen Sie dabei auf eine Kombination aus Säule 3a, Anlagen und Einzahlungen in die Pensionskasse.
Häufige Fragen zur Finanzierung eines Eigenheims
Wie hoch sind die aktuellen Hypothekarzinsen?
Die Hypothekarzinsen schwanken laufend und hängen vom Hypothekartyp und der Laufzeit ab. Die aktuellen Zinssätze für Hypotheken bei der AXA finden Sie auf unserer Übersichtsseite.
Kann ich ein Eigenheim ohne Eigenkapital finanzieren?
Nein, grundsätzlich müssen Sie für die klassische Finanzierung Ihres Eigenheims mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen. In Ausnahmefällen können auch weniger als 20 Prozent zur Finanzierung des Eigenheims reichen. Banken und Versicherungen stellen aber sehr genaue Vorgaben, weshalb es in der Praxis kaum dazu kommt.
Was sind die Unterschiede zwischen der 1. und der 2. Hypothek?
Die 1. Hypothek finanziert bis zu 65 Prozent des Immobilienwerts zu günstigen Zinsen und muss nicht zurückgezahlt werden. Die 2. Hypothek deckt weitere 15 Prozent ab, hat wegen des höheren Risikos meist eine höhere Zinsbelastung und muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.
Wie sichere ich mir bezahlbares Wohnen nach der Pensionierung?
Selbst wenn die 2. Hypothek vor Eintritt in den Ruhestand abbezahlt ist, können die Wohnkosten das begrenzte Budget von Pensionierten sprengen. Um dies zu vermeiden, haben Sie vor Ihrer Pensionierung drei Möglichkeiten:
- Freiwillige Amortisation der 1. Hypothek, um die Zinsbelastung zu verringern
- Einzahlung in die Pensionskasse, um das Alterseinkommen zu erhöhen
- Kauf einer Leibrenten-Police, um das Alterseinkommen zu erhöhen (indem Sie Sparguthaben in eine lebenslange Rente umwandeln)
Welches für Sie die beste Lösung ist, sollten Sie im Rahmen Ihrer frühzeitigen Pensionierungsplanung prüfen. So oder so muss das nötige Kapital aber frühzeitig angespart werden. Nutzen Sie also die Zeiten, in denen Sie etwas beiseitelegen können. Eine gute Option dafür bietet die Säule 3a – am besten in Verbindung mit einer Todesfallversicherung.
Geschrieben von:
Nadine Graf
Nadine Graf ist Themenmanagerin und schreibt für die AXA Texte über Themen rund um Versicherungen und darüber hinaus.
