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Untervermietung über Airbnb: Was ist zu beachten?

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Ein Maiensäss im Entlebuch, ein Loft in Zürich oder ein Hausboot auf dem Genfersee: In der Schweiz werden derzeit mehr als 50 000 Unterkünfte via Airbnb angeboten. Denken auch Sie darüber nach, ein Zimmer oder Ihre gesamte Wohnung von Zeit zu Zeit über Airbnb zu vermieten? 

Kathrin Ramseier, Rechtsanwältin bei der AXA-ARAG und spezialisiert auf Immobilienrecht, und Oliver Zimmermann, Jurist bei der AXA-ARAG und spezialisiert auf Mietrecht, sagen Ihnen, wie Sie Rechtsstreitigkeiten mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter vermeiden. 

Ist die Untermiete grundsätzlich erlaubt?

Wird ein Mietobjekt ganz oder teilweise weitervermietet, so spricht man von einer Untermiete . In der Schweiz ist die Untermiete gemäss gesetzlicher Regelung grundsätzlich zulässig. Einzelne Zimmer oder die ganze Wohnung dürfen weitervermietet werden, wenn die Vermieterin oder der Vermieter darüber Bescheid weiss.

Und wie ist die Untervermietung mit Airbnb gesetzlich geregelt?

Das Untervermieten über Airbnb ist im Mietrecht noch nicht geregelt; die Kantone handhaben das unterschiedlich. Daher gilt auch für die Untervermietung über Airbnb: Die Mieterin oder der Mieter muss die Vermieterin oder den Vermieter um Erlaubnis fragen.  Theoretisch müsste die Mieterschaft diese Erlaubnis von der Vermieterschaft bei jeder neuen Buchung einholen. Der Abschluss einer schriftlichen Vereinbarung zwischen der Mieter- und Vermieterschaft, in welcher festgehalten wird, dass eine generelle Zustimmung von der Vermieterschaft für die Untermiete erteilt wird, kann sich als nützlich erweisen. 

Wann darf die Vermieterin oder der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete verweigern?

Die Zustimmung zu einer Untermiete  darf nur in den folgenden Fällen verweigert werden:

  • Die Mieterin oder der Mieter gibt die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt. 
  • Die Bedingungen der Untermiete sind im Vergleich zu jenen des Hauptmietverhältnisses missbräuchlich. 
  • Durch die Untermiete entstehen der Vermieterin oder dem Vermieter wesentliche Nachteile.

Welche Informationen sollten Sie dem Vermieter weitergeben?

Die wichtigste Information, die bei einer Untermiete an die Vermieterin oder den Vermieter weitergegeben werden muss, ist der Mietzins. Ebenfalls relevant sind die Identität und Anzahl der Untermieter/-innen, die Dauer der Untermiete und der Gebrauchszweck. Am einfachsten ist es für die Mieterin oder den Mieter in der Regel, gleich den vorgesehenen Eintrag auf Airbnb an die Vermieterschaft weiterzuleiten. Diese Informationspflicht besteht übrigens während der ganzen Dauer der Untermiete, das heisst beispielsweise auch bei allfälligen Veränderungen während dem laufenden Untermietverhältnis.

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Wann liegen missbräuchliche Bedingungen vor?

Missbräuchliche Bedingungen liegen dann vor, wenn die Untermieterin oder der Untermieter einen überhöhten Zins im Vergleich zur Hauptvermieterin oder dem Hauptvermieter ausrichten muss

Ein moderater Aufschlag ist selbstverständlich erlaubt, da der Airbnb-Host das Mietobjekt in der Regel komplett möbliert weitergibt und für die Reinigung sowie für frische Bettwäsche und Handtücher sorgt. Gleichzeitig darf das Objekt aber nicht gewerbsmässig untervermietet werden. Die Hauptmieterin oder der Hauptmieter muss nach wie vor die Absicht haben, die Wohnung selbst zu nutzen. 

Wann entstehen der Vermieterin oder dem Vermieter wesentliche Nachteile?

Wesentliche Nachteile entstehen beispielsweise dann, wenn:

  • ein Mietobjekt in der Untermiete überbelegt wird;
  • wenn die Untermieterin oder der Untermieter in den Mieträumen eine unbewilligte oder unsittliche Tätigkeit ausübt;
  • oder wenn Untermieterinnen bzw. Untermieter durch ihr Verhalten die Nachbarn stören – beispielsweise durch übermässigen Lärm. 

In solchen Fällen ist die Vermietierin oder der Vermieter berechtigt, seine Zustimmung zur Untermiete zu verweigern oder zurückzuziehen.

Muss ich die Einwilligung schriftlich einholen?

Wir empfehlen, die Zustimmung zur Untervermietung Ihrer Wohnung oder eines Zimmers schriftlich zu verlangen. Nur so können Sie bei Unstimmigkeiten oder Missverständnissen beweisen, was Sie mit der Vermieterin oder dem Vermieter vereinbart haben. 

Was, wenn die Vermieterin oder der Vermieter auf meine Anfrage zur Untervermietung durch Airbnb nicht reagiert?

Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter sollte die Zustimmung möglichst schnell schriftlich und eingeschrieben erteilen, nachdem er oder sie Ihre Anfrage erhalten hat. Das Gesetz nennt aber keine Frist, innert dieser der Vermieter oder die Vermieterin die Zustimmung zur Untermiete erteilen muss. Wenn sie oder er nicht reagiert, kann das Schweigen je nach Einzelfall als Zustimmung interpretiert werden – auch wenn sie oder er nicht einverstanden ist.

Müssen Airbnb-Gäste Kurtaxe bezahlen?

Für Betreiberinnen oder Betreiber eines Hotels oder einer Pension ist das Einziehen einer Kurtaxe für jede Übernachtung in vielen Gemeinden selbstverständlich. Da Vermittlungsplattformen zunehmend eine Konkurrenz zur klassischen Hotellerie darstellen, haben manche Gemeinden ihre Gesetze angepasst: Sie verlangen nun auch von den Airbnb-Gastgeberinnen oder -Gastgebern, von ihren Gästen Kurtaxe einzuziehen. Oft wird diese Gebühr mit einem Ticket für den öffentlichen Verkehr kombiniert, was den Gästen einen Mehrwert bringt. Es empfiehlt sich in jedem Fall, bei der Wohngemeinde die entsprechenden Informationen einzuholen.

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