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Was muss ich bei einer Wohnungskündigung beachten?

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Bei der Kündigung einer Mietwohnung gelten strenge Regeln – sowohl für Mieterinnen und Mieter als auch für Vermieterinnen und Vermieter. Wer sich nicht an die Vorschriften des Mietrechts oder an den Mietvertrag hält, handelt sich unter Umständen grossen Ärger ein oder steht im schlimmsten Fall auf der Strasse.

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    Andrea Pestalozzi

    Andrea Pestalozzi, Anwältin bei der AXA-ARAG, hat Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Themen Kündigungsfristen, Nachmieter, Wohnungsübergabe – und gibt Tipps, in welchen Fällen Sie sich gegen missbräuchliche Kündigungen zur Wehr setzen können.

Wie kann ich mich gegen eine missbräuchliche Wohnungskündigung wehren?

Eine Wohnungskündigung können Sie innerhalb von 30 Tagen ab Empfang der Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht anfechten. Zeitgleich haben Sie die Möglichkeit, eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen.

Welche Kündigungsfristen gelten für Mietwohnungen?

Üblicherweise regelt der Mietvertrag die Kündigungsfristen und Termine. Die gesetzliche Mindestkündigungsfrist darf jedoch nicht unterschritten werden. Diese beträgt bei Wohnräumen drei Monate. 

Welche Gründe berechtigen den Vermieter zu einer ausserordentlichen Kündigung?

Eine ausserordentliche Kündigung ist möglich, wenn wichtige Gründe die Vertragserfüllung unzumutbar machen. In diesem Fall ist eine Kündigung mit der gesetzlichen Frist (bei Wohnungen mindestens drei Monate) auf einen beliebigen Zeitpunkt hin möglich. Die Richterin oder der Richter bestimmt dabei die vermögensrechtlichen Folgen. Diese Bestimmung kommt jedoch selten zur Anwendung, da die Anforderungen für das Vorliegen wichtiger Gründe sehr hoch sind.

Weitere Gründe für eine ausserordentliche Kündigung können der Konkurs der Mieterin oder des Mieters oder der Verkauf der Mietsache sein.

In welchen Fällen ist die fristlose Kündigung meiner Vermieterin rechtens?

Ihre Vermieterin kann Ihnen fristlos kündigen, wenn Sie der Mietwohnung vorsätzlich schweren Schaden zufügen.

Grundsätzlich gilt: Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende hin möglich, wenn Sie trotz Abmahnung weiterhin Ihre Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme verletzen.

Auch bei Zahlungsverzug kann die Vermieterin Ihnen mit einer Frist von 30 Tagen aufs Monatsende hin kündigen, wenn Sie Ihre Miete innerhalb einer Zahlungsfrist von 30 Tagen und bei Androhung der Kündigung innerhalb dieser Frist nicht bezahlen.  

Welche Regeln gelten bei der Kündigung einer Familienwohnung?

Die Ehefrau oder der Ehemann kann die Wohnung der Familie nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Gattin oder des Gatten kündigen. Ausserdem muss die Vermieterin oder der Vermieter die Kündigung einer Familienwohnung beiden Eheleuten separat zustellen. 

Darf mir meine Vermieterin kündigen, ohne mir den Grund zu nennen?

Ja. Aber auf Ihren Wunsch hin muss die Vermieterin die Kündigung begründen. 

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    Fragen zum Mietrecht

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Was muss ich als Mieterin bei einer ausserterminlichen Kündigung beachten?

Bei einer ausserterminlichen Kündigung müssen Sie der Vermieterin oder dem Vermieter Ihren vorzeitigen Auszug aus dem Mietvertrag anzeigen. Wollen Sie auf den Auszugstermin hin befreit sein, müssen Sie zahlungsfähige und zumutbare Nachmieterinnen oder Nachmieter suchen und der Vermieterin oder dem Vermieter vorschlagen.

Eine kostenlose Vorlage für eine ausserterminliche Kündigung sowie weitere Informationen finden Sie auf MyRight. 

Wann muss meine Kündigung beim Vermieter eintreffen?

Ihre Kündigung muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei Ihrem Vermieter eintreffen. Der Poststempel ist nicht massgebend.

Muss ich als Mieterin oder Mieter immer schriftlich kündigen?

Ja. Schriftlich bedeutet: mit einem Brief mit handschriftlicher Unterschrift. Es empfiehlt sich, die Kündigung eingeschrieben zu versenden.

Reicht es, wenn eine Mitbewohnerin einer WG die Kündigung unterschreibt?

Die Kündigung muss von allen (Solidar-)Mieterinnen und -Mietern eines Mietvertrags gemeinsam gekündigt werden: Folglich müssen alle unterschreiben.

Muss sich mein Vermieter in einer Notlage befinden, um wegen Eigenbedarf kündigen zu dürfen?

Nein, ein Eigenbedarf kann auch ohne Notlage ein genügender Grund für eine Kündigung sein. 

Wann kann ich als Mieterin eine missbräuchliche Kündigung anfechten?

Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Das bedeutet, dass sie ausgesprochen wird, weil Sie Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, weil Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Ihren Lasten oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will oder weil es eine Änderung in Ihrer familiären Situation gibt, die für Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter keine grossen Nachteile mit sich bringt. 

Muss ich eine Kündigung per Telefon akzeptieren?

Nein, eine nur am Telefon ausgesprochene Kündigung ist nichtig. Eine Kündigung der Vermieterin oder des Vermieters muss zwingend mittels eines amtlichen Formulars erfolgen. Mieterinnen oder Mieter müssen schriftlich kündigen. 

Kann ich mich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf wehren?

Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Diesbezüglich ist der Einzelfall zu prüfen. Die Anfechtung einer Kündigung muss innerhalb von 30 Tagen seit Erhalt erfolgen.

In welchen Fällen kann ich die Kündigungsfrist verlängern?

Sie können eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für Sie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin oder des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Sie können die Erstreckung innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht einfordern.

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    Rechtstipps rund ums Mietrecht

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Habe ich als Mieterin das Recht, einen Kollegen als Nachmieter vorzuschlagen?

Bei einer ausserterminlichen Kündigung können Sie eine Nachmieterin oder einen Nachmieter vorschlagen. Wenn Sie einen zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter vorschlagen, der auf den gewünschten Auszugstermin hin in das Mietverhältnis eintritt, sind Sie auf diesen Zeitpunkt hin von der Mietpflicht befreit.

Muss ich zwingend mehrere Nachmieterinnen oder Nachmieter vorschlagen?

Eine zahlungsfähige und zumutbare Nachmieterin oder ein zahlungsfähiger und zumutbarer Nachmieter, die oder der dann effektiv auch in das Mietverhältnis eintritt, genügt. Da bezüglich der Qualifikationen und des effektiven Eintritts oft Unsicherheiten bestehen, empfehlen wir jedoch, mehrere Nachmieterinnen oder Nachmieter vorzuschlagen.

Wann darf die Vermieterin einen Nachmieter ablehnen?

Wenn dieser nicht zahlungsfähig oder nicht zumutbar ist.

Welchen Kriterien entspricht ein «zumutbarer» Nachmieter?

Die Nachmieterin oder der Nachmieter muss nach objektiven Kriterien hinsichtlich des konkreten Mietobjekts (Verwendungszweck, besondere vertragliche Verpflichtungen etc.) zumutbar sein. Die Vermieterin oder der Vermieter darf keine höheren beziehungsweise anderen Anforderungen an den Nachmieter stellen als an die bisherige Mieterin oder an den bisherigen Mieter.

Muss ich bei einer ausserordentlichen Kündigung auch für meinen Parkplatz einen Nachmieter finden?

Ja.

Ich habe ordentlich gekündigt. Nun hat meine Vermieterin ohne Absprache mit mir einen Besichtigungstermin ausgeschrieben. Darf sie das?

Ihre Vermieterin ist berechtigt, das Mietobjekt auszuschreiben und Interessenten zu zeigen, soweit dies zur Wiedervermietung notwendig ist. Sie muss jedoch die konkreten Besichtigungstermine rechtzeitig ankündigen und mit Ihnen absprechen.

Was, wenn ich keine Nachmieterin oder keinen Nachmieter finde?

Dann bleibt die Mietzinszahlungspflicht bis zum Ende des Mietverhältnisses – dem Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist auf den nächsten Kündigungstermin hin – bestehen.

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    Was ist der «Zeitwert»?

    Bei Haftpflichtschäden wird nicht der Neuwert, sondern der Zeitwert eines Gegenstands vergütet. Das heisst: Wenn Ihr Kleinkind das Ledersofa von Freunden mit Edding «verschönert», zahlt die Privathaftpflichtversicherung nicht zwingend eine brandneue Couch zum gleichen Preis.

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Was bedeutet bei einer Wohnungsübergabe «besenrein»?

Das bedeutet, dass keine vollständige Reinigung – wie sonst üblich – notwendig ist. Sie müssen jedoch Küche und Bad gründlich reinigen. Diese müssen frei von Essensresten und Kalkflecken sein. Böden müssen gewischt werden und grobe Flecken sowie Spinnweben etc. müssen entfernt werden. Die Reinigung von Fenstern oder Rollläden gehört jedoch nicht zu einer «besenreinen Übergabe».

Im Mietvertrag steht nichts zur Wohnungsübergabe. Wie gründlich muss ich putzen?

Wenn nichts im Mietvertrag steht, ist die Wohnung tipptopp sauber gereinigt abzugeben.

Was beinhaltet der «kleine Unterhalt», was muss ich beim Auszug reparieren?

Der kleine Unterhalt umfasst Arbeiten, die Sie selbst und ohne Spezialkenntnisse ausführen können. Zum Beispiel eine Glühbirne oder den Duschkopf wechseln. Ausserdem müssen Sie Kleinteile wie Zahnputzgläser und Schubfächer in Kühlschränken selbst ersetzen. Für diese Kleinteile müssen Sie auch selbst aufkommen.

Was gilt bei einer Wohnungsübergabe als Mangel?

Schäden, die über das Mass der ordentlichen Abnutzung hinausgehen und bei Einzug noch nicht vorhanden waren, gelten als Mängel. Eine «übermässige Abnutzung» liegt vor, wenn Sie Schäden hinterlassen, die bei einem sorgfältigen Gebrauch nicht vorliegen würden.

Darf meine Vermieterin beim Auszug die Wohnung auf meine Kosten streichen lassen?

Soweit der bestehende Anstrich noch einen Zeitwert aufweist und durch übermässige Abnutzung (z. B. Kinderzeichnungen) Mängel aufweist, müssen Sie beim Auszug die Kosten im Umfang des Zeitwerts übernehmen. Ist ein spezieller Nikotinanstrich notwendig, weil Sie in der Wohnung geraucht haben, gehen die Kosten voll zu Ihren Lasten.

 

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