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Des règles strictes s’appliquent à la résiliation d’un bail, tant du côté des locataires que du côté des propriétaires. En cas de manquement aux prescriptions du droit du bail ou du contrat de bail, on risque de graves problèmes voire, dans le pire des cas, de se retrouver tout simplement à la rue. Découvrez ici tout ce que vous devez savoir en matière de résiliation de bail.
Comment puis-je me défendre contre une résiliation de bail abusive?
Vous pouvez contester une résiliation de bail dans les 30 jours suivant la réception de celle-ci, auprès de l’autorité de conciliation compétente en matière de bail à loyer ou à ferme. Vous avez également la possibilité de demander une prolongation du bail.
Quels sont les délais de résiliation applicables aux locations?
Généralement, le contrat de bail précise le délai et le terme de congé. Il est interdit de fixer un délai inférieur au délai minimum légal. Ce dernier est de trois mois pour des locaux d’habitation.
Quels motifs donnent droit au bailleur de procéder à une résiliation extraordinaire?
Une résiliation extraordinaire est admise lorsque l’exécution du contrat est impossible pour de justes motifs. Dans ce cas, il est possible de résilier le bail à tout moment en respectant le préavis légal (d’au moins trois mois pour les logements; le délai exact est précisé dans le contrat de location). Le juge détermine les conséquences en termes de droit patrimonial. Cette disposition est toutefois rarement appliquée, car les exigences d’un juste motif sont extrêmement strictes.
Parmi les autres motifs de résiliation extraordinaire figurent la faillite du ou de la locataire ou encore la vente du bien en location. Vous trouverez ici des conseils sur la façon de procéder à une résiliation de bail extraordinaire.
Dans quels cas mon propriétaire peut-il légalement procéder à une résiliation immédiate de mon bail?
Votre propriétaire peut procéder à une résiliation immédiate de votre bail si vous causez intentionnellement des dommages graves au logement loué.
De manière générale, dans le cas de locaux d’habitation et commerciaux, la résiliation est possible moyennant un délai de 30 jours pour la fin d’un mois si vous continuez à enfreindre votre obligation de soin et d’égards malgré un avertissement.
Le propriétaire peut également résilier le bail en respectant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois en cas de retard de paiement, si vous ne réglez pas votre loyer dans ce délai en dépit d’une menace de résiliation.
Quelles règles s’appliquent à la résiliation du bail d’un logement familial?
Le conjoint ne peut résilier le bail du logement familial qu’avec le consentement exprès de l’autre conjoint. En outre, le ou la propriétaire doit signifier la résiliation du bail du logement familial aux deux conjoints séparément.
Mon propriétaire peut-il résilier le bail sans en préciser le motif?
Oui. Mais il est tenu de justifier la résiliation de bail si vous en faites la demande.
En tant que locataire, à quoi dois-je faire attention en cas de résiliation anticipée du bail de mon logement?
En cas de résiliation par anticipation, vous devez notifier au bailleur votre départ anticipé et la résiliation du contrat de bail. Cette notification se fait par écrit. Si vous voulez être libéré(e) à la date de départ, vous devez chercher de nouveaux locataires solvables et acceptables et les proposer au propriétaire. En outre, celui-ci doit vous remettre une confirmation écrite précisant qu’il vous libère de votre bail de manière anticipée.
Vous trouverez un modèle gratuit de résiliation anticipée ainsi que d’autres informations sur MyRight.
Que se passe-t-il en cas de résiliation anticipée en l’absence de repreneur du bail?
Normalement, vous ne pouvez résilier un logement de manière anticipée que si vous avez trouvé un nouveau ou une nouvelle locataire. Il y a néanmoins des exceptions dans le cas desquelles vous n’avez pas l’obligation de chercher une personne qui reprenne votre bail:
Néanmoins, ces dérogations dépendent toujours du cas particulier. Un divorce, par exemple, ne permet généralement pas de résilier le bail de manière anticipée sans proposition d’un nouveau ou d’une nouvelle locataire.
Quand la résiliation doit-elle parvenir à mon bailleur?
Votre résiliation doit parvenir au bailleur au plus tard un jour avant le début du délai de résiliation. Le cachet de la poste ne fait pas foi.
En tant que locataire, dois-je toujours résilier par écrit le bail de mon logement?
Oui. Il doit s’agir d’une lettre revêtue de votre signature manuscrite. Il est conseillé d’envoyer la résiliation en courrier recommandé.
Je souhaite mettre fin au bail de mon logement. À quoi dois-je faire attention en rédigeant la lettre de résiliation?
La résiliation du bail d’un logement doit se faire par écrit:
En cas de colocation, suffit-il que l’un ou l’une des colocataires signe la résiliation?
Tous les locataires (solidaires) signataires du contrat de bail doivent résilier celui-ci conjointement: autrement dit, ils doivent tous signer.
Mon bailleur doit-il se trouver dans une situation d’urgence pour avoir le droit de résilier le bail pour usage propre?
Non, le bailleur ne doit pas se trouver dans une situation d’urgence pour pouvoir résilier votre bail pour usage propre.
Quand puis-je, en tant que locataire, contester une résiliation de bail abusive?
Il est possible de contester une résiliation de bail si elle est contraire au principe de la bonne foi, c’est-à-dire quand elle est prononcée parce que vous faites valoir des droits découlant du bail, parce que votre propriétaire veut imposer une modification unilatérale du contrat de bail à votre détriment ou encore une adaptation du loyer. Ou alors, ce peut être parce qu’il y a un changement dans votre situation familiale qui n’engendre pas d’inconvénients majeurs pour votre propriétaire.
Dois-je accepter une résiliation par téléphone?
Non, une résiliation communiquée uniquement par téléphone est nulle et non avenue. Si le bailleur veut résilier votre bail, il doit impérativement le faire au moyen d’un formulaire officiel. Le ou la locataire doit pour sa part résilier le bail par écrit.
Puis-je me défendre contre une résiliation pour cause d’usage propre?
Une résiliation est contestable quand elle va à l’encontre du principe de la bonne foi. À cet égard, chaque situation doit être examinée au cas par cas. Une résiliation doit être contestée dans les 30 jours qui suivent sa réception.
Dans quels cas puis-je demander une prolongation du délai de résiliation du bail de mon logement?
Vous pouvez demander une prolongation du bail lorsque la fin de celui-ci vous causerait des difficultés non justifiées par les intérêts du bailleur. Il faut effectuer cette démarche auprès de l’autorité de conciliation compétente en matière de bail à loyer ou à ferme dans les 30 jours à compter de la réception de la résiliation.
En tant que locataire, ai-je le droit de proposer un collègue comme nouveau locataire?
En cas de résiliation anticipée, vous pouvez soumettre au propriétaire une personne qui reprendra le bail. Si vous proposez un nouveau ou une nouvelle locataire solvable et acceptable qui entrera dans les lieux à la date de départ souhaitée, vous serez libéré(e) de vos obligations locatives à compter de cette date.
Dois-je impérativement proposer plusieurs nouveaux locataires?
Il suffit qu’un nouveau ou une nouvelle locataire, solvable et acceptable, reprenne effectivement le bail. Toutefois, comme il règne souvent une incertitude quant aux qualifications et à la reprise effective du bail, nous vous recommandons de proposer plusieurs personnes.
Dans quels cas le bailleur peut-il refuser un repreneur de bail?
Lorsque ce dernier est insolvable ou non acceptable.
Quels critères qualifient un ou une locataire d’«acceptable»?
La personne qui reprend le bail doit remplir des critères objectifs en ce qui concerne le bien loué (utilisation prévue, obligations contractuelles particulières, etc.). Le bailleur ne peut pas lui imposer des exigences différentes ou supérieures à celles que devait honorer le ou la locataire sortant(e).
En cas de résiliation extraordinaire, dois-je également trouver un nouveau locataire pour ma place de stationnement?
Oui.
J’ai mis fin au bail de mon logement au moyen d’une résiliation ordinaire. Sans m’en avoir parlé, ma propriétaire a publié une annonce et fixé une date de visite. En a-t-elle le droit?
Votre propriétaire a le droit de publier une annonce pour le logement et de le faire visiter aux personnes intéressées dans la mesure où cela est nécessaire pour le relouer. Toutefois, elle doit vous prévenir des rendez-vous et en discuter avec vous.
Que faire si je ne trouve pas de personne qui reprenne mon bail?
Si vous résiliez le bail votre logement sans avoir trouvé de repreneur, vous avez l’obligation de payer le loyer jusqu’au terme de la location, à savoir l’expiration du préavis ordinaire pour la prochaine date de résiliation.
Lors de la remise des clés, que signifie «le logement doit être balayé»?
Cela signifie qu’un nettoyage complet – comme il est généralement demandé – n’est pas nécessaire. Vous devez toutefois nettoyer à fond la cuisine et la salle de bain. Ces pièces doivent être exemptes de restes de nourriture et de taches de calcaire. Il faut nettoyer les sols et enlever les grosses taches ainsi que les toiles d’araignées, etc. Néanmoins, le nettoyage des fenêtres ou des volets roulants ne fait pas partie du «balayage» lors d’une remise des clés d’un logement.
Le contrat de bail ne précise rien quant à la remise des clés du logement. Jusqu’à quel point dois-je nettoyer mon appartement?
Si rien n’est mentionné dans le contrat de bail, il faut rendre l’appartement en parfait état de propreté.
Que comprend la notion de «menus travaux d’entretien» et que dois-je réparer avant mon départ?
Les menus travaux d’entretien englobent les travaux que vous pouvez effectuer vous-même sans connaissances spécialisées, par exemple changer une ampoule ou le pommeau de douche. En outre, vous devez remplacer vous-même les petits éléments comme les verres à brosse à dents et les tiroirs du réfrigérateur. Il vous incombe également de les payer de votre poche.
Qu’est-ce qui est considéré comme un défaut lors de la remise des clés du logement?
Les dommages qui sont plus importants que l’usure normale et qui n’existaient pas lors de l’emménagement sont considérés comme des défauts. Il y a «usure excessive» lorsque vous laissez des dommages qui ne seraient pas apparus si vous aviez utilisé le logement avec le soin nécessaire.
À l’occasion de mon départ, la propriétaire peut-elle faire repeindre le logement à mes frais?
Si la peinture existante a encore une valeur vénale et qu’elle présente un défaut dû à une usure excessive (p. ex. dessins d’enfants), vous devez, lors de votre départ, prendre en charge les coûts à concurrence de la valeur vénale. Si vous avez fumé dans le logement et si une peinture spéciale est nécessaire, les frais sont entièrement à votre charge lorsque vous résiliez votre bail.
Qu’advient-il de mon assurance de garantie de loyer si je quitte mon logement?
Si vous avez souscrit une assurance de garantie de loyer auprès d’AXA, nous déterminons, à la fin de votre bail, si les dommages existants sont pris en charge par notre compagnie ou par votre assurance responsabilité civile privée. Si vous avez déjà payé votre prime annuelle, nous vous en remboursons le montant au prorata, mais uniquement après avoir consulté votre bailleur. En l’absence de réclamations, vous pouvez résilier l’assurance de garantie de loyer.
Heike Gross est Content Manager. Elle mène ses activités dans le domaine de cybersecurité, du logement, de la mobilité et bien d’autres sujets intéressants.
