Résiliation de son bail: les points à observer

Des règles strictes s’appliquent à la résiliation d’un bail, tant du côté des locataires que du côté des propriétaires. En cas de manquement aux prescriptions du droit du bail ou du contrat de bail, on risque de graves problèmes voire, dans le pire des cas, de se retrouver tout simplement à la rue.

Comment puis-je me défendre contre une résiliation de bail abusive?

Vous pouvez contester une résiliation de bail dans les 30 jours suivant la réception de celle-ci, auprès de l’autorité de conciliation compétente en matière de bail à loyer ou à ferme. Vous avez également la possibilité de demander une prolongation du bail.

Quels sont les délais de résiliation applicables aux locations?

Généralement, le contrat de bail précise le délai et le terme de congé. Il est interdit de fixer un délai inférieur au délai minimum légal. Ce dernier est de trois mois pour des locaux d’habitation. 

Quels motifs donnent droit au bailleur de procéder à une résiliation extraordinaire?

Une résiliation extraordinaire est possible lorsque l’exécution du contrat est impossible pour de justes motifs . Dans ce cas, la résiliation est possible à tout moment en respectant le délai légal (au moins trois mois pour les logements). Le ou la juge détermine les conséquences en termes de droit patrimonial. Cette disposition est toutefois rarement appliquée, car les exigences d’un juste motif sont extrêmement strictes.

Parmi les autres justes motifs de résiliation extraordinaire, on retrouve la faillite du locataire, ou encore la vente de la chose louée.

Dans quels cas la résiliation immédiate par le ou la propriétaire est-elle légale?

Votre propriétaire peut procéder à une résiliation immédiate de votre bail si vous causez intentionnellement des dommages graves au logement loué.

De manière générale, dans le cas de locaux d’habitation et commerciaux, la résiliation est possible moyennant un délai de 30 jours pour la fin d’un mois si vous continuez à enfreindre votre obligation de soin et d’égards malgré un avertissement.

Le bailleur peut également résilier le bail en respectant un délai de 30 jours pour la fin d’un mois en cas de retard de paiement, si vous ne payez pas votre loyer sous 30 jours et en présence d’une menace de résiliation dans ce délai.  

Quelles règles s’appliquent à la résiliation du bail d’un logement familial?

Le conjoint ne peut résilier le bail du logement familial qu’avec le consentement exprès de l’autre conjoint. En outre, le bailleur doit signifier la résiliation du bail du logement familial aux deux conjoints séparément. 

Ma propriétaire peut-elle résilier le bail sans en préciser le motif?

Oui. Mais si vous le lui demandez, elle doit motiver la résiliation. 

Mon propriétaire doit-il se trouver dans une situation d’urgence pour avoir le droit de résilier le bail pour usage propre?

Non, l’usage propre peut être un motif suffisant de résiliation, même en l’absence de situation d’urgence. 

En tant que locataire, dans quels cas puis-je contester une résiliation abusive?

Une résiliation est contestable quand elle va à l’encontre du principe de la bonne foi, c’est-à-dire quand elle est prononcée parce que vous faites valoir des droits découlant du bail, parce que votre propriétaire veut imposer une modification unilatérale du contrat de bail à votre détriment, ou encore une adaptation du loyer. Ou alors, ce peut être parce qu’il y a un changement dans votre situation familiale qui n’engendre pas d’inconvénients majeurs pour votre propriétaire. 

Dois-je accepter une résiliation par téléphone?

Non, une résiliation communiquée uniquement par téléphone est nulle et non avenue. La résiliation de la part du bailleur doit impérativement se faire au moyen d’un formulaire officiel. Le locataire doit pour sa part résilier par écrit. 

Puis-je me défendre contre une résiliation pour cause d’usage propre?

Une résiliation est contestable quand elle va à l’encontre du principe de la bonne foi. À cet égard, chaque situation doit être examinée au cas par cas. La contestation d’une résiliation doit intervenir dans les 30 jours suivant sa réception.

Dans quel cas puis-je prolonger le délai de résiliation?

Vous pouvez solliciter une prolongation dans les 30 jours à compter de  la réception de la résiliation, auprès de l’autorité de conciliation compétente en matière de bail à loyer ou à ferme. Vous pouvez demander la prolongation du bail si la résiliation de ce dernier avait pour conséquence de vous placer dans une situation difficile  qui ne saurait être justifiée par les intérêts du ou de la propriétaire.

En tant que locataire, à quoi dois-je veiller lors d’une résiliation par anticipation?

En cas de résiliation par anticipation, vous devez notifier au bailleur votre départ anticipé et la résiliation du contrat de bail. Si vous voulez être libéré à la date de départ, vous devez chercher de nouveaux locataires solvables et acceptables et les proposer au propriétaire.

Un modèle gratuit de résiliation par anticipation et des informations complémentaires sont disponibles sur MyRight. 

À quel moment la résiliation doit-elle parvenir au bailleur?

Votre résiliation doit parvenir au bailleur au plus tard un jour avant le début du délai de résiliation. Le cachet de la poste ne fait pas foi.

En tant que locataire, dois-je systématiquement effectuer ma résiliation par écrit?

Oui. Il doit s’agir d’une lettre revêtue de votre signature manuscrite. Il est recommandé d’envoyer la résiliation en courrier recommandé.

Dans une colocation, suffit-il que l’un ou l’une des colocataires signe la résiliation?

Tous les locataires (solidaires) signataires du contrat de bail doivent résilier conjointement. Ils doivent tous signer.

En tant que locataire, ai-je le droit de proposer une amie comme nouvelle locataire?

Dans le cas d’une résiliation par anticipation, vous pouvez proposer un nouveau locataire. Si vous proposez un nouveau locataire solvable et acceptable qui entrera dans les lieux à la date de départ souhaitée, vous serez libéré de vos obligations locatives à compter de cette date.

Dois-je impérativement proposer plusieurs nouveaux locataires?

Il suffit d’un nouveau locataire ou d’une nouvelle locatrice, solvable et acceptable, qui entre effectivement dans la location. Toutefois, comme il règne souvent une incertitude quant aux qualifications et à l’entrée effective, nous vous recommandons de proposer plusieurs nouveaux locataires.

Dans quels cas le ou la propriétaire peut-elle refuser un nouveau locataire?

Lorsque ce dernier est insolvable ou non acceptable.

Quels critères qualifient un locataire d’«acceptable»?

Le nouveau locataire doit être acceptable  selon des critères objectifs au regard de l’objet loué concret (but d’utilisation, obligations contractuelles particulières, etc.). Le bailleur ne peut pas imposer au nouveau locataire des exigences plus élevées ou différentes de celles du précédent.

En cas de résiliation extraordinaire, dois-je également trouver un nouveau locataire pour ma place de stationnement?

Oui.

J’ai résilié de manière ordinaire. Sans m’en avoir parlé, ma propriétaire a publié une annonce et fixé une date de visite. En a-t-elle le droit?

Votre propriétaire est en droit de faire paraître une annonce pour le bien loué et de la présenter aux personnes intéressées, si tant est que cela soit nécessaire à la relocation. Toutefois, elle doit vous prévenir des rendez-vous et en discuter avec vous.

Que faire si je ne trouve pas de nouveau locataire?

Dans ce cas, l’obligation de payer le loyer demeure jusqu’au terme de la location, à savoir l’expiration du délai de résiliation ordinaire à la prochaine date de résiliation.

Lors de la remise des clés du logement, que signifie «le logement doit être balayé»?

Cela signifie qu’un nettoyage complet – comme il est généralement demandé – n’est pas nécessaire. Vous devez toutefois nettoyer à fond la cuisine et la salle de bain. Ces pièces doivent être exemptes de restes de nourriture et de taches de calcaire. Il faut nettoyer les sols et enlever les grosses taches ainsi que les toiles d’araignées. Le nettoyage des fenêtres ou des volets roulants ne fait pas partie du «balayage» lors d’une remise des clés d’un logement.

Le contrat de bail ne précise rien quant à la remise des clés du logement. Jusqu’à quel point dois-je nettoyer mon appartement?

Si rien ne figure dans le contrat de bail, le logement doit être remis dans un état de propreté impeccable.

Que comprend la notion de «menus travaux d’entretien» et que dois-je réparer avant mon départ?

Les menus travaux d’entretien englobent les travaux que vous pouvez effectuer vous-mêmes sans connaissances spécialisées, par exemple changer une ampoule ou le pommeau de douche. En outre, vous devez remplacer vous-même les petits éléments comme les verres à brosse à dents et les tiroirs du réfrigérateur. Vous devez payer vous-même ces petits éléments.

Qu’est-ce qui est considéré comme un défaut lors de la remise des clés du logement?

Les dommages qui vont au-delà de l’usure normale et qui n’étaient pas encore présents au moment de l’emménagement sont considérés comme des défauts. Une «usure excessive» est présente lorsque vous laissez des dommages qui ne seraient pas apparus dans le cadre d’une utilisation avec le soin nécessaire.

À l’occasion de mon départ, la propriétaire peut-elle faire repeindre le logement à mes frais?

Si la peinture existante a encore une valeur vénale et qu’elle présente un défaut dû à une usure excessive (p. ex. des dessins d’enfants), vous devez, lors de votre départ, prendre en charge les coûts à concurrence de la valeur vénale. Si vous avez fumé dans l’appartement et si une peinture spéciale est nécessaire, les frais sont entièrement à votre charge.