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A cosa devo prestare attenzione nel disdire un appartamento?

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Per la disdetta di un appartamento in locazione vigono regole stringenti – sia per i locatari, sia per i locatori. Chi non si attiene alle disposizioni del diritto di locazione o al contratto di locazione rischia di trovarsi in grossi guai o, nella peggiore delle ipotesi, per strada.

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    Andrea Pestalozzi

    Andrea Pestalozzi, avvocata presso AXA-ARAG e specializzata in diritto immobiliare, risponde alle domande più importanti in tema di termini di disdetta, locatari subentranti, consegna dell’appartamento – e fornisce consigli utili in ordine ai casi in cui ci si può opporre alle disdette abusive.

Come posso oppormi a una disdetta abusiva dell’appartamento?

La disdetta di un appartamento può essere impugnata presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla sua ricezione. Al tempo stesso avete la possibilità di richiedere una proroga del contratto di locazione.

Quali termini di locazione si applicano per gli appartamenti in locazione?

Di solito il contratto di locazione disciplina i termini di disdetta e di preavviso. Tuttavia, il termine di disdetta non può essere inferiore a quello minimo statuito per legge che per le superfici abitative è di tre mesi. 

Quali motivi legittimano il locatore a dare una disdetta straordinaria?

Una disdetta straordinaria è possibile se motivi importanti rendono insostenibile l’adempimento del contratto. In questo caso la disdetta è possibile in qualsiasi momento con il termine di disdetta previsto dalla legge (almeno tre mesi per gli appartamenti). Al riguardo, il giudice dispone le conseguenze di diritto patrimoniale. Tuttavia, questa disposizione è raramente applicata, poiché i requisiti per la presenza di motivi importanti sono molto stringenti.

Altri motivi per una disdetta straordinaria possono risiedere nel fallimento del locatario o nella vendita dell’oggetto locato.

In quali casi è legale la disdetta senza preavviso da parte della mia padrona di casa?

La padrona di casa può porre fine senza preavviso al rapporto locativo se causate intenzionalmente gravi danni all'appartamento in locazione.

In linea generale si può affermare che per le superfici residenziali e commerciali la rescissione è possibile con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese se, a dispetto di una diffida, continuate a violare il vostro obbligo di diligenza e riguardo.

Il locatore può disdire l’appartamento con un preavviso di 30 giorni per la fine del mese anche in caso di morosità, se non pagate la vostra pigione entro 30 giorni e venite minacciati di disdetta entro questo termine.  

Quali regole si applicano per la disdetta di un appartamento familiare?

La moglie o il marito può disdire l’appartamento solo con l’esplicito consenso del coniuge, senza trascurare che il locatore deve inviare la disdetta di un appartamento familiare a entrambi i coniugi separatamente. 

La mia padrona di casa ha la facoltà di darmi il preavviso di disdetta senza indicarmi il motivo?

Sì. Ma su vostra richiesta è tenuta a motivare la disdetta. 

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Il mio padrone di casa deve trovarsi in una situazione d'emergenza per essere legittimato a dare un preavviso di disdetta per fabbisogno personale?

No, anche senza situazione di emergenza un fabbisogno personale è un motivo sufficiente per una disdetta. 

Quando posso impugnare, in veste di locataria, una disdetta abusiva?

Una disdetta è impugnabile quando viola il principio della buona fede, a significare che viene pronunciata perché state facendo valere dei diritti che discendono dal rapporto locativo, in quanto il vostro padrone di casa intende imporre una modifica unilaterale del contratto a vostro detrimento o un adeguamento del canone d’affitto o perché è intervenuto un cambiamento nella vostra situazione familiare che non comporta gravi pregiudizi per il vostro locatore. 

Sono tenuto ad accettare una disdetta per telefono?

No, una disdetta pronunciata solo al telefono è nulla. Una disdetta da parte del locatore deve essere obbligatoriamente data con un modulo ufficiale. I locatari devono disdire l’appartamento in forma scritta. 

Posso oppormi a una disdetta per fabbisogno personale?

Una disdetta è impugnabile quando viola il principio della buona fede. In proposito va esaminato il caso specifico. L’impugnazione di una disdetta deve avvenire entro 30 giorni dalla sua ricezione.

In quali casi posso prorogare il termine di disdetta?

La proroga può essere richiesta presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla  ricezione della disdetta. Potete richiedere una proroga del rapporto locativo se la cessazione della locazione vi causerebbe disagi non giustificabili dagli interessi del padrone di casa.

A cosa devo prestare attenzione come locatario in caso di disdetta straordinaria ?

Nell’eventualità di una disdetta straordinaria dovete annunciare al locatore che intendete sciogliere anticipatamente il contratto di locazione e lasciare l’appartamento in anticipo. Per essere svincolati dal termine di uscita dovete cercare subentranti finanziariamente in grado di pagare l’affitto e accettabili agli occhi del locatore e proporglieli.

Un modello gratuito per una disdetta straordinaria e ulteriori informazioni sono disponibili su MyRight. 

Quando deve pervenire al locatore la mia disdetta?

La disdetta deve pervenire al locatore al più tardi l'ultimo giorno prima dell'inizio del periodo di disdetta. La data del timbro postale non è determinante.

Come locatario devo sempre dare la disdetta per scritto?

Sì. Per scritto significa: con una lettera firmata di proprio pugno. Si raccomanda di inviare la disdetta per lettera raccomandata.

È sufficiente se una coinquilina di un appartamento condiviso firma la disdetta?

La disdetta deve essere pronunciata insieme da tutti i locatari (solidali) di un contratto di locazione: di conseguenza devono firmare tutti.

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Come inquilino, ho il diritto di proporre un collega come nuovo inquilino?

In caso di disdetta straordinaria, potete proporre un locatario subentrante. Se potete proporre un nuovo inquilino accettabile e in grado di pagare che subentri nel rapporto di locazione per il termine d’uscita desiderato, siete esonerati dall’obbligo di affitto.

Devo proporre obbligatoriamente vari subentranti?

È sufficiente un subentrante finanziariamente in grado di pagare e accettabile che subentri poi effettivamente anche nel rapporto di locazione. Tuttavia, poiché c'è spesso incertezza riguardo alle qualifiche e all'entrata effettiva, si consiglia di proporre diversi inquilini subentranti.

Quando il locatore può rifiutare un locatario subentrante?

Se quest’ultimo non è finanziariamente in grado di pagare o non è accettabile.

Quali criteri soddisfa un subentrante «accettabile»?

L'inquilino successivo deve essere accettabile secondo criteri oggettivi rispetto all'oggetto concreto della locazione (destinazione d’uso, obblighi contrattuali particolari ecc.) . Il locatore non può porre al subentrante requisiti più severi di quelli richiesti all'inquilino precedente.

In caso di disdetta straordinaria devo trovare un subentrante anche per il mio posto auto?

Sì.

Ho dato una disdetta ordinaria. Il mio locatore ha pubblicato le date per la visita dell’appartamento senza consultarmi. Può farlo?

Il vostro locatore è autorizzato a pubblicare l’oggetto in locazione e a mostrarlo agli interessati, per quanto necessario per la rilocazione. Ciò malgrado, deve comunicare per tempo le date effettive per la visita dell’appartamento e discuterle con voi.

Cosa succede se non riesco a trovare un subentrante?

In questo caso l’obbligo di versare il canone di locazione permane sino alla fine del rapporto di locazione – alla scadenza del termine ordinario di disdetta successivo tenendo conto dei tempi di preavviso.

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    Cos’è il «valore attuale»?

    In caso di danni da responsabilità civile non viene risarcito il valore a nuovo, ma il valore attuale di un oggetto. In altre parole: se il vostro pargoletto «abbellisce» con i pennarelli il divano in pelle di un vostro amico, l'assicurazione responsabilità civile privata non paga necessariamente un divano nuovo allo stesso prezzo.

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Cosa significa, nella consegna di un appartamento, «pulito e spazzato»?

Significa che non è necessaria – come d’abitudine – una pulizia integrale. Ma la cucina e il bagno devono essere puliti a fondo e privi di residui di cibo e macchie di calcare. I pavimenti vanno lavati e le macchie grossolane, così come le ragnatele ecc., vanno rimosse. La pulizia di finestre e tapparelle non rientra tuttavia in una «consegna dell’appartamento pulito e spazzato».

Nel contratto di locazione non c’è nulla sulla consegna dell’appartamento. Quanto a fondo devo pulire?

Se nel contratto di locazione non è specificato nulla, l’appartamento va riconsegnato  in perfette condizioni di pulizia.

Cosa include la «piccola manutenzione», cosa devo riparare quando lascio l’appartamento?

La piccola manutenzione comprende lavori che si possono eseguire di persona e senza conoscenze particolari. Ad esempio cambiare una lampadina o il soffione della doccia. Inoltre vanno sostituite piccole parti come i bicchieri degli spazzolini da denti e i cassetti dei frigoriferi. Anche queste piccole parti sono a vostro carico.

Cosa è considerato un difetto quando si consegna un appartamento?

I danni che trascendono la normale usura e che non erano ancora presenti all’entrata nell’appartamento sono considerati difetti. Si ha un’«usura eccessiva» se provocate danni che non sarebbero stati arrecati con un uso attento.

La mia locatrice può far dipingere l'appartamento a mie spese quando me ne vado?

Nella misura in cui la tinteggiatura esistente ha ancora un valore attuale e presenta dei difetti imputabili a un'usura eccessiva (per esempio i disegni dei bambini), quando vi trasferite dovete sostenere i costi nella misura del valore attuale. Se occorre una speciale tinteggiatura alla nicotina perché avete fumato nell’appartamento, i costi sono integralmente a vostro carico.

 

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