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Heiz- und Nebenkosten kontrollieren – es lohnt sich!

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Wenn die Heiz- und Nebenkostenabrechnung in den Briefkasten flattert, stellen sich für Mieterinnen und Mieter oft viele Fragen. Wir haben die wichtigsten Antworten und zeigen Ihnen, wie Sie die Abrechnung in sechs einfachen Schritten kontrollieren, Fehler erkennen und unzulässige Nachforderungen vermeiden können.

Warum bekomme ich eine Nebenkostenabrechnung?

Sie erhalten eine Nebenkostenabrechnung, weil in Ihrem Mietvertrag verschiedene Positionen als Nebenkosten bezeichnet sind, die Sie zusätzlich zum Nettomietzins bezahlen müssen.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Pauschal- und Akontozahlungen. Sind Pauschalbeiträge vereinbart, gelten die Nebenkosten damit als abgegolten – auch wenn sie allenfalls tatsächlich etwas höher oder tiefer ausgefallen sind. Bei der Akontozahlung erhalten Sie mit der jährlichen Abrechnung eine Gutschrift, wenn die effektiven Heiz- und Nebenkosten unter der Vorauszahlung liegen. Falls die tatsächlichen Kosten höher ausfallen als Ihre Akontozahlung, müssen Sie eine Nachzahlung leisten.

In meinem Mietvertrag ist von «Betriebskosten» die Rede. Was versteht man darunter?

Unklare Begriffe wie «Betriebskosten» sind in einem Mietvertrag nicht zulässig; sie müssten genau konkretisiert werden. Genauso wenig zulässig ist der Verweis auf allgemeine Vertragsbedingungen. Für Sie als Mieterin oder Mieter muss klar sein, welche Nebenkosten Sie zusätzlich zur Miete bezahlen müssen.

Wann muss ich Nebenkosten nachzahlen?

Liegen die effektiven Heiz- und Nebenkosten über der Summe der geleisteten Akontozahlungen, so müssen Sie in der Regel eine Nachzahlung leisten.

Fallen die tatsächlichen Kosten tiefer aus als Ihre Akontozahlungen, so erhalten Sie von der Vermieterin oder dem Vermieter Geld zurück – oder der entsprechende Betrag wird als Guthaben in die nächste Jahresrechnung übertragen. 

Keine Abrechnung erhalten Sie, wenn in Ihrem Mietzins die Heiz- und Nebenkosten inbegriffen sind oder wenn Sie diese Kosten mit einer Pauschalzahlung begleichen.

Generell empfiehlt es sich, bereits beim Abschluss des Mietvertrags eine genügend hohe Akontozahlung zu vereinbaren. So lassen sich massive Nachzahlungen vermeiden.

Suchen Sie bei Unklarheiten hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung zuerst das Gespräch mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter: Sie oder er gewährt Ihnen sicher Einblick in die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen. So lassen sich Fragen oder Missverständnisse oft direkt und einfach klären.

Alexandra Pestalozzi, Rechtsanwältin im Immobilienrecht bei der AXA-ARAG

Rechnung prüfen in sechs einfachen Schritten

Flattert Ihnen eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung ins Haus, so lohnt es sich, dieses Dokument genau unter die Lupe zu nehmen. Bei der Kontrolle Ihrer jährlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnung gehen Sie am besten schrittweise vor:

  1. Prüfen Sie, ob die verrechneten Positionen in Ihrem Mietvertrag explizit als Nebenkosten aufgeführt sind: Sie müssen nur jene Nebenkosten bezahlen, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart und damit ausgewiesen sind.
  2. Prüfen Sie die Details der einzelnen Positionen: Sie müssen nur jene Kosten berappen, die durch den Gebrauch anfallen. Reparatur- und Unterhaltsarbeiten (Austausch des Heizungsbrenners, Neustreichen des Treppenhauses usw.) gelten nicht als Nebenkosten und dürfen nicht auf die Mieter abgewälzt werden.
  3. Prüfen Sie den Verteilschlüssel: Die Heiz- und Nebenkosten müssen mit einem nachvollziehbaren Schlüssel auf alle Mietobjekte einer Liegenschaft aufgeteilt werden. Die Art des Verteilschlüssels ist nicht gesetzlich vorgegeben; ohne formelle Vertragsanpassung darf dieser indessen nicht geändert werden.
  4. Prüfen Sie die Heiz- und Nebenkostenabrechnung rechnerisch und vergleichen Sie den Ihnen belasteten Betrag mit Ihren Akontozahlungen.
  5. Verlangen Sie Einsicht in die Belege, wenn Ihnen die Angaben des Vermieters auf der Nebenkostenabrechnung nicht genügen. So können Sie kontrollieren, welche Kosten unter den einzelnen Positionen aufgeführt sind. «Allgemeine Betriebskosten» müssen vom Vermieter auf Verlangen aufgeschlüsselt werden.
  6. Verlangen Sie eine Korrektur der Abrechnung, wenn Sie einen Fehler entdecken. Sichern Sie sich bei Streitigkeiten die Unterstützung einer Fachperson, aber suchen Sie vorher immer zuerst das Gespräch mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter.

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