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Quali sono i miei diritti e obblighi in veste di locatario?

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Quando sussiste il diritto a una riduzione del canone locativo? È consentito presentare di persona un locatario subentrante – e quando lo deve accettare il locatore? Cosa prevede l’obbligo di diligenza? Chi vive in affitto dovrebbe conoscere bene i suoi diritti e obblighi.

Kathrin Ramseier, avvocata presso AXA-ARAG, risponde alle principali domande in tema di diritto di locazione.

Vorrei dipingere di azzurro la cameretta dei bambini. Devo chiedere il consenso del locatore? 

In linea di principio no. Tuttavia, dopo la cessazione del rapporto locativo la parete azzurra va riverniciata con il colore originale, a meno che non abbia richiesto un consenso scritto del locatore o il suo subentrante accetti il nuovo colore. 

Il mio locatore può impormi quanto possono rimanere in visita i miei genitori provenienti dal Brasile?

No, il locatore non ha la facoltà di imporre chi e per quanto tempo può farle visita.

Dopo quanti anni trascorsi in un appartamento in affitto ho diritto a un intervento di rinnovo – ad esempio a una ritinteggiatura?

Se una guarnizione del bagno è difettosa o se il suo riscaldamento non funziona più, è suo diritto che il problema venga risolto da una persona qualificata. Meri interventi di rinnovo come una classica ritinteggiatura non sono compresi nel rapporto di locazione in corso.

Voglio prendermi un congedo sabbatico e subaffittare per sei mesi il mio appartamento in locazione a un amico. Il mio locatore può vietarlo?

A dire il vero una sublocazione non può essere vietata. Il locatore deve tuttavia essere informato del subaffitto e gli vanno anche comunicate le generalità del sublocatario.

Il locatore può decidere quanto spesso la mia fidanzata può dormire da me? 

No, se la ragazza si attiene alle disposizioni del contratto di locazione e al regolamento interno.

Sono tenuto a informare il mio locatore in merito a un’assenza prolungata?

Non vi è alcun obbligo di informare il locatore sulle presenze o assenze nel suo appartamento. Ciò malgrado, qualora dovessero insorgere danni imputabili al mancato utilizzo dell’abitazione – ad esempio per insufficiente ventilazione – il locatore può ritenerla responsabile. 

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D’inverno mi assento per due mesi. Devo provvedere a un sostituto che si occupi di rimuovere la neve?

Se la rimozione della neve rientra tra i suoi obblighi definiti per contratto, deve informare il locatore della sua assenza e trovare una soluzione comune.

D’estate il mio loft diventa una fornace. A partire da una certa temperatura posso richiedere una riduzione dell’affitto?

In proposito non esiste alcuna normativa generale. Se sono presenti difetti di costruzione all’origine di temperature estreme, è legittimato a chiedere una riduzione del canone locativo. Occorre altresì valutare di caso in caso quali aspettative poste a una determinata abitazione sono giustificate.

Nel mio bagno si è formata della muffa. Alla nostra amministrazione non importa e non interessa. Cosa posso fare?

La muffa è un difetto dell’immobile locato, per cui il locatore deve incaricare uno specialista di eliminare l’infestazione da muffa a spese dell’amministrazione. Se il locatore non è reperibile né per scritto né telefonicamente, occorre inviare per raccomandata la notifica del difetto alla persona responsabile. Se neppure in questo modo si ottiene una reazione, è possibile presentare un’istanza presso l’autorità di conciliazione competente.

Cosa comporta l’obbligo di diligenza?

In quanto locatari si è tenuti a trattare con la debita cura la «cosa locata» e ad avere riguardo per gli altri abitanti della casa.

Una violazione dell’obbligo di diligenza sussiste ad esempio nei casi seguenti:

Importante: l’obbligo di diligenza si riferisce al proprio appartamento e agli spazi ad uso comune come scale e lavanderia.

La presenza di muffa nell’appartamento è un motivo sufficiente per una riduzione dell’affitto?

Sì, la muffa è considerata un difetto e come tale legittima una riduzione del canone locativo – al pari dell’eliminazione del difetto. Se il locatore riesce a comprovare una colpa propria del locatario, la responsabilità ricade su quest’ultimo.

Quando posso contestare il canone di locazione?

È possibile contestare il canone locativo entro i primi 30 giorni dalla presa in consegna dell’appartamento. Un aumento del canone di locazione può essere impugnato presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla comunicazione. Se il tasso di riferimento scende durante il periodo di locazione, è lecito richiedere al locatore una riduzione dell’affitto. Se rifiuta di concederla o se la concede in misura insufficiente, il locatario può nuovamente rivolgersi all’autorità di conciliazione.

Ci siamo trasferiti 10 giorni prima del previsto. Possiamo richiedere una riduzione del canone locativo per questo mese?

Se lasciate volontariamente l’appartamento prima del termine di disdetta, dovete pagare il canone di locazione fino alla scadenza ordinaria del rapporto locativo. Se trovate un subentrante prima della cessazione legale del rapporto di locazione, l’affitto non deve essere pagato due volte. Solitamente il subentrante paga l’affitto a partire dal giorno del trasferimento nell’appartamento.

Sul terreno del vicino sarà edificato un nuovo palazzo, per cui devo mettere in conto almeno due anni di rumori da cantiere. Ho diritto a una riduzione del canone di locazione?

A dire il vero sì, fermo restando che nelle aree urbane il rumore proveniente dai cantieri è da tollerare in una certa qual misura.

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L’amministrazione del nostro immobile vuole che togliamo la nostra bandiera pro-iniziativa dal balcone. Può farlo?

La parte esterna del balcone non appartiene più all’appartamento locato, per cui non avete alcun diritto di utilizzo esclusivo: il locatore è legittimato a insistere sulla rimozione della bandiera dalla parte esterna del balcone.

La mia amministrazione vieta per contratto di locazione di posizionare fioriere sul balcone perché alterano il decoro e l’estetica generale dello stabile. È corretto?

Poiché anche in questo caso si tratta della parte esterna del balcone, un divieto è giustificato. Tuttavia, se le fioriere vengono installate all’interno della ringhiera del balcone, il locatore può vietare la loro esposizione solo per ragioni oggettive – ad esempio se le fioriere sono eccessivamente pesanti.

Devo rimuovere l’adesivo «Stop alla pubblicità» dalla cassetta delle lettere su richiesta del mio locatore?

Spesse volte questo punto è normato nel regolamento interno. Sotto il profilo giuridico questa regolamentazione è tuttavia controversa.

Il mio locatore è infastidito dalle numerose scarpe da ginnastica lasciate davanti alla porta del nostro appartamento. Devo toglierle?

Sì, le scale non sono il suo immobile locato personale e ai sensi delle disposizioni antincendio sono considerate una via di fuga. Il più delle volte l’utilizzo delle scale è disciplinato nel regolamento interno.

Il mio locatore vuole addebitarmi le spese di manutenzione per la lavatrice in comune e l’ascensore. Ha diritto di farlo?

Le spese per la manutenzione e la pulizia di questi impianti possono essere addebitate ai locatari, mentre le spese per la loro riparazione sono a carico del locatore.

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Il mio locatore proibisce che il mio fidanzato si trasferisca da me in un appartamento da 2,5 locali. Ha diritto di farlo?

No, andare a vivere insieme al proprio partner non può essere vietato – anche se il contratto di locazione statuisce che l’appartamento può essere utilizzato da una sola persona. Non ha diritto a un nuovo contratto di locazione per il fidanzato neotrasferito e l’amministrazione non ha neppure la facoltà di predisporlo.

Durante la visita dell’appartamento il locatore ci ha mostrato anche la soffitta. Ciò nonostante, non vuole che la utilizziamo per metterci le nostre cose. È giusto?

Se ai sensi del contratto di locazione la soffitta è parte integrante degli spazi locati, avete diritto di utilizzarla.

Dopo il trasloco il mio locatore ha diritto di chiedere una cauzione affitto ovvero un deposito cauzionale?

Sì, per le superfici abitative il locatore ha la facoltà di chiedere un deposito cauzionale in ragione al massimo di tre canoni d’affitto mensili.

Il mio locatore può trattenere il deposito?

Se dopo la cessazione del rapporto di locazione vi sono ancora debiti residui (ad esempio affitti arretrati o spese per danni causati come locatario) con il locatore, è consentito utilizzare il deposito cauzionale per ripianare questi debiti.

Il mio locatore ha diritto di tenere una chiave d’accesso al mio appartamento?

No, il locatore è tenuto a consegnarle tutte le chiavi esistenti, a meno che lei non sia d’accordo.

Ho appena avuto un bambino e il mio locatore vuole ristrutturare il nostro appartamento. Posso oppormi?

In linea generale il locatore ha la facoltà di effettuare interventi di rinnovo o di risanamento all’oggetto locato, purché siano ragionevolmente accettabili per il locatario e il rapporto di locazione non sia disdetto. Se una ristrutturazione è ragionevole va valutato nel singolo caso sulla scorta di criteri oggettivi. L’uso indisturbato dell’appartamento in affitto e la contemporanea manutenzione dell’immobile possono sfociare in conflitti. Vi consigliamo quanto segue: cercate il dialogo con il vostro locatore per trovare una soluzione – ad esempio un differimento dei lavori. 

 

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    Controllare le spese accessorie

    Vi mostriamo come potete controllare il conteggio delle spese accessorie in sei semplici passaggi, individuare eventuali errori ed evitare indebite richieste di pagamento aggiuntivo.

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Quali spese ricadono nella voce «piccola manutenzione» che devo sostenere io come locatario?

Piccole riparazioni con costi per il materiale inferiori a CHF 150, che di norma possono essere effettuate autonomamente, sono considerate «piccola manutenzione». Ne sono un esempio la sostituzione del tubo della doccia, delle teglie da forno, delle lampadine o lo spurgo del riscaldamento.

Il mio locatore può stabilire quanto deve essere caldo l’appartamento in inverno?

Come locatario ha diritto di avere una temperatura ambiente di almeno 20 gradi in inverno. Se questa temperatura non viene raggiunta alla massima potenza di riscaldamento, si ha un difetto e lei può chiederne la rimozione.

Come locatario sono tenuto a portare fuori i bidoni dell’immondizia e a spalare la neve?

Solo se è stabilito nel contratto di locazione. In caso contrario è un compito che spetta al locatore e viene addebitato ai locatari con le spese accessorie.

All’uscita dall’appartamento devo farmi carico, in quanto locatario, dei costi per il controllo del funzionamento degli elettrodomestici?

Se non menzionato nel contratto, non deve accollarsi alcun costo per un controllo del funzionamento o servizio di assistenza. Questo punto rimane tuttavia controverso. Il controllo degli elettrodomestici viene eseguito da uno specialista, il che non rientra più nel concetto di «piccola manutenzione» espresso in precedenza. D’altro lato, gli obblighi sottoscritti nel contratto di locazione sono vincolanti.

Il mio locatore ha raddoppiato senza motivo i costi per la lavatrice. Posso oppormi?

Sì, è considerato un aumento delle spese accessorie. Il suo locatore deve comunicarglielo tramite modulo. Entro 30 giorni dalla ricezione del modulo ha la possibilità di contestare l’aumento presso l’autorità di conciliazione. 

Devo discutere con il locatore l’acquisto di due conigli?

Un numero ridotto di animali di piccole dimensioni come conigli, criceti, porcellini d’India ecc. può essere detenuto senza il consenso del locatore. L’autorizzazione a detenere animali domestici più grandi va richiesta all’amministrazione. È irrilevante se altri locatari nel medesimo immobile sono già detentori di animali domestici.

Numerosi altri consigli utili e risposte sono disponibili presso l’Associazione svizzera degli & inquilini

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