Prévoyance

10 conseils pour l’acquisition d’un logement

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Fini l’appartement en location, vive la propriété! Vous avez vous aussi envie de devenir propriétaire? Il vous faudra non seulement vous mettre à la recherche du bien idéal, mais aussi vous intéresser au financement de l’objet de vos rêves. De combien de fonds propres avez-vous besoin, pouvez-vous utiliser vos capitaux de prévoyance, et quelles sont les assurances recommandées?

Daniel Hajdinyak est expert en prévoyance chez AXA et a compilé dix conseils importants pour tous ceux et toutes celles qui envisagent d’acheter. 

1. Capacité financière

Les coûts du logement ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Ils comprennent non seulement les intérêts hypothécaires, mais aussi l’amortissement et les frais d’entretien. Attention: dans le contexte actuel de taux bas, un taux d’intérêt moyen à long terme de 5% est utilisé pour le calcul du prêt hypothécaire maximal.

2. Règle des 20/80

Au moins 20% de la valeur du bien doivent être financés par des fonds propres, dont au moins 10% doivent être composés de «vrais» fonds propres, c’est-à-dire ne pas provenir du deuxième pilier. Les 80% restants du prix d’achat peuvent être financés au moyen d’un prêt hypothécaire.

3. Fonds propres

Principe général: plus la part de fonds propres est importante, moins les intérêts à payer sont élevés et plus la capacité financière est solide. N’engagez cependant jamais toutes vos liquidités dans un bien immobilier: en cas d’urgence, vous ne pourriez plus accéder à cet argent. La prudence est de mise, d’autant qu’il est toujours possible d’investir ultérieurement des fonds personnels dans son logement.

4. Frais d’entretien

Souvent sous-estimés, les frais d’entretien sont calculés par la banque à hauteur de 0,7% à 1% de la valeur totale du bien. Avec les intérêts hypothécaires théoriques de 5% et l’amortissement, ils sont pris en compte pour évaluer la capacité de financement. Même si elles peuvent paraître élevées compte tenu des dépenses cumulées pour l’énergie, les taxes, les primes de l’assurance des bâtiments, les travaux d’entretien, les provisions pour les rénovations et le remplacement des appareils, ces estimations n’en sont pas moins réalistes. Pour les biens plus anciens, un montant encore supérieur doit même être prévu.

5. Caisses de pension: versement anticipé

Il est possible de se faire verser des avoirs de la caisse de pension afin de financer l’acquisition d’un logement. La charge due aux intérêts hypothécaires et à l’amortissement diminue, car on peut alors réduire le montant du prêt hypothécaire. Un tel versement anticipé entraîne toutefois une réduction de la rente de vieillesse et, selon les caisses, une réduction des prestations en cas d’invalidité ou de décès.

6. Caisses de pension: mise en gage

Dans une mise en gage, les fonds de la caisse de pension servent de garantie supplémentaire pour l’organisme prêteur: un prêt hypothécaire plus élevé est alors accordé. Le capital reste dans la caisse de pension, est rémunéré et aucune réduction de prestations n’est subie. L’inconvénient réside dans des charges d’intérêts et des frais d’amortissement plus élevés, puisque moins de fonds propres sont utilisés pour réduire le montant de l’hypothèque.

7. Amortissement du prêt hypothécaire en 2e rang

En principe, un prêt hypothécaire en 2e rang doit être remboursé dans les 15 ans, mais au plus tard au moment du départ à la retraite. Ce remboursement peut s’effectuer de deux façons. L’amortissement direct permet de payer chaque année un montant convenu à l’avance. La dette hypothécaire et les charges d’intérêts diminuent ainsi, mais la charge fiscale augmente.

Dans le cas de l’amortissement indirect, on investit dans un plan de prévoyance pour constituer le capital nécessaire. Cette assurance constitutive de capital est mise en gage au bénéfice du prêteur hypothécaire. À l’échéance du contrat, l’hypothèque de 2e rang est payée avec le capital versé. La dette hypothécaire, les intérêts et la charge fiscale demeurent constants. Grâce à la couverture d’assurance intégrée, la capacité financière est protégée en cas d’incapacité de gain et de décès.

Afin de prendre la bonne décision pour votre situation, posez-vous les questions suivantes:

  • Estimez-vous que la charge fiscale que vous supportez est élevée?
  • Parvenez-vous sans problème à supporter la charge des intérêts hypothécaires?
  • Vous attendez-vous à un renchérissement?

Si vous répondez «oui» à toutes ces questions, alors vous devriez opter pour l’amortissement indirect; dans le cas contraire, choisissez l’amortissement direct.

8. Retraite

En principe, une hypothèque de 2e rang doit être remboursée au plus tard au moment du départ à la retraite. La baisse de revenus associée est ainsi prise en compte. Dans certains cas, les pertes de revenus à partir du départ à la retraite ont tout de même de lourdes conséquences sur la capacité financière. Lorsque les coûts liés à la propriété du logement ne sont plus supportables après la sortie de la vie active, il existe trois possibilités:

  •  Le remboursement volontaire du prêt hypothécaire en 1er rang
  • L’augmentation des rentes de vieillesse par le biais d’un versement à la caisse de pension
  • La conclusion d’une rente viagère

La solution à privilégier peut être choisie peu de temps avant le départ à la retraite. En revanche, le capital destiné à cette utilisation doit avoir été constitué au préalable. Les assurances-vie 3a sont une façon pratique pour les propriétaires de se constituer une épargne.

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9. Assurances des travaux de construction

Une assurance des travaux de construction couvre les dommages causés à la propre construction comme l’effondrement d’un plafond ou le basculement de murs. Par ailleurs, l’assurance de la responsabilité civile du maître de l’ouvrage prend en charge les prétentions financières en cas de dommages corporels et matériels, sur la base de dispositions légales de responsabilité civile, contre le maître de l'ouvrage ou le propriétaire du bien-fonds. Quant à l’assurance de protection juridique du maître de l’ouvrage, elle couvre ce dernier en cas de litiges concernant des vices cachés de l’ouvrage.

10. Assurances de choses pour les bâtiments

Dans la majorité des cantons, les bâtiments doivent obligatoirement être assurés contre les risques d’incendie. Dans les autres cantons (Genève, Valais, Uri, Schwytz, Appenzell Rhodes intérieures, Obwald et Tessin), il est conseillé de conclure une assurance incendie pour son bien immobilier. En outre, certains dégâts d’eau comme le gel des conduites d’eau, le refoulement des eaux d’égouts ou des liquides s’écoulant hors des appareils et des installations de chauffage, de climatisation et de réfrigération ne sont pas couverts. Il est donc conseillé de souscrire une assurance dégâts d’eau pour se protéger contre de tels sinistres.

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