Kann ich mir ein Haus leisten?

Der Run auf Immobilien hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Klar: Wer träumt nicht von seinen eigenen vier Wänden? Doch Wohneigentum steht und fällt mit der langfristigen finanziellen Tragbarkeit. Bevor Sie sich auf die Suche nach dem passenden Objekt machen, lohnt es sich, Ihre Vermögenssituation sorgfältig zu prüfen.

Sich «etwas Eigenes» kaufen können – das ist nach wie vor eines der wichtigsten Lebensziele in der Schweiz. Mit gutem Grund: Eine langfristige Hypothek ist meist günstiger, als jahrzehntelang Miete zu bezahlen. Zudem bringt Wohneigentum steuerliche Vorteile und bildet in unsicheren Zeiten eine solide Wertanlage. Allerdings hat die wachsende Nachfrage die Preise von Land und Immobilien in die Höhe getrieben. Kaufwillige mit eher begrenztem Budget sind darum oft unsicher, ob Wohneigentum für sie überhaupt erschwinglich ist. 

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus?

Gemäss der 20:80-Regel müssen mindestens 20 Prozent des Liegenschaftswerts mit Eigenkapital finanziert werden. Die eine Hälfte dieser 20 Prozent müssen «echte» Eigenmittel sein – etwa Ersparnisse, Wertschriften, Erbvorbezüge oder private Darlehen. Die andere Hälfte darf in Form eines Vorbezugs oder einer Verpfändung aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen. Soweit die regulatorischen Vorgaben – einige Hypothekarinstitute haben deutlich strengere Kriterien für die Kreditvergabe.

Die restlichen 80 Prozent des Kaufpreises können fremdfinanziert werden. Tipp: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto tiefer die Zinsbelastung und die Tragbarkeit. Sie sollten allerdings niemals sämtliche liquiden Mittel ans Wohneigentum binden, denn in einem Notfall können Sie nicht auf dieses Geld zurückgreifen. 

Gut zu wissen: Die freiwillige 3. Säule eignet sich hervorragend, um Geld für ein Eigenheim anzusparen. Handelt es sich um die Säule 3a, sparen Sie ganz nebenbei auch noch Steuern. 

Wie hoch muss mein Einkommen für einen Immobilienkauf sein? 

Die Wohnkosten für Ihre Immobilie sollten höchstens ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Nur dann ist die Tragbarkeit des Kaufs gewährleistet. Zu den Wohnkosten gehören neben den Hypothekarzinsen auch Amortisation und Unterhaltskosten. Achtung: Auch wenn die Zinsen aktuell tiefer sind, wird für die Berechnung des maximalen Hypothekardarlehens ein längerfristiger Durchschnittszins von 5 Prozent eingesetzt – im Fachjargon «kalkulatorischer Hypothekarzins» genannt.

Was muss ich über Hypotheken wissen? 

Hypotheken werden durch Banken, Versicherungen oder Pensionskassen gewährt. Wie viel Geld Ihnen geliehen wird, hängt von Ihrem Einkommen und Vermögen ab. Klären Sie deshalb zunächst bei Ihrer Bank oder Versicherung ab, wie hoch Ihre Anleihe maximal sein darf. Unser Hypothekarrechner hilft Ihnen einzuschätzen, ob Sie sich das Wohnobjekt Ihrer Träume leisten können. 

Informieren Sie sich in einem zweiten Schritt darüber, welches Modell für Sie das richtige ist: Fest-, SARON- oder variable Hypothek. Die Festhypothek erleichtert Ihre Planung, da für eine Laufzeit von zwei bis zehn Jahren ein fixer Zinssatz festgelegt wird. Allerdings sind Sie mit der Festhypothek kaum flexibel, und ein vorzeitiger Ausstieg kann sehr teuer werden. Die SARON-Hypothek ist eine Hybridlösung aus einer Festhypothek und einer variablen Hypothek. So geniessen Sie mehr Flexibilität und können von tieferen Zinsen profitieren. Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit. Sie ist ideal, wenn Sie nächstens verkaufen oder die Hypothek amortisieren wollen. Der Zinssatz ist jedoch deutlich höher als bei Festhypotheken. 

Sobald Sie das passende Hypothekarmodell gefunden haben, wird es konkret: Holen Sie bei verschiedenen Anbietern drei bis fünf Offerten für dasselbe Produkt und denselben Stichtag ein. Vergleichen Sie die Konditionen und achten Sie auch auf das Kleingedruckte. Hier erfahren Sie alles Wichtige, wenn Sie sich für eine Hypothek bei der AXA interessieren.

Wie hoch sind die Unterhaltskosten für ein Haus?

Banken rechnen mit Unterhalts- und Nebenkosten zwischen 0,7 Prozent und 1 Prozent des Gesamtliegenschaftswerts. Bei einem Einfamilienhaus im Wert von CHF 1 Million, wären dies also jährlich CHF 10’000. Auch wenn dieser Betrag hoch erscheint, ist er realistisch: Gebäudeversicherung, Wasser und Abwasser, Brennstoff und Kehricht sowie Wartung, Reparatur und Ersatz von Geräten - das summiert sich. Bei älteren Liegenschaften sollten sogar Unterhaltskosten von bis zu 2,5 Prozent einkalkuliert werden.

Pensionskasse: Vorbezug oder Verpfändung? 

Wenn Sie Ihr Wohneigentum mithilfe eines Pensionskassen-Vorbezugs finanzieren, verkleinert sich die Belastung durch Hypothekarzinsen und Amortisation, da Sie weniger Hypothekardarlehen brauchen. Jedoch führt dieser Vorbezug zu einer Kürzung der Altersrente und je nach Pensionskasse auch zu Leistungsreduktionen im Invaliditäts- oder Todesfall.

Bei einer Verpfändung von Pensionskassenguthaben dient dieses als zusätzliche Sicherheit für den Hypothekargeber, dafür wird ein höheres Hypothekardarlehen gewährt. Das Kapital bleibt weiterhin in der Pensionskasse, wird verzinst und es entstehen keine Leistungseinbussen. Nachteile sind höhere Zins- und Amortisationskosten, da weniger Eigenkapital zur Verkleinerung der Hypothek eingesetzt wird.

Soll ich die 2. Hypothek direkt oder indirekt amortisieren? 

Die 2. Hypothek soll per Gesetz innerhalb von 15 Jahren – spätestens aber bis zum Erreichen der Pensionierung – zurückgezahlt werden. Das Abzahlen einer Hypothek ist auf zwei Arten möglich: Wer die direkte Amortisation wählt, zahlt jährlich einen vereinbarten Amortisationsbetrag. Dadurch sinken zwar die Hypothekarschuld und der Zinsaufwand, jedoch steigt die Steuerbelastung.

Bei der indirekten Amortisation wird in einen Vorsorgeplan investiert, um das benötigte Kapital aufzubauen. Diese kapitalbildende Versicherung wird an den Hypothekardarlehensgeber verpfändet. Bei Vertragsablauf amortisiert das Auszahlungskapital die zweite Hypothek. Hypothekarschuld, Zinsaufwand und Steuerbelastung bleiben konstant. Dank dem integrierten Versicherungsschutz wird gleichzeitig die Tragbarkeit bei Erwerbsunfähigkeit und Tod abgesichert. Eine Teuerung spricht ebenfalls für die indirekte Amortisation.

Was passiert mit meinem Haus, wenn ich pensioniert werde? 

Auch wenn die zweite Hypothek vor Eintritt in den Ruhestand abbezahlt sein sollte, können die Wohnkosten das begrenzte Budget von Pensionierten sprengen. In einem solchen Fall können Sie:

• die erste Hypothek freiwillig amortisieren, um die Zinsbelastung zu verringern
• in die Pensionskasse einzahlen, um das Alterseinkommen zu erhöhen
• eine Leibrenten-Police kaufen, um das Alterseinkommen zu erhöhen (indem Sie Sparguthaben in eine lebenslange Rente umwandeln) 

Welches die beste Lösung ist, lässt sich erst kurz vor der Pensionierung absehen. So oder so muss das nötige Kapital aber frühzeitig angespart werden. Nutzen Sie also die Zeiten, in denen Sie etwas beiseitelegen können. Eine gute Option dafür bietet die Säule 3a – am besten in Verbindung mit einer Todesfallversicherung. 

Gibt es weitere Tipps zum Kauf eines Hauses? 

Auch wenn die Finanzierung sorgfältig vorbereitet sein will – sie ist bei weitem nicht der einzige relevante Faktor, wenn es um Wohneigentum geht. Um mit einer Immobilie langfristig glücklich zu werden, muss einiges stimmen. In diesem Blogpost erhalten Sie hilfreiche Tipps, welche weiteren Aspekte Sie beim Hauskauf beachten sollten. Es lohnt sich, auf das Angebot zu warten, das zu Ihnen passt. 

Und währenddessen können Sie in aller Ruhe die Finanzierung prüfen: Unser interaktiver Leitfaden fasst das Wichtigste zusammen und führt Sie Schritt für Schritt zu Ihrem Traumhaus.