Prévoyance

Puis-je m’offrir un logement?

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La ruée vers l’immobilier s’est nettement intensifiée ces dernières années. En effet, qui ne rêve pas de se sentir pleinement chez soi? Mais la propriété du logement dépend de la capacité financière à long terme. Avant de vous mettre à la recherche du bien qui vous convient, examinez soigneusement votre situation patrimoniale.

En Suisse, acquérir son chez-soi compte parmi les principaux buts dans la vie. À juste titre d’ailleurs, puisqu’un prêt hypothécaire de longue durée est généralement plus avantageux qu’un loyer pendant des décennies. En outre, être propriétaire offre des avantages fiscaux et constitue un placement sûr en période d’incertitude. Néanmoins, l’augmentation de la demande a dopé les prix des terrains et de l’immobilier. Un candidat ou une candidate à l’achat disposant d’un budget plutôt serré n’a donc pas la garantie de pouvoir accéder à la propriété. 

Quel est le montant de fonds propres requis pour acheter un logement?

Selon la règle des 20/80, il faut pouvoir financer au moins 20% de la valeur du bien immobilier sur ses fonds propres. Et la moitié de ces 20% doit être constituée de fonds propres «réels», à savoir des économies, des titres, des donations ou des prêts privés. L’autre moitié peut provenir du versement anticipé ou de la mise en gage d’avoirs de la caisse de pension (2e pilier). Il s’agit là des exigences légales, mais certains établissements de crédit ont fixé des règles beaucoup plus strictes.

Les 80% restants du prix d’achat peuvent être financés par un emprunt. Un conseil: plus la part de fonds propres est importante, moins les intérêts à payer sont élevés et plus la capacité financière est grande. Néanmoins, n’immobilisez jamais toutes vos liquidités dans un logement en propriété, car vous ne pourriez pas les utiliser en cas d’urgence. 

Bon à savoir: La 3e pilier, facultative, est idéale pour épargner en vue d’acquérir son propre logement. Et si vous optez pour le pilier 3a, vous faites en outre des économies d’impôts. 

Il vous faut 200 000 francs de fonds propres pour un bien immobilier ayant une valeur d’un million de francs. Vous pouvez en outre financer votre logement avec un prêt hypothécaire en 1er rang couvrant jusqu’à 65% de la valeur du bien, dans ce cas 650 000 francs, et un prêt hypothécaire en 2e rang, correspondant au maximum à 15% de la valeur du bien, dans le cas présent 150 000 francs.

Source: propre illustration

Quel doit être mon revenu pour pouvoir acquérir un bien immobilier? 

Vos coûts de logement ne devraient pas dépasser un tiers de votre revenu brut. C’est la condition requise pour que vous puissiez assumer l’achat. Ces coûts comprennent non seulement les intérêts hypothécaires, mais aussi l’amortissement et les frais d’entretien. Attention: bien que les taux d’intérêt soient actuellement bas, le calcul du montant maximal du prêt hypothécaire se base sur un taux d’intérêt moyen à long terme de 5%, appelé aussi «taux hypothécaire théorique».

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Que dois-je savoir sur les prêts hypothécaires? 

Il est possible d’obtenir des prêts hypothécaires auprès de banques, d’assurances ou de caisses de pension. Leur montant dépend de vos revenus et de votre fortune. Par conséquent, renseignez-vous d’abord auprès de l’un de ces établissements pour connaître la somme maximale que vous pouvez emprunter. Notre calculateur de prêt hypothécaire vous aidera à déterminer si vous pouvez vous offrir le logement de vos rêves. 

Ensuite, informez-vous sur la formule qui vous convient le mieux: prêt hypothécaire à taux fixe, Marché monétaire ou à taux variable. Le prêt à taux fixe facilite votre planification, car son taux d’intérêt est défini pour une durée allant de deux à dix ans. Toutefois, il manque de flexibilité et les frais peuvent être élevés en cas de résiliation anticipée. Le prêt hypothécaire Marché monétaire est une solution hybride qui associe un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable. Il vous garantit une plus grande souplesse et un taux d’intérêt plus bas. Le prêt hypothécaire à taux variable, quant à lui, n’a pas de durée fixe. Il est idéal si vous souhaitez vendre votre bien à brève échéance ou amortir votre prêt. Mais son taux d’intérêt est nettement supérieur à celui d’un prêt à taux fixe. 

Dès que vous avez déterminé le type de prêt qui vous convient, les choses deviennent concrètes: demandez une offre auprès de trois à cinq prestataires différents pour le même produit et la même date de référence, puis comparez leurs conditions en prêtant attention aux petits caractères. Vous trouverez ici tout ce qu’il faut savoir sur les  prêts hypothécaires d’AXA.

À retenir concernant les prêts hypothécaires en 1er et en 2e rang

Le prêt hypothécaire en 1er rang ne doit pas dépasser deux tiers de la valeur du bien. S’il ne suffit pas à couvrir vos besoins de financement, il vous faut souscrire un prêt hypothécaire en 2e rang. Ensemble, ces deux prêts peuvent représenter 80% au maximum du prix d’achat de votre logement, car 20% au moins de celui-ci doit être couvert par des fonds propres.

Quels sont les frais d’entretien d’un logement?

Les banques tablent sur des frais d’entretien et des frais annexes allant de 0,7% à 1% de la valeur totale du bien immobilier. Dans le cas d’une maison individuelle d’une valeur d’un million de francs, ils s’élèveraient donc à 10 000 francs par an. Bien que ce montant semble élevé, il est réaliste: les frais pour l’assurance du bâtiment, l’eau, les eaux usées, le combustible et les ordures ménagères ainsi que l’entretien, la réparation et le remplacement d’appareils s’additionnent. Dans le cas de biens immobiliers anciens, il faudrait même prévoir des frais d’entretien allant jusqu’à 2,5%.

Caisse de pension: versement anticipé ou mise en gage? 

Si vous recourez à un versement anticipé de vos avoirs du 2e pilier pour financer votre logement, vous réduisez le montant du prêt hypothécaire et allégez ainsi la charge des intérêts et les frais d’amortissement. Ce choix induit toutefois une diminution de la rente de vieillesse et, selon la caisse de pension, une baisse des prestations en cas d’invalidité ou de décès.

Si vous optez pour une mise en gage de vos avoirs du 2e pilier, ceux-ci servent de garantie supplémentaire pour l’organisme prêteur, qui peut alors octroyer un prêt plus élevé. Le capital reste dans la caisse de pension, il est rémunéré et les prestations ne sont pas réduites. Cette formule présente toutefois un inconvénient, à savoir l’augmentation des charges d’intérêts et des frais d’amortissement, puisque le montant de fonds propres permettant de réduire le prêt hypothécaire est moindre.

Quelles assurances sont utiles pour les propriétaires?

Assurances de construction

Assurances des bâtiments

  • L’assurance contre l’incendie et les événements naturels constitue l’assurance des bâtiments la plus importante, et elle est obligatoire dans la plupart des cantons (à l’exception de GE, VS, UR, SZ, AI, OW, TI). 
  • L’assurance des dégâts d’eau couvre les dommages causés, par exemple, par le gel aux conduites d’eau ou par le refoulement des eaux d’égouts.
  • L’assurance contre les tremblements de terre comble une lacune dangereuse: en Suisse, la plupart des bâtiments ne sont pas couverts contre ce risque. 

Assurances pour vos finances

  • L’assurance en cas d’incapacité de gain vous protège, vous et votre famille, contre les pertes de salaire en cas de maladie ou d’invalidité qui peuvent avoir de graves conséquences.
  • L’assurance en cas de décès permettra à vos proches de continuer à financer leur logement et leurs crédits en cours si vous deviez décéder.

Amortissement direct ou indirect? 

Selon la loi, le prêt hypothécaire en 2e rang doit être remboursé dans un délai de 15 ans, mais au plus tard au moment du départ à la retraite. Il est possible de le faire de deux manières: dans le cas de l’amortissement direct, le débiteur paie annuellement un montant d’amortissement convenu. La dette hypothécaire et les charges d’intérêts diminuent ainsi, mais la charge fiscale augmente.

Dans le cas de l’amortissement indirect, le débiteur investit dans un plan de prévoyance pour épargner le capital nécessaire. Cette assurance constitutive de capital est mise en gage au bénéfice du prêteur. À l’échéance du contrat, le prêt hypothécaire en 2e rang est amorti par le capital ainsi accumulé. La dette hypothécaire, les intérêts et la charge fiscale demeurent constants. Grâce à la couverture d’assurance intégrée, la capacité financière est protégée en cas d’incapacité de gain ou de décès. Un renchérissement plaide également en faveur de l’amortissement indirect.

Qu’adviendra-t-il de mon logement lors de mon départ à la retraite? 

Même si le prêt hypothécaire en 2e rang doit être remboursé avant le départ à la retraite, les coûts de logement sont susceptibles de faire exploser le budget limité des personnes retraitées. Dans pareil cas, vous pouvez:

  • amortir le prêt hypothécaire en 1er rang afin de réduire la charge d’intérêts;
  • effectuer des versements dans la caisse de pension pour augmenter votre revenu lors de la retraite;
  • souscrire une police de rente viagère pour accroître votre revenu lors de la retraite (en convertissant les avoirs d’épargne en une rente viagère). 

Ce n’est que peu de temps avant le départ à la retraite qu’il est possible de déterminer la meilleure solution. D’une manière ou d’une autre, il faut commencer à épargner le capital nécessaire suffisamment tôt. Par conséquent, tirez profit des périodes pendant lesquelles vous pouvez mettre de l’argent de côté. Le pilier 3a constitue une bonne solution à cet égard, de préférence en association avec une assurance en cas de décès

Y a-t-il d’autres points à prendre en compte avant l’achat d’un logement? 

Même si le financement doit être préparé avec soin, il est loin d’être le seul facteur à prendre en compte avant l’achat d’un logement. Pour qu’un bien immobilier assure votre bonheur sur le long terme, plusieurs conditions doivent être réunies. Dans cet article de blog, vous trouverez des conseils utiles concernant d’autres aspects à considérer lors de l’achat d’un logement.. Il est judicieux d’attendre l’offre qui vous conviendra le mieux. 

Et dans l’intervalle, vous pouvez étudier le financement en toute tranquillité: notre guide interactif résume l’essentiel et vous accompagne pas à pas sur la voie menant au logement de vos rêves.

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