Achat immobilier: comment bien ficeler le financement

Acheter ou louer? Acheter! La ruée vers l’immobilier s’est nettement intensifiée ces dernières années. Mais l’accession à la propriété dépend de la capacité financière à long terme. Il faut donc analyser soigneusement son patrimoine et ses moyens.

En Suisse, acquérir son chez-soi compte parmi les principaux buts dans la vie. À juste titre d’ailleurs, car un prêt hypothécaire et son amortissement sont généralement plus avantageux à long terme que la location d’une maison ou d’un appartement pendant des décennies. En outre, être propriétaire offre des avantages fiscaux et constitue un placement sûr en période d’incertitude. Néanmoins, l’augmentation de la demande a dopé les prix de l’immobilier. Un candidat à l’achat disposant d’un budget plutôt serré n’a donc pas la garantie de pouvoir accéder à la propriété. Nous avons dressé la liste des points dont il faut tenir compte. Consultez notre check-list sur la capacité financière pour avoir des repères concrets. 

Quels sont les fonds propres requis pour l’achat d’un logement?

Selon la règle des 20/80, il faut pouvoir financer au moins 20% de la valeur du bien immobilier sur ses fonds propres. Les 80% restants du prix d’achat peuvent être financés par un emprunt. C’est du moins ce qu’exige la réglementation – certaines banques et autres prestataires hypothécaires appliquent des critères nettement plus stricts pour l’octroi de crédits. La moitié des fonds propres doit être constituée de «vrais» fonds propres tels que des économies, des titres, des avances d’hoirie ou des donations. L’autre moitié peut provenir du versement anticipé ou de la mise en gage d’avoirs de la caisse de pension (2e pilier).

Bon à savoir: outre les 20% de fonds propres, il faut avoir suffisamment de liquidités pour couvrir les frais annexes d’achat (p. ex. notaire, registre foncier, cédule hypothécaire, droits de mutation, etc.). En Suisse, ces dépenses représentent entre 1% et 6% du prix du bien immobilier.

Plus l’apport personnel est important, moins les intérêts à payer sont élevés. Il n’est pas recommandé d’investir toutes ses liquidités dans un logement en propriété: vous risquez des difficultés de trésorerie si, en raison d’un imprévu, vous avez besoin d’argent, mais que celui-ci est bloqué dans votre achat immobilier.

Conseil: un 3e pilier facultatif est idéal pour épargner en vue d’un achat immobilier. S’il s’agit du pilier 3a, vous bénéficiez année après année d’optimisations fiscales.

Quel est le revenu nécessaire à l’achat d’un logement?

Vos frais de logement ne devraient pas dépasser un tiers de votre revenu brut. C’est la condition sine qua non pour que vous puissiez assumer la charge de votre achat à long terme. Ces frais comprennent non seulement les intérêts hypothécaires, mais aussi l’amortissement et les frais d’entretien. Bon à savoir: quel que soit le niveau actuel des taux d’intérêt, le calcul du prêt hypothécaire maximal en Suisse se fonde sur un taux d’intérêt moyen à long terme de 5%, appelé taux hypothécaire théorique.

Financement: quels sont les différents types de prêts hypothécaires?

En Suisse, il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque, d’une compagnie d’assurance ou d’une caisse de pension. Son montant dépend de vos revenus et de votre fortune. Par conséquent, renseignez-vous d’abord auprès de l’un de ces établissements pour connaître la somme maximale que vous pouvez emprunter. Notre calculateur de prêt hypothécaire vous aidera à déterminer si vous pouvez vous offrir le logement de vos rêves. 

Ensuite, informez-vous sur la formule qui vous convient le mieux: prêt hypothécaire à taux fixe, à taux variable ou SARON. 

• Le prêt hypothécaire à taux fixe facilite votre planification, puisqu’il définit un taux d’intérêt fixe pour une durée allant de deux à 25 ans. Toutefois, il manque de flexibilité et les frais peuvent être élevés en cas de résiliation anticipée.
• Dans le cas d’un prêt hypothécaire SARON, le taux d’intérêt est lié au SARON: ce taux d’intérêt de référence est recalculé en permanence. Contrairement à un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire SARON est donc susceptible d’évoluer régulièrement. La durée du contrat est généralement comprise entre trois et cinq ans.
  
• Le prêt hypothécaire à taux variable, quant à lui, n’a pas de durée fixe. Il est idéal si vous souhaitez vendre votre bien à brève échéance ou amortir votre prêt. Mais son taux d’intérêt est nettement supérieur à celui d’un prêt à taux fixe. 

Dès que vous avez déterminé le type de prêt qui vous convient, les choses deviennent concrètes: demandez une offre auprès de trois à cinq prestataires différents pour le même produit et la même date de référence, puis comparez leurs conditions en prêtant attention aux petits caractères. Vous trouverez ici tout ce qu’il faut savoir sur les prêts hypothécaires d’AXA.

Quels sont les frais d’entretien d’un logement?

Pour une maison, les banques tablent sur des frais d’entretien et des frais annexes allant de 0,7% à 1% de sa valeur totale. Dans le cas d’une maison individuelle d’une valeur d’un million de francs, ils s’élèveraient donc à 10 000 francs par an. Bien que ce montant semble élevé, il est réaliste: les frais pour l’assurance du bâtiment, l’eau, les eaux usées, le combustible et les ordures ménagères ainsi que l’entretien, la réparation et le remplacement d’appareils s’additionnent. Dans l’ancien, il faudrait même prévoir des frais d’entretien allant jusqu’à 2,5%. Des plates-formes telles que newhome permettent de comparer différentes offres immobilières et de se faire une idée réaliste des coûts potentiels.

Dois-je amortir l’hypothèque de 2e rang de manière directe ou indirecte?

Le prêt hypothécaire en 2e rang doit être remboursé dans un délai de 15 ans. Cela peut se faire de deux manières:

1. Amortissement direct: vous payez chaque année un montant convenu d’amortissement. 
2. Amortissement indirect: vous investissez alors dans une police de prévoyance pour constituer le capital nécessaire. Cette assurance constitutive de capital est mise en gage au bénéfice du prêteur. À l’échéance du contrat, le prêt hypothécaire en 2e rang est amorti par le capital ainsi accumulé.

Dans le cas de l’amortissement direct, la dette hypothécaire et les charges d’intérêts diminuent.Toutefois, la baisse des intérêts débiteurs entraîne une augmentation de la charge fiscale. 

Dans le cas de l’amortissement indirect, la dette hypothécaire, les charges d’intérêts et la charge fiscale restent constantes. Grâce à la couverture d’assurance intégrée dans les solutions d’assurance, la capacité financière est garantie en cas d’incapacité de gain ou de décès. 

Puis-je conserver mon logement malgré mon départ à la retraite?

Même si le prêt hypothécaire en 2e rang doit être remboursé avant le départ à la retraite, les coûts de logement sont susceptibles de faire exploser le budget limité des personnes retraitées. Dans ce cas, vous avez trois possibilités:

• amortissement volontaire du prêt hypothécaire en 1er rang afin de réduire la charge d’intérêts;
• versement dans la caisse de pension pour augmenter le revenu à la retraite;
• achat d’une police de rente viagère pour accroître votre revenu lors de la retraite (en convertissant les avoirs d’épargne en une rente viagère). 

Vous pourrez déterminer quelle est la meilleure solution dans le cadre de la planification de votre retraite anticipée. D’une manière ou d’une autre, il faut commencer à épargner le capital nécessaire suffisamment tôt. Par conséquent, tirez profit des périodes pendant lesquelles vous pouvez mettre de l’argent de côté. Le pilier 3a constitue une bonne solution à cet égard, de préférence en association avec une assurance en cas de décès.

Derniers conseils pour l’achat d’un logement

Le financement est loin d’être le seul facteur déterminant lorsqu’il s’agit d’acquérir un logement. Pour qu’un bien immobilier assure votre bonheur pour longtemps, plusieurs conditions doivent être réunies. En tout cas, mieux vaut attendre l’offre qui vous conviendra le mieux.

Entre-temps, vous pouvez préparer tranquillement le financement de votre logement. Nous avons créé une check-list sur la capacité financière pour vous y aider.