Vorsorge

10 Tipps zum Hauskauf

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Raus aus der Mietwohnung, rein in die eigenen vier Wände. Ist der Wunsch vom Eigenheim auch bei Ihnen entfacht? Neben der Suche nach dem passenden Objekt sollten Sie sich auch über seine Finanzierung Gedanken machen. Wie viel Eigenkapital benötige ich, darf ich meine Vorsorgegelder einsetzen und welche Versicherungen sollte ich abschliessen?

Daniel Hajdinyak ist Vorsorgeexperte bei der AXA und hat für Sie zehn wichtige Tipps für Ihren Hauskauf zusammengestellt. 

1. Tragbarkeit

Die Wohnkosten sollten maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Dazu gehören nicht nur Hypothekarzinsen, sondern auch die Amortisation und die Unterhaltskosten. Achtung: Im aktuellen Tiefzinsumfeld wird für die Berechnung des maximalen Hypothekardarlehens ein längerfristiger Durchschnittszins von 5 % eingesetzt.

2. 20:80-Regel

Mindestens 20 % des Wertes der Liegenschaft müssen mit Eigenkapital finanziert werden, wovon mindestens 10 % aus «echten» Eigenmitteln bestehen müssen, also nicht aus der 2. Säule stammen dürfen. Die restlichen 80 % des Kaufpreises können mit einer Hypothek finanziert werden.

3. Eigenkapital

Generell gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto tiefer die Zinsbelastung und desto besser die Tragbarkeit. Sie sollten allerdings niemals sämtliche liquiden Mittel ans Wohneigentum binden, denn im Notfall können Sie nicht auf dieses Geld zurückgreifen. Eine vorsichtige Kalkulation ist clever, da Sie auch nachträglich jederzeit zusätzliches eigenes Geld in Ihr Wohneigentum investieren können.

4. Unterhaltskosten

Unterhaltskosten werden oft unterschätzt und von der Bank mit zwischen 0.7 % und 1 % des Gesamtliegenschaftswerts angesetzt. Diese Kosten werden für die Finanzierbarkeitsprüfung der Bank hinzugezogen, zusammen mit den kalkulatorischen Hypothekarzinsen von 5 % und den Amortisationsbeträgen. Auch wenn sie hoch erscheinen – in Anbetracht der sich summierenden Ausgaben für Energie, Gebühren, Gebäudeversicherungsprämien, Unterhaltsarbeiten sowie Rückstellungen für Renovationen und Ersatzgeräte sind diese Einschätzungen realistisch. Bei älteren Liegenschaften sollten die Unterhaltskosten sogar noch höher kalkuliert werden.

5. Pensionskassen: Vorbezug

Es ist möglich, sich Guthaben aus der Pensionskasse auszahlen zu lassen und dieses zur Finanzierung des Wohneigentums einzusetzen. Die Belastung durch Hypothekarzinsen und Amortisation verkleinert sich, da weniger Hypothekardarlehen bezogen werden muss. Jedoch führt dieser Vorbezug von Pensionskassenguthaben zu einer Kürzung der Altersrente und je nach Pensionskasse auch zu Leistungsreduktionen im Invaliditäts- oder Todesfall.

6. Pensionskassen: Verpfändung

Bei einer Verpfändung dient das Pensionskassenguthaben als zusätzliche Sicherheit für den Hypothekargeber, dafür wird ein höheres Hypothekardarlehen gewährt. Das Kapital bleibt weiterhin in der Pensionskasse, wird verzinst und es entstehen keine Leistungseinbussen. Nachteile sind höhere Zins- und Amortisationskosten, da weniger Eigenkapital zur Verkleinerung der Hypothek eingesetzt wird.

7. Amortisation der Zweithypothek

In der Regel muss eine Zweithypothek innerhalb von 15 Jahren, spätestens aber bis zum Erreichen der Pensionierung zurückgezahlt werden. Diese Abzahlung ist auf zwei Arten möglich: Wer die direkte Amortisation wählt, zahlt jährlich einen vereinbarten Amortisationsbetrag. Dadurch sinken zwar die Hypothekarschuld und der Zinsaufwand, jedoch steigt die Steuerbelastung.

Bei der indirekten Amortisation wird in einen Vorsorgeplan investiert, um das benötigte Kapital aufzubauen. Diese kapitalbildende Versicherung wird an den Hypothekardarlehensgeber verpfändet. Bei Vertragsablauf amortisiert das Auszahlungskapital die zweite Hypothek. Hypothekarschuld, Zinsaufwand und Steuerbelastung bleiben konstant. Dank dem integrierten Versicherungsschutz wird gleichzeitig die Tragbarkeit bei Erwerbsunfähigkeit und Tod abgesichert.

Um die richtige Entscheidung für Ihre Situation zu treffen, stellen Sie sich folgende Fragen:

  • Schätzen Sie Ihre Steuerbelastung als hoch ein?
  • Ist die Belastung durch die Hypothekarzinsen für Sie gut tragbar?
  • Erwarten Sie tendenziell eine Teuerung?

Können Sie diese Fragen alle mit «Ja» beantworten, sollten Sie sich für die indirekte Amortisation entscheiden, bei drei Mal «Nein» wählen Sie die direkte Amortisation.

8. Pensionierung

Grundsätzlich muss die zweite Hypothek bis zur Pensionierung zurückgezahlt sein. Damit wird das tiefere Einkommen nach der Pensionierung berücksichtigt. Im Einzelfall haben die Einkommenseinbussen ab der Pensionierung trotzdem drastische Auswirkungen auf die Tragbarkeit. Falls die Kosten für das Wohneigentum nach Austritt aus dem Erwerbsleben nicht mehr tragbar sind, gibt es drei Möglichkeiten:

  •  freiwillige Abzahlung der ersten Hypothek
  • Erhöhung des Alterseinkommens durch Einzahlung in die Pensionskasse
  • Abschluss einer Leibrente

Welche Lösung gewählt werden sollte, kann erst kurz vor der Pensionierung entschieden werden. Das Kapital dazu muss allerdings frühzeitig angespart werden. Eine gute Ansparmöglichkeit für Wohneigentümer sind 3a-Lebensversicherungen.

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9. Bauversicherungen

Eine Bauwesenversicherung deckt Schäden am eigenen Bau wie etwa das Einstürzen von Decken oder das Kippen von Wänden. Mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung werden zudem die finanziellen Forderungen übernommen, die aufgrund von gesetzlichen Haftpflichtbestimmungen wegen Personen- und Sachschäden gegen den Bauherrn oder den Eigentümer des Baugrundstücks erhoben werden. Und mit einer Bauherren-Rechtsschutzversicherung ist der private Bauherr versichert – zum Beispiel bei Streitigkeiten über versteckte Mängel am Bauobjekt.

10. Gebäudesachversicherungen

Gegen Feuerschäden sind Gebäude in den meisten Kantonen obligatorisch zu versichern. Wer in den übrigen Kantonen (Genf, Wallis, Uri, Schwyz, Appenzell Innerrhoden, Obwalden und Tessin) baut, sollte für seine Immobilie eine Feuerversicherung abschliessen. Zudem gibt es auch Wasserschäden, etwa durch Frost an den Wasserleitungen, Rückstau aus der Abwasserkanalisation oder Flüssigkeiten aus Einrichtungen der Heizungs-, Klima- und Kältetechnik, die nicht gedeckt sind. Für solche Schadenfälle sollten Sie eine Wasserversicherung abschliessen.

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