Comprare casa: ecco come finanziare l’acquisto

Acquistare o affittare? Meglio comprare! La corsa al mattone negli ultimi anni è aumentata sempre più. L’acquisto di una casa, però, dipende dalla sostenibilità finanziaria a lungo termine. Chi desidera un’abitazione di proprietà dovrà dunque analizzare attentamente la propria situazione patrimoniale.

In Svizzera avere una casa propria rimane uno dei traguardi più importanti della vita. E per un buon motivo: nella maggior parte dei casi ipoteca e ammortamento risultano più convenienti di una casa o un appartamento affittati per decenni. Inoltre la proprietà abitativa comporta dei vantaggi fiscali e, in tempi precari, costituisce un solido investimento di valore. Tuttavia l’aumento della domanda ha fatto lievitare i prezzi degli immobili. Spesso in Svizzera chi accarezza il sogno di acquistare casa ma ha un budget limitato si chiede dunque se sia veramente fattibile. Vi mostriamo a cosa prestare attenzione, fornendovi indicazioni concrete con la nostra check-list per la sostenibilità finanziaria. 

Quanto capitale proprio serve per acquistare una casa?

Stando alla regola del 20:80, almeno il 20 per cento del valore dell’immobile va finanziato con capitale proprio. Il restante 80 per cento del prezzo d’acquisto può essere invece finanziato da terzi. Queste almeno sono le disposizioni normative – alcune banche e altri offerenti di ipoteche applicano criteri molto più severi per la concessione del credito. La metà del capitale proprio deve provenire da mezzi propri «effettivi» come risparmi, titoli, anticipi sull’eredità e donazioni. L’altra metà può invece derivare dalla cassa pensione (2° pilastro) sotto forma di prelievo anticipato.

Importante: oltre al 20 per cento di capitale proprio si dovrebbe avere anche denaro contante a sufficienza per coprire le spese accessorie di acquisto (ad es. notaio, ufficio del registro fondiario, cartella ipotecaria, imposta sul passaggio di proprietà, ecc.). In Svizzera queste spese variano tra l’1 e il 6 per cento del prezzo dell’immobile.

Più elevata è la componente di capitale proprio, minori saranno gli interessi ipotecari.

Assicuratevi però di non investire mai tutti i vostri mezzi liquidi nella proprietà abitativa: se a seguito di un evento imprevisto doveste avere un bisogno improvviso di denaro, le vostre risorse sarebbero vincolate e vi trovereste in difficoltà.

Un consiglio: il 3° pilastro facoltativo è lo strumento ideale per accantonare il capitale necessario all’acquisto dell’abitazione propria. Optando poi per il pilastro 3a, anno dopo anno potete ottimizzare il risparmio sulle imposte.

Quale reddito è necessario per acquistare casa?

I costi abitativi dell’immobile non dovrebbero superare un terzo del reddito lordo: solo così l’acquisto risulta sostenibile sul lungo periodo. Oltre agli interessi ipotecari, i costi abitativi comprendono anche l’ammortamento e le spese di manutenzione. Attenzione: indipendentemente dall’attuale livello dei tassi, per il calcolo del prestito ipotecario massimo in Svizzera viene applicato un tasso d’interesse medio di lungo termine del 5 per cento, il cosiddetto tasso ipotecario calcolatorio.

Finanziamento: quale tipo di ipoteca?

In Svizzera le ipoteche vengono concesse da banche, assicurazioni o casse pensioni. L’ammontare del prestito per l’acquisto della casa dipende da reddito e patrimonio. Come prima cosa meglio chiarire subito con la banca o la compagnia assicurativa qual è l’ammontare massimo consentito per l’ipoteca. Il nostro calcolatore d’ipoteca vi aiuta a valutare se la casa dei vostri sogni è davvero a portata di mano. 

Informatevi poi sul modello più adatto a voi tra ipoteca a tasso fisso, SARON o variabile. 

• L’ipoteca a tasso fisso vi facilita la pianificazione in quanto viene fissato un tasso d’interesse fisso per una durata da due a 25 anni. Questa forma di ipoteca non consente tuttavia alcuna flessibilità e un’uscita anticipata può costare molto caro.
• Nell’ipoteca SARON il tasso d’interesse è abbinato al Saron – questo tasso di riferimento viene ricalcolato continuamente. Diversamente da un’ipoteca a tasso fisso, il tasso d’interesse di un’ipoteca SARON può quindi variare regolarmente. In genere la durata è compresa tra i 3 e i 5 anni.
  
• L'ipoteca a tasso variabile non prevede una durata fissa. È dunque la soluzione ideale se prevedete di vendere o di ammortizzare l’ipoteca. Il tasso d’interesse, però, è decisamente più elevato di quello delle ipoteche a tasso fisso. 

Una volta trovato il modello d’ipoteca adeguato si passa ai fatti: richiedete da tre a cinque offerte presso diversi offerenti per lo stesso prodotto e la stessa data di riferimento. Confrontate quindi le condizioni e controllate anche le clausole stampate in piccolo. Se vi interessa un’ipoteca con AXA, qui trovate tutte le informazioni più importanti.

A quanto ammontano le spese di manutenzione?

Per un immobile le banche prevedono spese di manutenzione e spese accessorie comprese tra lo 0,7 per cento e l’1 per cento del valore totale. Per una casa unifamiliare del valore di CHF 1 milione la somma sarebbe dunque pari a CHF 10 000 all’anno. Anche se può sembrare alta, si tratta di una cifra realistica: tra assicurazione stabili, acqua e acque di scolo, combustibile e rifiuti e ancora manutenzione, riparazioni e sostituzione di apparecchi i conti sono presto fatti. In caso di immobili datati le spese di manutenzione stimate arrivano addirittura al 2,5%. Piattaforme come newhome aiutano a confrontare diverse offerte immobiliari e a farsi un’idea realistica dei possibili costi.

Per la seconda ipoteca meglio scegliere l’ammortamento diretto o indiretto?

L’ipoteca di secondo grado deve essere rimborsata entro 15 anni. Ciò può avvenire in due modi:

1. Ammortamento diretto: ogni anno viene versato l’importo pattuito. 
2. Ammortamento indiretto: in questo caso il capitale necessario viene costituito investendo in un piano di previdenza. Questa assicurazione con formazione di capitale è ceduta in pegno a favore di chi eroga il prestito. Alla scadenza del contratto, l’ipoteca di secondo grado viene ammortizzata con il capitale versato.

Nel caso dell’ammortamento diretto, il debito ipotecario e gli interessi diminuiscono, Tuttavia, il carico fiscale aumenta a causa del calo degli interessi debitori. 

Con l’ammortamento indiretto il debito ipotecario, l’onere degli interessi e l’onere fiscale restano costanti. Grazie alla protezione assicurativa integrata nelle soluzioni assicurative viene garantita la sostenibilità in caso di incapacità di guadagno e decesso. 

Posso mantenere la mia casa anche se vado in pensione?

Anche qualora l’ipoteca di secondo grado sia rimborsata prima del pensionamento, i costi abitativi possono sforare il budget limitato di chi non lavora più. In questi casi avete le seguenti possibilità:

• ammortizzare su base volontaria la prima ipoteca per ridurre l’onere degli interessi ipotecari
• effettuare un versamento nella cassa pensione per incrementare il reddito di vecchiaia
• acquistare una polizza di rendita vitalizia per incrementare il reddito di vecchiaia convertendo l’avere di risparmio in una rendita vita natural durante. 

Al momento di pianificare il pensionamento dovreste valutare quale soluzione fa al caso vostro. In ogni caso è necessario accantonare per tempo il capitale necessario: approfittate dunque dei periodi in cui potete mettere da parte qualcosa. Una valida opzione è data dal pilastro 3a, preferibilmente in associazione con un’assicurazione in caso di decesso.

Altri consigli per l’acquisto di una casa?

Al momento di comprare casa, il finanziamento non è affatto l’unico fattore rilevante. Affinché l’acquisto dell’immobile soddisfi nel tempo ci sono diversi elementi da considerare. Ad ogni modo conviene aspettare l’offerta che fa al caso vostro.

Nel frattempo potete preparare in tutta tranquillità il finanziamento della vostra abitazione di proprietà. La nostra check-list sulla sostenibilità finanziaria vi fornisce un valido aiuto.