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La corsa al mattone negli ultimi anni è fortemente aumentata. Ovvio: chi non vorrebbe vivere tra le proprie quattro mura? La proprietà abitativa, però, dipende dalla sostenibilità finanziaria a lungo termine. Prima di mettersi alla ricerca di un immobile è opportuno esaminare attentamente la propria situazione patrimoniale.
In Svizzera, potersi permettere qualcosa di proprio rimane uno dei traguardi più importanti della vita. E per un buon motivo: un'ipoteca a lungo termine solitamente conviene di più che pagare l'affitto per decenni. Inoltre la proprietà abitativa comporta dei vantaggi fiscali e, in tempi precari, costituisce un solido investimento di valore. Tuttavia l'aumento della domanda ha fatto lievitare i prezzi di terreni e immobili. Chi accarezza il sogno di acquistare ma ha un budget limitato spesso si chiede se sia veramente fattibile.
Stando alla regola del 20:80 almeno il 20 per cento del valore dell'immobile va finanziato con capitale proprio. L'altra metà può invece derivare dalla cassa pensione (2° pilastro) sotto forma di prelievo anticipato o di costituzione in pegno. Queste le disposizioni normative in materia – alcuni istituti ipotecari adottano criteri ben più severi per la concessione del credito.
Il restante 80 per cento del prezzo d'acquisto può essere finanziato da terzi. Consiglio: Maggiore è la componente di capitale proprio, inferiori saranno gli interessi ipotecari e la sostenibilità richiesta. Sarebbe tuttavia opportuno non vincolare mai la totalità dei mezzi liquidi nella proprietà abitativa perché in caso di bisogno questo denaro non è accessibile.
Buono a sapersi: Il 3° pilastro è lo strumento ideale per accantonare il capitale necessario all'acquisto dell'abitazione propria. E se si sceglie il pilastro 3a si può risparmiare anche sulle imposte.
Fonte: rappresentazione propria
I costi abitativi dell'immobile non dovrebbero superare un terzo del reddito lordo. Solo così viene garantita la sostenibilità dell'acquisto. I costi abitativi comprendono, oltre agli interessi ipotecari, anche l'ammortamento e le spese di manutenzione. Attenzione: anche se al presente gli interessi sono bassi, per il calcolo del prestito ipotecario massimo viene applicato un tasso di interesse medio di lungo termine del 5 per cento, che gli addetti ai lavori chiamano «interessi ipotecari calcolatori».
Le ipoteche vengono concesse da banche, assicuratori o casse pensione. L'ammontare del prestito dipende da reddito e patrimonio. Come prima cosa meglio chiarire subito con la banca o l'assicuratore qual è l'ammontare massimo consentito per l'ipoteca. Il nostro calcolatore d'ipoteca serve a valutare se la casa dei vostri sogni è a portata di mano.
In un secondo momento informatevi sul modello più adatto a voi: ipoteca a tasso fisso, SARON o variabile. L'ipoteca a tasso fisso vi permette di pianificare più facilmente dato che viene stabilito un tasso d'interesse fisso per una durata da due a dieci anni. Tuttavia l'ipoteca a tasso fisso non consente alcuna flessibilità e un'uscita anticipata può costare molto caro. L'ipoteca SARON è una soluzione ibrida a metà strada tra ipoteca a tasso fisso e una a tasso variabile. Consente maggiore flessibilità e tassi d'interesse più bassi. L'ipoteca a tasso variabile non prevede una durata fissa. È la soluzione ideale se prevedete di vendere o di ammortizzare l’ipoteca. Il tasso d'interesse, però, è decisamente più elevato di quello delle ipoteche a tasso fisso.
Una volta trovato il modello d'ipoteca adeguato si passa al concreto: chiedete da tre a cinque offerte per lo stesso prodotto e la stessa data di riferimento presso diversi operatori. Confrontate le condizioni e controllate anche le clausole stampate in piccolo. Qui trovate tutte le informazioni che vi servono se vi interessa un ipoteca con AXA.
L'ipoteca di primo grado deve coprire non più del 66 2/3 per cento del valore dell'immobile. Se è necessario maggior capitale di terzi va aggiunta una seconda ipoteca. La somma dell'ipoteca di primo e secondo grado deve finanziare al massimo l'80 per cento dell’abitazione – visto che il capitale proprio deve costituire il 20 per cento.
Le banche calcolano per spese di manutenzione e spese accessorie una percentuale compresa tra 0,7 e 1 per cento del valore totale dell'immobile. Nel caso di una casa unifamiliare con un valore di CHF 1 milione ciò equivarrebbe a CHF 10 000 all'anno. Anche se può sembrare alta, si tratta di una cifra realistica: assicurazione stabili, acqua e acque di scolo, combustibile e rifiuti nonché manutenzione, riparazioni e sostituzione di apparecchi – i conti sono presto fatti. In caso di immobili datati le spese di manutenzione stimate arrivano addirittura al 2,5 per cento.
Se volete finanziare la proprietà abitativa ricorrendo a un prelievo anticipato della cassa pensione l'onere dovuto ai tassi d'interesse e all'ammortamento diminuisce poiché serve un prestito ipotecario inferiore. Il prelievo anticipato comporta tuttavia una decurtazione della rendita di vecchiaia e, a seconda della cassa pensione, anche eventuali riduzioni delle prestazioni in caso di invalidità o decesso.
In caso di costituzione in pegno dell'avere della cassa pensione questo serve come ulteriore garanzia per l'emittente dell'ipoteca; in compenso viene concesso un mutuo ipotecario più elevato. Il capitale resta nella cassa pensione e continua a essere remunerato senza che si verifichi alcun tipo di riduzione delle prestazioni. Gli svantaggi sono rappresentati dai costi di interesse e ammortamento più elevati poiché viene impiegato meno capitale proprio per ridurre l'ipoteca.
Un'ipoteca di secondo grado deve di norma essere rimborsata nel giro di 15 anni, ma al più tardi entro il raggiungimento dell'età di pensionamento. L'ipoteca può essere rimborsata in due modi: chi sceglie l'ammortamento diretto paga un importo annuo pattuito. In questo modo diminuiscono il debito ipotecario e gli oneri da interessi, ma aumenta l'onere fiscale.
Con l'ammortamento indiretto, invece, il capitale necessario viene costituito con investimenti in un piano di previdenza. Questa assicurazione con formazione di capitale è ceduta in pegno a favore del mutuante. Alla scadenza del contratto, l'ipoteca di secondo grado viene ammortizzata con il capitale versato. Debito ipotecario, onere degli interessi e onere fiscale restano costanti. Grazie alla protezione assicurativa integrata viene al tempo stesso garantita la sostenibilità in caso di incapacità di guadagno e decesso. Anche l'inflazione è un buon motivo per scegliere l'ammortamento indiretto.
Anche qualora l'ipoteca di secondo grado sia rimborsata prima del pensionamento, i costi abitativi possono sforare il budget limitato dei pensionati. In tal caso potete:
È possibile capire quale sia la soluzione migliore solo in prossimità del pensionamento. In ogni caso è necessario accantonare per tempo il capitale necessario. Approfittate dei periodi in cui potete mettere da parte qualcosa. Una valida opzione è data dal pilastro 3a – preferibilmente in associazione con un'assicurazione di decesso.
Anche se il finanziamento viene preparato accuratamente non è affatto l'unico fattore rilevante per acquistare casa. Per essere soddisfatti nel tempo con l'acquisto dell'immobile ci sono diverse cose da considerare. In questo post di blog trovate tanti consigli su quali altri aspetti vanno valutati al momento di comprare casa. Conviene aspettare l'offerta che fa al caso vostro.
E nel frattempo potete esaminare il finanziamento in tutta tranquillità: la nostra guida interattiva raccoglie le principali informazioni e vi conduce passo dopo passo verso la casa che avete sempre sognato.
Anina Sabourdy è redattrice online presso AXA. La sua attenzione è rivolta in particolare a temi di attualità riguardanti la salute. Con lo stesso interesse si dedica tuttavia anche all’approfondimento di altri argomenti.
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