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Sous-location par le biais d’Airbnb: que faut-il savoir?

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Un mayen à Entlebuch, un loft à Zurich ou une péniche sur le lac Léman: en Suisse, plus de 50 000 hébergements sont actuellement proposés sur Airbnb. Locataire, vous envisagez vous aussi de mettre de temps à autre une chambre ou votre logement entier en location sur cette plate-forme? 

Kathrin Ramseier, avocate spécialiste du droit immobilier chez AXA-ARAG, et Oliver Zimmermann, juriste spécialiste du droit du bail chez AXA-ARAG, vous expliquent comment éviter les litiges avec votre bailleur. 

La sous-location est-elle autorisée?

Lorsqu’un objet loué est partiellement ou entièrement mis en location, on parle de sous-location. De façon générale, la sous-location est autorisée en Suisse par la loi. Les locataires ont le droit de mettre des chambres ou la totalité de leur logement en location pour autant qu'ils en informent le ou la propriétaire.

Comment la sous-location sur Airbnb est-elle régie par la loi?

La sous-location par le biais d’Airbnb n’est pas encore régie dans le droit du bail. Son traitement diffère selon les cantons. La règle suivante s’applique donc à toute sous-location sur la plate-forme Airbnb: le ou la locataire a l'obligation de demander l’autorisation à la bailleresse ou au bailleur.  En théorie, cette autorisation devrait être demandée pour chaque nouvelle réservation. Il peut être utile de conclure un accord écrit entre locataire et propriétaire contenant un consentement général à la sous-location. 

Dans quels cas ma demande de sous-location peut-elle être refusée?

La sous-location  ne peut être refusée que dans les cas suivants:

  • Le locataire n’informe pas le bailleur des modalités de la sous-location. 
  • Les modalités de la sous-location sont abusives comparées à celles du contrat de bail  principal. 
  • La sous-location entraîne des inconvénients majeurs pour le bailleur.

Quelles sont les informations à communiquer au bailleur?

En cas de sous-location, la principale information à communiquer au bailleur est le loyer qui sera appliqué. L’identité et le nombre des sous-locataires ainsi que la durée de la sous-location et le but de l’utilisation du bien sont également des informations importantes. Le plus simple pour le ou la locataire est en général de transmettre au bailleur ou à la bailleresse l’annonce qu’il prévoit de publier sur Airbnb. Le devoir d’information est valable pendant toute la durée de la sous-location. Il s’applique donc aussi, par exemple, en cas de changements survenant pendant la sous-location.

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Dans quels cas parle-t-on de modalités abusives?

Les modalités sont dites abusives lorsque le loyer pour la sous-location est excessif par rapport au loyer que paie la ou le locataire principal

Une majoration raisonnable est bien sûr admise, dans la mesure où le bien proposé sur Airbnb est en principe loué intégralement meublé et où des frais sont occasionnés par le ménage et la fourniture des draps et du linge de toilette. Mais attention: la sous-location ne doit pas avoir un caractère commercial. Le ou la locataire principale doit toujours avoir l’intention d’habiter le logement. 

Dans quels cas la sous-location entraîne-t-elle des inconvénients majeurs pour le bailleur ou la bailleresse?

Il y a inconvénients majeurs si, par exemple:

  • le bien locatif sous-loué est suroccupé;
  • le ou la sous-locataire exerce une activité non autorisée ou contraire aux bonnes mœurs dans les locaux loués;
  • les sous-locataires dérangent les voisins par leur comportement (p. ex. nuisances sonores). 

Dans de telles situations, le bailleur ou la bailleresse est en droit de refuser la sous-location ou de retirer son accord.

Dois-je me procurer une autorisation écrite?

Nous vous recommandons d’exiger un accord écrit pour la sous-location d’une chambre ou du logement entier. En cas de désaccord ou de malentendu, ce sera pour vous le seul moyen de prouver ce qui avait été convenu. 

Que faire si le ou la propriétaire ne répond pas à ma demande de sous-location via Airbnb?

Il ou elle doit donner son accord écrit au plus vite, par lettre recommandée, dès réception de votre demande. La loi ne fixe en revanche aucun délai pour cela. Faute de réaction, ce silence pourra être interprété, selon le cas, comme un consentement, même s’il ou elle s’oppose en fait à la sous-location.

Les voyageurs Airbnb sont-ils assujettis à la taxe de séjour?

Pour les exploitants d'hôtels ou de pensions, la perception d’une taxe de séjour sur chaque nuitée va de soi dans de nombreuses communes. Les plates-formes de location représentent une concurrence croissante pour l’hôtellerie classique, ce qui a poussé certaines communes à adapter leurs règles: elles exigent désormais aussi des hôtes Airbnb qu’ils perçoivent une taxe de séjour auprès de leurs visiteurs. Cette taxe est souvent couplée à un billet pour les transports publics, offrant ainsi une plus-value aux visiteurs. Nous vous recommandons dans tous les cas de vous renseigner auprès de votre commune de domicile.

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