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Subaffitto tramite Airbnb: cosa bisogna osservare?

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Una cascina nell’Entlebuch, un loft a Zurigo o una houseboat sul Lago Lemano: in Svizzera al momento sono oltre 50 000 gli alloggi offerti tramite la piattaforma Airbnb. Anche voi pensate di dare occasionalmente in affitto una camera o il vostro intero appartamento tramite Airbnb? 

Kathrin Ramseier, avvocata specializzata in diritto immobiliare presso AXA-ARAG, e Oliver Zimmermann, giurista specializzato in diritto di locazione presso AXA-ARAG, vi spiegano come evitare controversie giuridiche con i locatori. 

Il subaffitto è consentito in linea di principio?

Se un immobile in locazione viene affittato interamente o in parte a terzi si parla di subaffitto, che in Svizzera è fondamentalmente consentito ai sensi delle disposizioni di legge. Singole stanze o l’intero appartamento possono essere dati in affitto a terzi se il locatore ne è a conoscenza.

E com’è regolamentato dalla legge il subaffitto con Airbnb?

Il subaffitto tramite Airbnb non è ancora regolamentato nel diritto di locazione; i cantoni gestiscono la fattispecie in modi diversi. Perciò anche per il subaffitto tramite Airbnb vale quanto segue: il locatario deve chiedere il permesso del locatore.  Teoricamente i locatari dovrebbero chiedere questo permesso per ogni nuova prenotazione. Può rivelarsi utile la conclusione di un accordo scritto tra locatario e locatore in cui si stabilisca che il locatore concede un consenso generale per il subaffitto. 

Quando il locatore può negare il consenso per il subaffitto?

Il consenso per il subaffitto  può essere negato solo nei seguenti casi:

  • Il locatario non rende note le condizioni del subaffitto. 
  • Le condizioni del subaffitto sono abusive rispetto a quelle del rapporto di locazione principale. 
  • Il subaffitto comporta per il locatore notevoli svantaggi.

Quali informazioni dovete fornire al locatore?

L'informazione più importante che deve essere fornita al locatore in caso di subaffitto è il canone locativo. Altrettanto rilevanti sono l’identità e il numero dei sublocatari, la durata del subaffitto e lo scopo d’uso. La soluzione più semplice per il locatario è di norma quella di trasmettere subito al locatore l’annuncio previsto su Airbnb. Questo obbligo di informazione sussiste tra l’altro per tutta la durata del subaffitto, vale a dire ad esempio anche in caso di eventuali modifiche durante il rapporto di subaffitto in corso.

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Quando siamo in presenza di condizioni abusive?

Si parla di condizioni abusive se il sublocatario deve pagare un canone eccessivamente elevato rispetto al locatore principale

Un moderato sovrapprezzo è naturalmente consentito, poiché l'host Airbnb offre di norma l'immobile in locazione completamente ammobiliato e provvede alla pulizia e alla fornitura di biancheria da letto e da bagno. Al tempo stesso, però, l'immobile non può essere subaffittato a titolo professionale. Il locatario principale deve avere l’intenzione di continuare a utilizzare personalmente l’appartamento. 

Quando vengono a crearsi per il locatore notevoli svantaggi?

Vengono a crearsi notevoli svantaggi ad esempio se:

  • un immobile in locazione, una volta dato in subaffitto, risulta eccessivamente occupato;
  • il sublocatario esercita nei locali in affitto un’attività non autorizzata o contraria ai buoni costumi;
  • i sublocatari con il loro comportamento disturbano i vicini, ad esempio facendo eccessivamente rumore. 

In simili casi il locatore è autorizzato a negare o ritirare il proprio consenso al subaffitto.

Devo richiedere il consenso in forma scritta?

Vi raccomandiamo di richiedere il consenso al subaffitto del vostro appartamento o di una stanza dello stesso in forma scritta. Solo cosi, in caso di incongruenze o malintesi, potrete dimostrare cosa avete concordato con il locatore. 

Cosa accade se il locatore non reagisce alla mia richiesta di subaffitto tramite Airbnb?

Il vostro locatore dovrebbe concedere quanto prima il suo consenso scritto mediante lettera raccomandata dopo aver ricevuto la vostra richiesta. La legge, tuttavia, non prevede alcun termine entro il quale il locatore debba dare il suo consenso al subaffitto. Se non reagisce alla vostra richiesta, il suo silenzio può essere a seconda dei casi interpretato come assenso, anche se il locatore non è d’accordo.

Gli ospiti Airbnb devono pagare le tasse di soggiorno?

Per chi gestisce un hotel o una pensione, la riscossione di una tassa di soggiorno per ogni pernottamento è normale in molti comuni. Dato che le piattaforme di intermediazione fanno sempre più concorrenza al settore alberghiero classico, alcuni comuni hanno adeguato le proprie leggi: adesso esigono che anche gli host Airbnb facciano pagare ai loro ospiti le tasse di soggiorno. Spesso questa tassa viene combinata con un biglietto per i trasporti pubblici, cosa che comporta per gli ospiti un valore aggiunto. Si consiglia in ogni caso di reperire informazioni in merito presso il comune di residenza.

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