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Subaffitto tramite Airbnb: cosa bisogna osservare?

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La piattaforma di intermediazione Airbnb è stata fondata nel 2008 ed è oggi attiva in 191 paesi. In Svizzera al momento vengono offerti circa 25 000 alloggi – che corrispondono a quasi il 25 per cento dell'intera offerta alberghiera. Sul fronte degli offerenti, la piattaforma è aperta a tutti coloro che hanno temporaneamente un alloggio libero da dare in affitto.

Se un immobile in locazione viene affittato interamente o in parte a terzi si parla di subaffitto, una forma di locazione che in Svizzera è fondamentalmente è consentita per legge. Il locatore può negare il proprio consenso a un subaffitto solo nei seguenti casi:

  • Il locatario non rende note le condizioni del subaffitto. 
  • Le condizioni del subaffitto sono abusive. 
  • Il subaffitto comporta per il locatore notevoli svantaggi.

Il consenso del locatore deve essere richiesto in ogni caso prima di un subaffitto. Dato che gli oggetti sulle piattaforme di intermediazione come Airbnb spesso vengono affittati solo per brevi periodi e a ospiti sempre diversi, si raccomanda di richiedere al locatore un consenso generale per questo genere di subaffitto.

Quali informazioni dovete fornire al locatore?

L'informazione più importante che deve essere fornita al locatore in caso di subaffitto è il canone locativo. La soluzione più semplice per il locatario è di norma quella di trasmettere subito al locatore l’annuncio previsto su Airbnb.

Quando siamo in presenza di condizioni abusive?

Si parla di condizioni abusive in particolare se il locatario esige nel contratto di subaffitto un canone eccessivamente elevato. Un moderato sovrapprezzo è naturalmente consentito, poiché l'host Airbnb offre di norma l'immobile in locazione completamente ammobiliato e provvede alla pulizia e alla fornitura di biancheria da letto e da bagno. Al tempo stesso, però, l'immobile non può essere subaffittato a titolo professionale.

Concretamente: se con il subaffitto di un appartamento o di una casa viene realizzato un utile, il locatore può esigere la consegna del relativo importo.

Quando vengono a crearsi per il locatore notevoli svantaggi?

Per il locatore vengono a crearsi notevoli svantaggi ad esempio se

  • un immobile in locazione, una volta dato in subaffitto, risulta eccessivamente occupato oppure 
  • gli ospiti con il loro comportamento disturbano i vicini, ad esempio facendo eccessivamente rumore. 

In simili casi il locatore è autorizzato a negare o ritirare il proprio consenso al subaffitto.

Esempio di una decisione del Tribunale

A febbraio 2017 il tribunale competente in materia di locazione di Zurigo ha deciso che un locatario in futuro non potrà più subaffittare il suo appartamento tramite piattaforme di prenotazione, per aver violato le norme del subaffitto. Il locatario ha inoltre dovuto trasferire al locatore l'utile realizzato.

Gli ospiti Airbnb devono pagare la tassa di soggiorno?

Per chi gestisce un hotel o una pensione, la riscossione di una tassa di soggiorno per ogni pernottamento è normale in molti comuni. Dato che le piattaforme di intermediazione fanno sempre più concorrenza al settore alberghiero classico, alcuni comuni hanno adeguato le proprie leggi: adesso esigono che anche gli host Airbnb facciano pagare ai loro ospiti le tasse di soggiorno. Spesso questa tassa viene combinata con un biglietto per i trasporti pubblici, cosa che comporta per gli ospiti un chiaro valore aggiunto. Si consiglia in ogni caso di reperire informazioni in merito presso il comune di residenza!

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