Previdenza

10 consigli per acquistare casa

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Basta appartamenti in affitto, è ora di godersi una casa tutta propria. Anche voi desiderate avere una dimora di vostra proprietà? Oltre a cercare l’immobile giusto è importante occuparsi anche del finanziamento della casa tanto desiderata. A quanto ammonta il capitale proprio necessario? È possibile utilizzare i fondi previdenziali e quali assicurazioni vanno stipulate?

Daniel Hajdinyak, esperto di previdenza da AXA, ha raccolto per voi 10 consigli fondamentali per acquistare casa. 

1. Sostenibilità

I costi abitativi devono ammontare al massimo a un terzo del reddito lordo. Tra questi rientrano non solo gli interessi ipotecari, bensì anche l'ammortamento e le spese di manutenzione. Ma attenzione: nel contesto attuale, caratterizzato da tassi d'interesse bassi, per il calcolo del mutuo ipotecario massimo viene impiegato un tasso d'interesse medio nel lungo termine del 5 per cento.

2. Regola del 20:80

Almeno il 20 per cento del valore dell'immobile deve essere finanziato con capitale proprio, in più il 10 per cento di questa somma deve provenire da mezzi propri «effettivi», e non dagli averi del secondo pilastro. Il restante 80 per cento del prezzo d'acquisto può essere finanziato con un'ipoteca.

3. Capitale proprio

In generale vale la regola: più elevata è la componente di capitale proprio, meno gravoso risulterà l'onere degli interessi ipotecari e migliore sarà la sostenibilità. Non dovrebbero tuttavia mai essere vincolati nella proprietà abitativa tutti i mezzi liquidi, perché in caso di necessità non potete ricorrere a questo denaro. Un calcolo su base prudenziale è una soluzione intelligente, perché anche successivamente potrete investire in qualsiasi momento il vostro denaro nella proprietà abitativa.

4. Costi di manutenzione

I costi di manutenzione sono spesso sottovalutati e vengono calcolati dalla banca tra lo 0,7 e l'1 per cento del valore complessivo dell'immobile. Questi costi vengono presi in considerazione dalla banca per la valutazione della finanziabilità, insieme agli interessi ipotecari calcolatori del 5 per cento e agli importi d'ammortamento. Anche se le cifre sembrano elevate si tratta invece di una stima realistica, tenuto conto della somma delle spese per energia, tasse, premi per le assicurazioni di stabili, lavori di manutenzione, accantonamenti per rinnovi e per la sostituzione di apparecchiature difettose. In caso di immobili più vecchi si devono addirittura mettere in conto costi di manutenzione ancora più elevati.

5. Casse pensione: prelievo anticipato

È possibile farsi versare i propri averi della cassa pensione e utilizzarli per finanziare la proprietà abitativa. In questo modo l'onere comportato da interessi ipotecari e ammortamento si riduce, poiché deve essere richiesto un mutuo ipotecario di importo inferiore. Questo prelievo anticipato degli averi della cassa pensione comporta tuttavia una decurtazione della rendita di vecchiaia e, a seconda della cassa pensione, anche eventuali riduzioni delle prestazioni in caso di invalidità o decesso.

6. Casse pensione: costituzione in pegno

In caso di costituzione in pegno l'avere della cassa pensione serve come ulteriore garanzia per l'emittente dell'ipoteca; in compenso viene concesso un mutuo ipotecario più elevato. Il capitale resta nella cassa pensione e continua a essere remunerato, senza che si verifichi alcun tipo di riduzione delle prestazioni. Gli svantaggi sono rappresentati dai costi di interessi e ammortamento più elevati, poiché viene impiegato meno capitale proprio per ridurre l'ipoteca.

7. Ammortamento dell'ipoteca di secondo grado

Un'ipoteca di secondo grado deve di norma essere rimborsata nel giro di 15 anni, ma al più tardi entro il raggiungimento dell'età di pensionamento. Tale ammortamento può avvenire in due modi: chi sceglie l'ammortamento diretto paga un importo annuo pattuito; in questo modo diminuiscono il debito ipotecario e gli oneri da interessi, ma aumenta l'onere fiscale.

Con l'ammortamento indiretto invece il capitale necessario viene costituito con investimenti in un piano di previdenza. Questa assicurazione con formazione di capitale è ceduta in pegno a favore del mutuante. Alla scadenza del contratto, l'ipoteca di secondo grado viene ammortizzata mediante il capitale versato. Debito ipotecario, onere degli interessi e onere fiscale restano costanti. Grazie alla protezione assicurativa integrata viene al tempo stesso garantita la sostenibilità in caso di incapacità di guadagno e decesso.

Per prendere la decisione più consona alla vostra situazione, ponetevi le seguenti domande:

  • Credete che il vostro onere fiscale sia troppo elevato?
  • L'onere rappresentato dagli intessi ipotecari è ben sostenibile per voi?
  • Vi attendete tendenzialmente un rincaro?

Se avete risposto «sì» a tutte queste domande dovreste optare per l'ammortamento indiretto, se invece avete risposto tre volte «no» vi invitiamo a scegliere l'ammortamento diretto.

8. Pensionamento

Per principio l'ipoteca di secondo grado deve essere rimborsata entro il pensionamento. Si tiene così conto della riduzione del reddito dopo il pensionamento. Nel singolo caso, tuttavia, le perdite reddituali a partire dal pensionamento hanno effetti drastici sulla sostenibilità. Se dopo l'uscita dalla vita lavorativa i costi della proprietà abitativa non sono più sostenibili, ci sono tre possibilità:

  •  il rimborso volontario dell'ipoteca di primo grado
  • l'aumento del reddito per la vecchiaia attraverso versamenti nella cassa pensione
  • la stipulazione di un contratto di mutuo

Solo poco prima del pensionamento si può decidere quale sia la soluzione da adottare. Il capitale necessario a tale scopo deve però essere accumulato per tempo. Una buona possibilità di risparmio per proprietari di abitazioni è rappresentata dalle assicurazioni sulla vita 3a.

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9. Assicurazioni costruzioni

Un' assicurazione lavori di costruzione copre i danni subiti dalla propria opera, quali ad esempio il crollo del soffitto o di una parete. Un'assicurazione responsabilità civile del committente copre inoltre le richieste di risarcimento di danni corporali e materiali avanzate contro il committente dell’opera o il proprietario del terreno da costruzione in virtù delle disposizioni legali sulla responsabilità civile. Un'assicurazione di protezione giuridica per committenti di opere copre infine il committente privato, ad esempio in caso di controversie concernenti difetti nascosti dell’immobile.

10. Assicurazioni di cose per stabili

Nella maggior parte dei cantoni, gli edifici devono essere assicurati obbligatoriamente contro i danni causati da incendio. Chi costruisce nei restanti cantoni (Ginevra, Vallese, Uri, Svitto, Appenzello Interno, Obwaldo e Ticino) dovrebbe stipulare per il proprio immobile un'assicurazione contro gli incendi. Ci sono poi anche i danni causati dall'acqua, quali formazione di gelo nelle condutture, rigurgito dell'acqua di scarico o liquidi fuoriusciti da impianti di riscaldamento, di condizionamento dell'aria e del freddo, che non sono coperti. Per simili sinistri dovreste stipulare un'assicurazione contro i danni causati dall’acqua.

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